FiammettaB

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Proprietario Casa
Mi capita sempre più spesso che ,da proprietaria di un'appartamento che affitto a Pisa, vengo contattata da studenti di Master che hanno la durata di 6 mesi.
Ora, penso al transitorio stanza per stanza, anche perchè puo capitare mesi in cui una camera non viene affitata data la breve permanenza e quindi il continuo ricambio, per evitare di pagare tasse su affitti che non percepisco (facessi un 4+4 per l'intero appartamento, che comunque implicherebbe un continuo ricambio di intestazioni).
ora, leggo che il contratto transitorio, oltre al dovere seguire il canone concordato (che non parla di affitto di una camera....poi lasciamo stare che un transitorio, implicando un bella fetta di oneri in più per il ocatore in termini di spese e tempo, è assurdo che debbe seguire per forsa un canone concordato...), deve essere per forza scritto secondo il modello dato, che però non è di parziale di immobile.
allora: cosa posso fare? spero di essermi spiegata. Grazie!
 

Clematide

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Proprietario Casa
Il nuovo DM 16 gennaio 2017 (nuova convenzione nazionale) ha riconosciuto che la disciplina per tutte le locazioni agevolate (3+2 e transitori ordinari e per studenti universitari fuori sede) può riguardare anche l’ipotesi della locazione (cedolarizzata o meno) di una o più stanze con il diritto di uso di altre parti dell’immobile da utilizzarsi in comune con gli altri conduttori dell’alloggio. E’ questa un’operazione che anche in passato (non è infatti una novità: a Bologna e Milano era già convenzionalmente previsto) veniva spesso praticata con riferimento alla specifica ipotesi delle locazioni di una porzione dell’alloggio.

Un contratto di durata limitata di una stanza è meno impegnativo da gestire (ogni studente ha il suo contratto personalizzato nel rispetto di esigenze, temporalità e scadenza propri), si sottrae al recesso collettivo (recesso individuale), ma la somma dei canoni calmierati delle singole camere non deve superare il limite massimo previsto per la locazione dell’intero alloggio: il canone dell’’intero appartamento va frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, anche considerando le parti comuni condivise.

Il guaio è che l’accordo di Pisa si basa sulla vecchia intesa del 2013 che ancora si innesta sul DM 30 dicembre 2002 destinato a recepire i contenuti della vecchia convenzione nazionale.

Le organizzazioni locali di categoria (in particolare il SUNIA) hanno sempre avversato la parziarietà della locazione art.5, co.2 della 431 (l’accordo di Pisa precedente a quello vigente proibiva “qualsiasi forma di locazione parziale e/o posto letto” per i soli contratti per studenti universitari). Ora non so se a Pisa le cose siano cambiate o siano rimaste le stesse, certo è che nulla vieta (salvo divieti espressi nella convenzione periferica) di parzializzare una locazione con contratti separati per ogni conduttore: il tipo di contratto, tra quelli contemplati dalla legge di riforma del 1998, potrà essere stabilito in relazione all’opzione scelta.
 

FiammettaB

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Proprietario Casa
Veramente grazie mille per la risposta chiara e completa. quindi in sostanza l'unica maniera per non fare un concordato (che qui a Pisa è ridicolo, non ci paghi neanche tasse e spese....e con la mole di lavoro che c'è con la breve permenanenza, è veramente un assurdità! chi sta per poco spacca il doppio..per non contare i mesi liberi a fine anno..MAH)insomma, l'unica maniera è fare un 4+4 che chiuderò ogni 6 mesi, et voila. che paese dei balocchi. comunque andrò all 'URP DEL COMUNE a sentire cosa dicono...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'unica maniera è fare un 4+4 che chiuderò ogni 6 mesi,
Però devi essere consapevole che puoi risolvere, cioè chiudere, dopo 6 mesi il contratto di locazione "libero" 4 + 4 se (e soltanto se!) l'inquilino ti invia la disdetta anticipata.

Perché nei contratti liberi il locatore può comunicare al conduttore disdetta al termine del primo quadriennio solo nei casi tassativamente previsti dalla legge (art. 3, c. 1 legge 431/1998). Solo alla fine dell'ottavo anno la disdetta da parte del locatore non è soggetta a motivazione. In ogni caso, il preavviso che deve osservare il locatore è di almeno sei mesi.

Quindi se ti capita un inquilino che vuole rimanere nel tuo appartamento molto più a lungo dei 6 mesi previsti, non lo puoi mandare via!
 

FiammettaB

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie UVA
Io personalmente non rischio che non se ne vadano, perchè sono ragazzi, spesso stranieri, che sono in città per 6 mesi di Master, spesso parte di phd più lungo; al termine dato dall'università, se ne vanno. quindi nel caso di contratti 4+4 sarebbe da fare un continuo subentro..
però:
indagando ancora ho scoperto questo: vi chiedo conferma.
il contratto transitorio (in questo caso a stanza, come vorrei farlo) , nelle città dove vigono accordi territoriali, avevo letto l'obbligo di seguire il canone concordato.
se così non fosse sul contratto (si parla comunque di poche decine di euro, che però viste le tasse e le spese a cui si va incontro, fanno la differenza) l'unico problema verrebbe nel caso l'inquilino lo impugnasse, in quel caso in automatico diventerebbe un 4+4.
escludendo questo scenario, non ci dovrebbero essere altri problemi nel farlo.. vero?

Però devi essere consapevole che puoi risolvere, cioè chiudere, dopo 6 mesi il contratto di locazione "libero" 4 + 4 se (e soltanto se!) l'inquilino ti invia la disdetta anticipata.

Perché nei contratti liberi il locatore può comunicare al conduttore disdetta al termine del primo quadriennio solo nei casi tassativamente previsti dalla legge (art. 3, c. 1 legge 431/1998). Solo alla fine dell'ottavo anno la disdetta da parte del locatore non è soggetta a motivazione. In ogni caso, il preavviso che deve osservare il locatore è di almeno sei mesi.

Quindi se ti capita un inquilino che vuole rimanere nel tuo appartamento molto più a lungo dei 6 mesi previsti, non lo puoi mandare via!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
non ci dovrebbero essere altri problemi nel farlo
Il problema potrebbe scaturire dal Decreto del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017, che richiede per i contratti concordati la vidimazione dei Sindacati di categoria (inquilini e/o proprietari). Se presenti un contratto concordato redatto non in conformità alle regole dell'Accordo Territoriale, è probabilissimo che ti venga rifiutata la vidimazione.

Questo obbligo riguarda solo gli Accordi Territoriali rinnovati in data successiva al D.M.: è il caso di Torino, la mia città, che ha rinnovato l'Accordo con decorrenza 1° gennaio di quest'anno.
Quindi verifica come stanno le cose a Pisa.

L'argomento è stato trattato nel Forum di recente:
Decreto 16 gennaio 2017 art.1 comma 8 sulla attestazione sindacale
 

FiammettaB

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ancora grazie della preziosa informazione, no a Pisa risale al 2013.
Però quello che mi chiedo è: l'accordo da dei range,per esempio in base alle finiture di pregio o meno, alla presenza di condizionamento ecc... ecc... come fanno a sapere come calcolare l'affitto? poi, se facciamo il caso dell'affitto a stanze, dovrebbero sommare annualmente la presenza mensile delle singole stanze occupate? Come fanno a farlo preventivamente (addirittura non vidimando il contratto!)
vedo tutto veramente complesso e difficile...(strano)

cmq su tutto.... ti fanno solo venire voglia di vedere tutto, investire all'estero e scappare, il più veloce possibile...voglio vedere chi gli pagherà lo stipendio.

Il problema potrebbe scaturire dal Decreto del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017, che richiede per i contratti concordati la vidimazione dei Sindacati di categoria (inquilini e/o proprietari). Se presenti un contratto concordato redatto non in conformità alle regole dell'Accordo Territoriale, è probabilissimo che ti venga rifiutata la vidimazione.

Questo obbligo riguarda solo gli Accordi Territoriali rinnovati in data successiva al D.M.: è il caso di Torino, la mia città, che ha rinnovato l'Accordo con decorrenza 1° gennaio di quest'anno.
Quindi verifica come stanno le cose a Pisa.

L'argomento è stato trattato nel Forum di recente:
Decreto 16 gennaio 2017 art.1 comma 8 sulla attestazione sindacale
 

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