Subentro come conduttore dopo decesso, cedolare

Gent.mi
A marzo è deceduto mio padre lasciando testamento. Da poco si è conclusa la successione con la trascrizione della proprietà di un appartamento a mio nome.
So che in automatico subentro a mio padre come conduttore,ma vorrei sapere quale incombenze devo seguire per gli aspetti fiscali.
L'appartamento è locato con contratto agevolato e cedolare secca ed è stato stipulato il primo dicembre del 2016.
Grazie a chi vorrà rispondere

etma ha scritto:

So che in automatico subentro a mio padre come conduttore,ma vorrei sapere quale incombenze devo seguire per gli aspetti fiscali.

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Gli subentri in automatico solo se con lui abitualmente convivevi. In tal caso il subentro per mortis causa del conduttore viene inquadrato nell’ambito della categoria della successione e non della cessione art.1406 c.c.: l’imposta di registro non risulta dovuta in quanto l’erede convivente è l’’unico legittimato ex lege a subentrare nel contratto, ma dovrà comunque essere presentato il modello RLI compilando i quadri A (Tipologia di adempimento = 6), B (solo sez.II), C e D. Se non intendi proseguire il rapporto è necessario risolvere il contratto per il quale è previsto il pagamento dell’imposta di registro (risoluzione volontaria), salvo cedolare secca.

Qualora tu non avessi convissuto abitualmente con tuo padre, tu non gli subentri automaticamente nel contratto di locazione: il contratto si estingue ex lege al momento del decesso e tu rimani un semplice detentore senza titolo, essendo comunque tenuto a corrispondere il corrispettivo (non canone di locazione) a titolo risarcitorio per il periodo necessario alla riconsegna dei locali: anche in questo caso dovrai fiscalmente presentare il modello RLI senza necessità di corresponsione dell’imposta di registro (risoluzione non volontaria, ma per mortis causa). Qualora tu intendessi, per volontà personale, proseguire il rapporto locativo, in questo caso si realizza una volontaria cessione di contratto (Quadro A, Tipologia di adempimento = 3) dal conduttore deceduto allo stesso erede e, in tale situazione, anche in cedolare, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa.

Scusate ho sbagliato, non conduttore ma proprietario quindi locatore. Chiedo scusa

etma ha scritto:

si è conclusa la successione con la trascrizione della proprietà di un appartamento a mio nome.
So che in automatico subentro a mio padre come conduttore,

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Io ho capito che @etma ha ereditato dal padre, deceduto a marzo, un appartamento.
Questo appartamento è locato da dicembre dell'anno scorso.

Se le cose stanno così, @etma è diventato automaticamente locatore (non conduttore: conduttore è l'inquilino).
Deve comunicarlo all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI, senza pagamento dell'imposta di registro.

Scusate, mi sto rincretinendo. La frase “So che in automatico subentro a mio padre come conduttore” mi ha messo su una pista sbagliata. Il caso di specie, dopo la precisazione di etma, si configura come ritardo di comunicazione di subentro a seguito di successione ereditaria (non ritardo di pagamento di una imposta dovuta che qui non sussiste, trattandosi di un subentro per legge). Il padre dell’erede è mancato a marzo, e l’erede aveva solo 30 giorni di tempo dal momento del decesso per esprimere l’opzione per la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate, indicando la data del subentro e gli estremi del contratto nel modello RLI.

Che cosa comporta il ritardo della comunicazione di subentro di un contratto cedolarizzato? Il ritardo in genere comporta una forte sanzione, infatti alcuni uffici territoriali richiedono di regolarizzare la tardiva comunicazione dell’opzione per la cedolare secca (non si tratta di un ritardo di comunicazione di subentro in regime ordinario, per cui gli uffici non applicano alcuna sanzione o al massimo il ravvedimento operoso) entro la scadenza della prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla mancata opzione, utilizzando la remissione in bonis, ex art. 2 del DL 16/2012.

Questo istituto non è stato cancellato: è scomparso solo in mancata o tardiva presentazione della comunicazione relativa alla proroga o alla risoluzione di contratti di locazione oggetto di cedolare, a cui si applica la sanzione in misura fissa pari a 100 o ridotta a 50 euro con ritardo non superiore a 30 giorni, fruendo ulteriormente degli abbattimenti previsti dal ravvedimento operoso, ma la remissione in bonis non è scomparsa in altri casi: uno di questi è appunto il caso di mancata o tardiva presentazione della comunicazione relativa al subentro di un contratto cedolarizzato.

Questo comporta il pagamento di un importo di 250 euro – per ogni singolo proprietario-locatore che voglia rimanere in cedolare – in via cartacea tramite il modello di pagamento F24 e il codice tributo 8114, se non fosse che, nel caso illustrato, l’erede non può più rimediare in quanto il termine per farlo è scaduto (opzione scaduta ad aprile 2017, il termine per rimediare quest’anno era il 31 ottobre 2017), pertanto, l’erede, dal momento del decesso del padre, si ritrova in regime ordinario e vi rimarrà fino alla scadenza dell’annualità contrattuale quando potrà nuovamente optare, nei termini ordinari (30 giorni), per la cedolare secca.

In sostanza, solo con la comunicazione del subentro nei termini all’amministrazione finanziaria (modello RLI) e al conduttore (lettera raccomandata con esercizio dell’opzione, non ravvedibile se inviata in ritardo: remissione in bonis non applicabile) l’erede avrebbe potuto godere già quest'anno del regime fiscale premiale (cedolare secca) di cui si è avvalso in precedenza il padre.

Grazie per la risposta. C'è però un problema: dal momento della scomparsa di mio padre alla scoperta del testamento e alla sua pubblicazione sono passati alcuni mesi. La voltura a livello catastale della proprietà dell'appartamento è avvenuta pochi giorni fa. Fino a quel momento chi avrebbe dovuto fare la comunicazione per il mantenimento della cedolare? Siamo due fratelli, nel testamento mio padre ha lasciato un appartamento a testa e fino all'apertura del testamento non sapevamo quale ci avrebbe lasciato

etma ha scritto:

C'è però un problema: dal momento della scomparsa di mio padre alla scoperta del testamento e alla sua pubblicazione sono passati alcuni mesi. La voltura a livello catastale della proprietà dell'appartamento è avvenuta pochi giorni fa. Fino a quel momento chi avrebbe dovuto fare la comunicazione per il mantenimento della cedolare? Siamo due fratelli, nel testamento mio padre ha lasciato un appartamento a testa e fino all'apertura del testamento non sapevamo quale ci avrebbe lasciato

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Fino a quando non è stato appurato chi eredita cosa, ossia il legittimo erede titolato a ricevere l’affitto, non è possibile operare sull’atto in questione per la modificazione della titolarità (dal lato attivo) del rapporto di locazione: non può essere presentato il modello RLI alle Entrate per l’ingresso dei chiamati all’eredità ed eventuale esercizio dell’opzione per la cedolare secca, previa comunicazione al conduttore.

Ne consegue che il modello RLI andrà presentato in un momento successivo. In caso di subentro per successione ereditaria in presenza di eredi che aderiscono in ritardo all’opzione per la cedolare secca, gli uffici territorialmente competenti prendono posizioni diverse in materia: alcuni uffici, come prima anticipato, richiedono di regolarizzare la tardiva opzione per la cedolare secca con la remissione in bonis, purchè siano rispettate due condizioni (presentazione del modello RLI entro la scadenza della prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla mancata opzione + lettera raccomandata all’inquilino in cui si esercita l’opzione), altri uffici non applicano sanzioni di sorta.

E’ interessante infatti osservare che il software non calcola sanzioni ed interessi in caso di ritardo di subentro in presenza di “Tipologia di subentro” con valore 1. Nella sezione “Imposta di registro” delle specifiche tecniche del software aggiornate al 5 ottobre 2017, nelle annotazioni degli elementi rispettivamenti nominati “Sanzioni“ ed "Interessi”, si legge: “Se TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO è uguale a 6 (Subentro) non può essere presente”.

In sostanza, i contribuentisono ostaggio della prassi d’ufficio, salvo ricorso in commissione tributaria: 250 euro o O euro. Sembrerebbe uno scherzo di cattivo gusto, ma purtroppo non è così.

Purtroppo la comunicazione tardiva di subentro per successione è casistica non esplicitamente normata: nessun adempimento è espressamente richiesto. Tuttavia, è opportuno e consigliabile comunicare l’evento alle Entrate per volturare il contratto in capo all’erede nella posizione “locatore”, tanto più se quest’ultimo intende godere di un regime fiscale premiale.

Perche? Perché in caso contrario, in sede di adempimento successivo il sistema intercetta il codice fiscale del de cuius scartando il file (il codice fiscale del de cuius e dell’erede non coincidono): da qui la necessità – per superare l’impasse – di utilizzare, ma solo in annualità, proroga, risoluzione e conguaglio di imposta (no cessione/no subentro), la casella “Soggetto subentrato” presente nella sez.III del quadro A, indicando appunto l’erede come richiedente che dovrà apporre la propria firma nell’apposita casella (in ogni caso, in telematico, anche si riportano i dati anagrafici del de cuius (parte del contratto) non si ottiene lo scarto), mentre nella sez.I del quadro B dovrà comparire il locatore defunto al quale si è subentrati, se non fosse che – nel caso di specie – telematicamente la casella “Soggetto subentrato” non può essere valorizzata in presenza del campo “Cedolare secca”, con la conseguenza che chi volesse rimanere in cedolare, in decorrenza di tali eventi successivi alla prima registrazione (annualità, proroga, risoluzione e conguaglio di imposta), dovrà necessariamente prima comunicare alle Entrate il subentro nel contratto di locazione (Cedolare secca = 1 o 2) e solo in un momento successivo, ad esempio in sede di annualità o proroga, esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Paradossalmente, la telematica ha reso più complicata la gestione degli adempimenti successivi rispetto al passaggio cartaceo in ufficio: la telematica vola, ma le semplificazioni – alla prova dei fatti - arrancano in uno dei sistemi fiscali più complessi al mondo, tra normative che vanno e vengono in continuazione e un’amministrazione finanziaria dalle mille facce e dalle mille prassi “ballerine”. Pertanto, prima di operare, ti consiglio di rivolgerti all’ufficio competente alla cui specifica prassi ti dovrai attenere, portando con te tutta la documentazione in tuo possesso, spiegando in dettaglio le tempistiche legate al ritardo.

Grazie mille! Prendo subito appuntamento all'agenzia delle entrate.