Donazione a 3 con vendita verso un nipote

Salve un saluto a tutti.
Vi espongono la problematica cercando di non farla complicata.
Ci sono 2 appartamenti di pari valore divisi in 3 proprietari (madre, nonna, zio). La volontà generale è quella di dare 1 appartamento a zio e l altro a mamma.

L idea di mio zio è fare delle donazioni verso i nipoti lasciando l usufrutto ovvero 1 appartamento ai miei cugini(usufrutto zio) e 1 appartamento a me e mio fratello(usufrutto mamma,nonna).

Ora la problematica, io vorrei comprare l appartamento di zio ma ancora non è suo ne a 1/3, mio zio è disponibile alla vendita ricevendo il valore del appartamento per intero ovvero che il risultato rimanga 1 appartamento a zio(soldi) e 1 a mamma.

Mio zio ritiene che facendo comunque un unico atto con tutti gli interessati effettuerebbe la donazione verso x e con me la vendita.

Mi sapete dire quale è il modo corretto e meno oneroso di agire?? O altre soluzioni?

Grazie

Da evitare come la "peste" le donazioni...vi creereste infiniti problemi in caso di successive vendite o richieste di finanziamento.

Questa secondo me potrebbe essere una soluzione logica e senza inconvenienti per il futuro:
La nonna può permutare il suo terzo di nuda proprietà (1/3 su ogni appartamento) con l’usufrutto della quota di zio e mamma
Poi mamma e zio dividono la nuda proprietà in comunione tra loro,in modo che ognuno abbia la nuda proprietà di un appartamento.
Una permuta (se sono tutti d’accordo non dovrebbero esserci problemi a livello economico per il valore da attribuire alle quote), e una divisione di comunione.

In questo modo nonna ha l’usufrutto su tutto,mamma ha la nuda proprietà di un appartamento e zio dell’altro.

Se poi mamma e zio vogliono donare qualcosa ai rispettivi figli,o vendere , valuteranno i pro e contro ,anche in un secondo momento.
In linea di massima le donazioni le eviterei anch’io.

Grazie.

Che cosa si intende per permuta?

In diritto la permuta è un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all'altro.
Praticamente è uno scambio,un baratto.
Io cedo a te un bene, e tu invece di darmi dei soldi mi dai in cambio un altro bene.

In campo immobiliare la permuta garantisce un risparmio di imposte rispetto alla vendita dei due beni da scambiare, e gli immobili ricevuti per permuta non hanno i problemi di rivendibilita degli immobili ricevuti per donazione.

Dato che comunque è necessario un notaio per ufficializzare i trasferimenti di immobili che volete fare, ti suggerisco di fare una chiacchierata con un notaio di fiducia ,per avere un parere (carte alla mano) e un preventivo dei costi complessivi.

Grazie ...!!!
Se qualcuno ha qualche altra soluzione l ascolto con piacere.

Nh5 ha scritto:

io vorrei comprare l appartamento di zio ma ancora non è suo ne a 1/3, mio zio è disponibile alla vendita ricevendo il valore del appartamento per intero ovvero che il risultato rimanga 1 appartamento a zio(soldi) e 1 a mamma.

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Inizialmente occorre verificare a quale percentuale corrisponde il valore dell'usufrutto generale spettante a tua nonna. Poi se dovesse essere pari ad 1/3 si potrebbe adottare la soluzione già proposta: a tua madre e a tuo zio la nuda proprietà ciascuno di un appartamento. A quel punto tu puoi acquistare la nuda proprietà da tuo zio del suo immobile ed eventualmente acquistare l'usufrutto da nonna. Ovviamente i figli, se i nipoti citati sono loro, non riceveranno nulla. Mentre tua madre potrebbe destinare la nuda proprietà ai suoi figli, te compreso.

Aggiornamento.
Dal colloquio con un notaio ci ha prospettato questa soluzione, fare 3 atti:
Donazione nonna verso figli
Donazione tra fratelli
Vendita al nipote

Ci ha proposto anche altre soluzioni più articolate e complicate ma quella più semplice è stata come descritto sopra.

Se questa è la soluzione “semplice”, chissà com”è quella più articolata.......
Risultato:immobili invendibili (due donazioni sono quasi un record), tante imposte da pagare,parcella alle stelle e l’unico contento è il notaio.
La donazione tra fratelli poi non si comprende.
Io sentirei altri pareri.

Certo sentiremo anche altri notai, siamo in attesa di sapere il preventivo. Aggiorno appena ne sò di più.