Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
E' possibile esercitare una attivita' di bed and breakfast in forma non professionale o professionale?
Vai non tranquillo, di più, supertranquillo (nel mio regolamento del 1961 c'è la stessa frase e 2 appartamenti a B&B e nessuno ha potuto dir nulla, anche se qualcuno ci ha provato). Non possono dirti nulla, al di là di qualche ignorante o arruffapopolo (in ogni condominio ce n'è sempre almeno uno...), che puoi mettere subito a tacere: l'attività di B&B NON E' attività alberghiera, ma attività abitativa; addirittura puoi affittare con cedolare secca (solo per attività non professionale, altrimenti si tratta di un soggetto con partita IVA e non puoi). Ci sono molte sentenze in tal senso, basta cercare un pò in internet.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Vai non tranquillo, di più, supertranquillo
ma io ci andrei cauto
Immobile a uso abitativo può diventare un bed and breakfast
Pertanto, la Cassazione confermava la sentenza impugnata, ribadendo che il divieto deve risultare da una clausola espressa nel regolamento contrattuale.
Poi c'è un'altra sottigliezza : il postante non gestisce direttamente il B&B ricavato nel suo alloggio; il postante affitta ad un terzo l'appartamento ed è costui che ci vuole fare un B&B.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Gagarin in che modo hai messo a tacere chi ci ha provato nel tuo caso ?
E' evidente che, per motivi facilmente comprensibili, ai condomini (soprattutto a quelli dello stesso piano e di quello inferiore) non farà mai molto piacere che uno o più immobili del condominio siano adibiti a locazione turistica; ciononostante, ove non sia espressamente proibito (come nel tuo caso) dovranno farsene una ragione. I nuovi regolamenti prendono esplicitamente in considerazione questa ed altre fattispecie; ma quelli "datati" no. Ho semplicemente fatto notare che, salvo le rare sentenze come quelle citate e di cui bisognerebbe entrare nel merito leggendole con molta attenzione prima di citarle (tenendo sempre presente la massima ben nota negli ambienti giudiziari, che in Italia una delle rarissime certezze è l'incertezza del diritto, in quanto, come ho scritto più volte, la giustizia "ideologica" nostrana viene bizantinamente interpretata, in genere per gli amici, e applicata, in genere per i nemici), nella stragrande maggioranza dei casi la locazione al B&B e persino alla casa-vacanze e all'affittacamere, è considerata come locazione abitativa (persino dall'Agenzia delle Entrate, che la accetta come tale ed anche con la c.s.!) e non alberghiera: gli Amministratori sono stati pienamente d'accordo con me e gli sparuti dissidenti (tra cui anche un avvocato) si sono dovuti ritirare in buon ordine. Poi ci potrà sempre essere il condomino più intransigente che, da solo o associandosi ad altri, potrebbe farti causa con esiti, per lui, molto incerti. Certamente non ti farà mai causa il condominio, almeno con un regolamento come quello che hai citato. Naturalmente questa è la mia opinione e quella di moltissimi altri che gestiscono un B&B e che conosco personalmente, derivante anche da esperienza, poi ognuno è libero di dare le interpretazioni che ritiene più opportune. Ti auguro buona fortuna.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Rispondo a Luigi con il buon senso anche se so che in maniera giuridica nulla vale :
Secondo me va distinto tra regolamenti che destinano :

- esclusivamente a fine di abitazione e
- esclusivamente a fine di abitazione e di studio professionale (come nel mio caso)

orbene nel mio condominio sono presenti uno studio medico ed uno studio dentistico gestiti da terzi e non dal proprietario e nessuno risiede permanentemente negli appartamenti.

Ora non vedo differenze ai fini di sicurezza, uso, decoro .... tra i pazienti di uno studio medico ed uno dentistico e turisti di un b&b inoltre in entrambi i casi e' sempre presente sul posto il titolare dello studio o l'esercente del b&b per assicurare il quieto vivere.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Ora non vedo differenze ai fini di sicurezza, uso, decoro .... tra i pazienti di uno studio medico ed uno dentistico e turisti di un b&b
non voglio aprire una discussione che sarebbe alquanto sterile. Tuttavia una differenza c'è: chi va dal medico va per farsi curare; chi frequenta il B&B lo fa per scopo turistico. Il problema è che non sempre i frequentatori del B&B brillano di educazione.
Un mio amico, 83enne, abita al 4° piano di in un condominio di 7 piani, che dista circa 1 km da San Pietro. Da quando è stata aperta una attività di B&B al 7 piano la sua vita è cambiata in peggio: l'ascensore rimane con le porte interne aperte, bloccato all'ultimo piano: sono già intervenuti due volte i VV. F. perché l'ascensore è andato in blocco per sovraccarico nelle ore notturne con dentro i vacanzieri (stranieri), che hanno svegliato tutto il condominio per farsi aiutare. Quando fanno il checkout l'ascensore viene monopolizzato solo per loro. Chi abita al 6° piano si è lamentato in assemblea dell'eccessivo rumore, che si protrae fino alle 3-4 del mattino. Ciliegina sulla torta, il proprietario ha avanzato una offerta, abbastanza allettante, per acquisire il terrazzo condominiale. C'è qualcuno che non è mai andato sul terrazzo, che a fronte di qualche 3/4 mila euro sarebbe disposto ad alienare: ovviamente il mio amico ha detto "aspettate che io muoia e non è detto che i miei figli ed i miei nipoti acconsentano". Su quel terrazzo io ci vado spesso con i miei telescopi per far divertire i nipoti del mio amico.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Il problema è che non sempre i frequentatori del B&B brillano di educazione.
Molto spesso dipende anche dal gestore del B&B: c'è chi opera o cerca il più possibile di operare una selezione della clientela e quasi sempre ci riesce e, al check-in "istruisce" per benino i suoi clienti (poi, ovviamente, la pecora nera imprevedibile può sempre capitare...); c'è, invece, chi accetta cani e porci senza nessun problema e senza alcuna selezione, basta che paghino e mette solo avvisi scritti, senza stare a perdere troppo tempo al check-in. Probabilmente il povero 83enne è capitato con uno di questi ultimi, che, in genere, non badano neanche troppo al decoro sia dell'appartamento, sia delle parti comuni nè si preoccupano degli altri condòmini. Vi posso assicurare che non sono tutti così, anzi, questi ultimi sono una ristretta minoranza. L'unica cosa che posso consigliare all'83enne è di far chiedere al Comune quante persone alla volta può ospitare il B&B (il Comune assegna un numero ben preciso ad ogni attività) e chiamare i vigili qualora si sospetti che nell'appartamento vengano "stipate" più persone del consentito: c'è la revoca immediata della licenza.
 

Excalibur

Membro Attivo
Proprietario Casa
nel 1963 gli affittacamere erano rari e prevederli in un regolamento di condominio sarebbe stato veramente lungimirante, avviare un'attività senza interpellare i
Scusate se insisto sul punto ma gli affittacamere fanno parte della categoria albergatori. La loro attività è regolamentata, non possono esercitarla in modo non professionale. Un b&b o una casa vacanza invece possono esserlo. Mio marito vive in una zona ad alto tasso turistico e questa è una nozione diffusa. Un affittacamere non è un proprietario di un grande appartamento i cui inquilini condividono la casa. Nella scala degli alberghi, l'affittacamere non è tra quelli di lusso ma hanno gli stessi oneri. E sì nel 1961 erano pochi e lo sono ancora perché ci vuole una licenza. Mentre un b&b non professionale può aprirlo chiunque.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
La regolamentazione del settore è demandata alle singole Regioni (il codice civile tace in proposito): la Regione Lazio (l’OP scrive da Roma) inquadra i b&b come strutture ricettive extralberghiere, a conduzione imprenditoriale oppure non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando stanze (max 3) poste all’interno di abitazioni private (tutte le categorie A, tranne A6, A9, A10, A11), munite di determinati standard e requisiti minimi.

Il titolare di un b&b a Roma è obbligato ad avere la residenza nell’immobile, riservando una camera per sé e non è tenuto a rispettare un periodo di inattività di durata obbligatoria.

Salvo un espresso veto contenuto nel regolamento contrattuale dello stabile oppure oggetto di una delibera assembleare assunta con il consenso di tutti i condomini e poi trascritta nei registri immobiliari di svolgere un’attività riconducibile ad un b&b (ad es. pensione, locanda, affittacamere) e salvo ondivaghe interpretazioni e repentini mutamenti di rotta da parte della Cassazione che nel tempo, anche recente, non sono mancate, il via libera è immediato: lo statuto regionale che disciplina le attività ricettive extralberghiere non prevede che il Comune debba accertare il consenso del condominio, ma prevede soltanto l’obbligo di allegare alla SCIA copia della comunicazione dell’avvio dell’attività da inoltrare all’amministrazione condominiale con le modalità previste sulla SCIA.

L’attività di b&b non comporta un utilizzo dell’immobile diverso da quello delle altre civili abitazioni, anzi, ne costituisce il presupposto necessario per poterla svolgere, e non può ritenersi automaticamente lesivo per gli altri condomini, salvo la prova concreta di un pregiudizio grave ed irreparabile alla tranquillità, alla quiete e alla sicurezza degli altri condomini (concetti in genere richiamati nei regolamenti condominiali), tanto più se il gestore mantiene una residenza solo di facciata e non tiene sotto controllo il turnover e le condotte dei clienti.
 

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