Bed e breakfast e regolamento di condominio contrattuale

Excalibur ha scritto:

Scusate se insisto sul punto ma gli affittacamere fanno parte della categoria albergatori

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ho usato l'espressione in quanto nel 1963 il B&B non esisteva, era quindi impossibile citarlo in un regolamento, non conosco le normative era semplicemente per assimilare

@griz, figurati.. a quanto pare ho anche torto visto che la normativa è regionale. A me preme, ma solo per non ingenerare confusione, che l'attività di affittacamere è diversa da affittare un appartamento con contratto regolare a più persone, come accade per i lavoratori fuori sede o gli studenti.

Clematide ha scritto:

L’attività di b&b non comporta un utilizzo dell’immobile diverso da quello delle altre civili abitazioni

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Bravissimo Clematide, hai espresso con molta professionalità quello che ho affermato nei miei interventi. Purtroppo è sempre possibile "incappare" in una sentenza stravagante, che interpreta la legge in un modo difforme dalla stragrande maggioranza, ma, appunto, è un'eccezione dovuta al bizantinismo italiano della giustizia.

B&B: la normativa di riferimento
La normativa di riferimento, sul piano nazionale, è il Codice del Turismo (D. Lgs. 79/2011), ma la regolamentazione vera e propria è affidata alla competenza Regionale e poi man mano è sempre più dettagliata nei provvedimenti comunali.
Facilmente, l’attività di B&B viene svolta all’ interno di un immobile con più unità, dunque un condominio e, come tale, è necessario che vengano rispettate delle regole. Di per sé, il regime del condominio è compatibile con la destinazione alberghiera in quanto non è automaticamente escluso che alcune unità immobiliari vengano utilizzate come albergo ed altre come civile abitazione (Cass. 1625/2007). A maggior ragione il B&B è astrattamente compatibile con il condominio.
Tuttavia è necessario verificare se all’ interno del regolamento condominiale vi siano dei vincoli e/o delle limitazioni che possano vietare di adibire un’unità immobiliare a tale scopo. Di certo tale limitazione non può venire da un regolamento di natura assembleare – non potendo l’assemblea incidere sui diritti soggettivi dei singoli. Si potrebbe però riscontrare il divieto in un regolamento contrattuale, ma in questo caso sarà necessario verificare la portata testuale del divieto stesso. Spesso infatti si leggono formule di stile nei regolamenti che organizzano la vita condominiale, talmente generiche da farvi rientrare tutto o niente.
Una delle formule tipiche è quella che vieta ai condomini di utilizzare le unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo. Per molto tempo si è interpretato tale limite come un divieto di svolgimento di attività commerciale o di destinazione a magazzino, ma venivano accettate tutte le forme di uso che comportassero il pernottamento nello stabile.
La giurisprudenza si è poi sempre più orientata verso una interpretazione restrittiva della formula, intendendo per “uso abitativo” un utilizzo come dimora stabile e abituale, e non meramente transitoria come può essere quella dell’attività di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo più o meno brevi, in vista di esigenze di carattere, appunto, transitorio.

L’opinione della Corte di Cassazione
A fare chiarezza sul punto – non si sa se mettendo la parola fine alla questione – è intervenuta anche la Corte di Cassazione che non la sentenza n.109 del 7 gennaio 2016 ha stabilito che non si possa destinare un appartamento ad “affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”.
Ulteriori sentenze hanno anche equiparato, per quanto qui interessa, l’attività di B&B con le attività alberghiere e quelle di affittacamere, con ciò estendendo i divieti contenuti nei regolamenti di condominio per l’una o l’altra fattispecie, a tutte quelle dello stesso genere (Cass. 704/2015 e 26087/2010).

Quindi il singolo condomino potrà aprire la propria attività di bed & breakfast se nel regolamento contrattuale del condominio non sia presente tale divieto.
Ora, sostenere che, siccome in un regolamento di condominio contrattuale redatto agli inizi degli anni '60, non è citata espressamente l'attività di B&B, tra le destinazioni vietate perché diverse da quelle abitative, lascia il fianco alle interpretazioni dei singoli giudici.

Luigi Criscuolo ha scritto:

lascia il fianco alle interpretazioni dei singoli giudici.

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..appunto.

Ritorno al mio ultimo quesito cui non ho avuto riscontro :

- quale formula inserire in contratto per garantirmi che l’inquilino non mi faccia causa per danni per aver locato un appartamento non idoneo all’uso ed oltre i danni mi richieda il rimborso delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione che sosterrà per rendere idonea l’abitazione?

Tenete presente che ha da me avuto copia del regolamento contrattuale di condominio e che anche lui asserisce non esserci problemi con il condominio che non può opporsi.

... e che durata contrattuale inserire ? 4+4 locazione abitativa, 9+9 locazione alberghiera o 6+6 locazione commerciale ?

happysmileone ha scritto:

quale formula inserire in contratto per garantirmi che l’inquilino non mi faccia causa per danni per aver locato un appartamento non idoneo all’uso

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tu nel 2018 affitti un appartamento in un condominio dotato di regolare certificato di abitabilità.
Il RdC contrattuale datato 1963 esclude qualsiasi destinazione d'uso che non sia quella abitativa o di studio professionale: lo sai tu e lo sa chi vuole affittare.
C'è una sentenza della Cassazione del 2016 che ha sancito che se nel RdC c'è il divieto di destinare gli appartamenti ad usi diversi da quello abitativo il B&B non si può fare.
E' emerso che, se nel RdC contrattuale non c'è alcun accenno al divieto di adibire gli appartamenti a usi diversi da quello abitativo B&B si può fare; è emerso anche un certo cambiamento giurisprudenziale nel non considerare più il B&B un utilizzo abitativo dell'appartamento perché carente delle caratteristiche di stabilità ed abitudinarietà degli alloggianti: la caratteristica del B&B è proprio la transitorietà degli alloggianti.
Quindi sia tu che il potenziale inquilino siete al corrente che se andate avanti nel progetto e qualche condòmino ti/vi fa causa per aver utilizzato l'appartamento disattendendo il RdC contrattuale l'esito della vertenza è tutt'altro che certa e sopratutto a tuo favore.
Siccome il potenziale inquilino è al corrente di tutto questo prima di prendere in affitto l'appartamento accetta il rischio dell'investimento improduttivo.
Certamente tu nel contratto non devi scrivere che affitti l'appartamento per far creare al conduttore un B&B.

..... il conduttore dichiara di aver preso visione del regolamento condominiale e ritenendo che il condominio non possa rifiutarsi ad una destinazione b&b dell'appartamento accetta di mantenere a suo carico i costi derivanti da una eventuale causa ed in caso di esito negativo non si rivarra' in alcun modo nei riguardi del proprietario per le spese di ristrutturazione sostenute per rendere idoneo l'appartamento alla destinazione di b&b.

happysmileone ha scritto:

..... il conduttore dichiara di aver preso visione del regolamento condominiale e ritenendo che il condominio non possa rifiutarsi ad una destinazione b&b dell'appartamento accetta di mantenere a suo carico i costi derivanti da una eventuale causa ed in caso di esito negativo non si rivarra' in alcun modo nei riguardi del proprietario per le spese di ristrutturazione sostenute per rendere idoneo l'appartamento alla destinazione di b&b.

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La mia è solo un'opinione quindi da prendersi con molti se e molti ma. Non credo che ci sia una sola clausola che possa proteggerti da una eventuale causa del tuo inquilino. Davanti a un giudice ci sono centinaia di motivi per i quali la clausola può essere invalidata, non ultimi i motivi espressi nella risposta #28.
Il condominio della mia casa di Roma ha fatto e vinto una causa contro un proprietario (nell'altra scala) che aveva aperto un b&b. Il giudice ha dato ragione al condominio proprio per i motivi sopra esposti.