robyhood

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ciao a tutti, sono nuovo del forum e quindi perdonatemi fin da ora se dovessi scrivere cose fuori argomento o non sufficientemente precise.
Ho già provato a cercare in giro ma di situazioni come la mia non ne ho trovate..quindi apro questa discussione nella speranza che possiate aiutarmi e consigliarmi nel progetto che vorrei realizzare.

Dunque: attualmente abito nel comune di Peschiera Borromeo (MI) e sono residente/convivente nell'appartamento di proprietà della mia futura moglie (ci sposeremo a settembre). Siamo al 3° piano di una costruzione condominiale di 4 piani totali.
Faccio questa premessa perché nel mese di marzo/aprile sarebbe mia intenzione acquistare l'abitazione soprastante per poi unire i due appartamenti tramite una scala interna. Ma, a tal proposito, ho alcuni dubbi "burocratici" per i quali chiedo la vostra assistenza.
  • Quali sono le condizioni necessarie per poter fare la richiesta di "unione" dei due immobili?
Al momento mi risulta che sia necessario che entrambe le abitazioni abbiano lo stesso (oppure gli stessi) proprietari/o.
Fermo restando che l'appartamento dove abitiamo attualmente è già di proprietà al 100% della mia futura moglie (acquistato prima del fidanzamento), quello che andremmo ad acquistare fra un paio di mesi lo intesterei a me medesimo, ancore da "celibe". Pertanto si andrebbe a configurare una situazione per la quale ognuno è proprietario al 100% di un appartamento. Dal momento che ci sposeremo in comunione dei beni, la mia domanda è se sia possibile considerare l'unione matrimoniale come condizione sufficiente per poter presentare la domanda di fusione delle abitazioni, ovviamente successivamente alla celebrazione delle nozze.

Se così non dovesse essere, sarebbe allora opportuno rogitare dopo le nozze in modo da poter garantire la comunione del bene a mia moglie quantomeno sull'abitazione a me intestata (evitando almeno uno dei due atti notarili)? Ovviamente dovrei comunque provvedere tramite notaio ad un passaggio di quote (il 50%) dell'abitazione di mia moglie a me medesimo. A proposito: Quale atto notarile mi consigliate? (cessione, donazione, vendita, etc) ed a quali costi andrei incontro più o meno? Le 2 u.i. hanno rendite catastali di 60000 (quella dove abitiamo) e 70000 (quella che vorrei comprare)

Oppure, se nessuna delle condizioni sopra descritte fosse sufficiente, mi confermate che matrimonio o no, l'unica condizione accettabile è che la reciproca proprietà del 50% dei rispettivi appartamenti sia specificata su 2 atti notarili distinti?

Altro dubbio, forse banale: se in fase di acquisto intestassi direttamente metà del nuovo appartamento alla mia futura moglie potrei trarne dei vantaggi? Il mutuo potrei comunque intestarlo solo a me?

Per quanto riguarda le agevolazioni prima casa andremmo incontro a qualche problema?
La mia fidanzata ha acquistato 7 anni fa l'appartamento dove abitiamo come 1° casa ed io risulto proprietario al 50% insieme a a mia sorella di un immobile nel comune di Roma (dovrei liberarmi delle mie quote entro 12 mesi, giusto?)

Temo di essere stato prolisso...spero comunque di essere riuscito a farvi capire la mia situazione ma soprattutto che possiate aiutarmi a risolvere questi mille dubbi!

Grazie!!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Devi chiederti a quale scopo vorresti fondere i due immobili.
Solitamente è quello fiscale. Sia riguardo alla IRPEF, sia alla IMU.

Allo scopo esiste la "fusione ai fini fiscali", prevista proprio quando la fusione a tutti gli effetti non è possibile poiché le proprietà sono distinte.

Gli immobili devono diventare comunicanti, ed occorre una pratica catastale un po' particolare.
Otterresti che l'insieme venga considerato abitazione principale è non dovreste più pagare per una delle due come seconda casa.

Quanto invece all'aspetto patrimoniale tieni presente che uno rimane sempre al 100% di proprietà di tua moglie.
Quello che andrai ad acquistare rimarrebbe solo tuo se acquistato prima del matrimonio, o in comunione se acquistato dopo indipendentemente da chi ci mette i denari.
Vi auguro amore eterno (io sono della vecchia tradizione), ma oggi sembra merce rara. Vi consiglio quindi questa strada. Se le cose dovessero cambiare in futuro, ognuno resterebbe con casa propria, senza ulteriori liti per dividere il patrimonio
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Potresti acquistare il 50% tu ed il 50% permutarlo con il 50% della casa di tua moglie, così diverreste comproprietari delle due unità immobiliari che quindi potreste fondere, facendola divenire la vostra prima casa.
 

griz

Membro Storico
Professionista
personalmente ti consiglio di contrarre matrimonio ma in regime di separazione dei beni, la comunione crea più problemi che vantaggi, la fusione ai fini fiscali è fattibile
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Quello che andrai ad acquistare rimarrebbe solo tuo se acquistato prima del matrimonio, o in comunione se acquistato dopo indipendentemente da chi ci mette i denari.
La legge prevede però una serie di ipotesi nelle quali, pur rimanendo vigente tra i coniugi il regime di comunione legale, è consentito che un bene acquistato da uno solo di essi rimanga di proprietà personale di quest'ultimo, senza entrare a far parte della comunione.
Resta bene personale quindi non solo se i coniugi sono in regime di separazione dei beni, ma, ad esempio, anche se sono in regime di comunione ma l'immobile è acquistato con proventi di eredità o donazione di uno solo dei due, oppure con soldi che possedeva da prima.
Il coniuge non acquirente deve però essere presente all'atto e firmare anche lui (o lei ) la dichiarazione di acquisto a titolo personale del coniuge acquirente .
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
Mi aggiungo a questa discussione per chiedere :

1) unito l'appartamento si possono tenere i contatori separati di luce acqua e gas o bisogna farne da 2 .. uno singolo per i 2 appartamenti uniti ?

2) è possibile a distanza di anni far tornare i 2 appartamenti singoli come al principio ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
2) Questo è sicuramente possibile: perchè la proprietà rimane distinta, con le rispettive rendite; solo ai fini fiscali viene attribuita una rendita complessiva. E' un compromesso adottato dal catasto per prendere atto di fusioni di fatto, che non possono essere trattate come unico immobile per via delle distinte titolarità. Si pensi ad una costruzione realizzata sui
Serve in particolare per le agevolazioni/esenzioni sulla casa principale, ai fini IMU e IRPEF.

1) Qui la risposta è più difficile. Non si potrebbero avere intestate due utenze uso domestico residenziale. Ma se le utenze sono intestate a soggetti diversi, in pratica il vincolo si elude. Poi nella pratica non è difficile unire l'impianto elettrico, diverso invece per i tubi del gas.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La legge prevede però
Giusto. Ma ripeto: il tema è un altro. non vedo lo scopo di mettere in comune i rispettivi acquisti (sempre che il denaro occorrente provenga solo da uno dei due soggetti).
E se i due alloggi sono già oggi indipendenti, e circa equivalenti, a maggior ragione opererei solo la fusione fiscale.

Mi pare che il risultato cercato sarebbe comunque ottenuto. E se nel futuro le cose non dovessero continuare, non ci sarebbero problemi patrimoniali da risolvere.

Perchè spendere per un secondo atto? Inoltre vorrebbe intestarsi completamente il mutuo: allora a maggior ragione non vedo l'utilità di cointestarsi il nuovo acquisto.
 

robyhood

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ragazzi innanzi tutto grazie davvero per i numerosi contributi...ho scoperto che esiste una "fusione fiscale" della quale non conoscevo nemmeno l'esistenza!! Sareste così gentili da spiegarmela?? Vorrei avere tutto chiaro in mente prima di procedere..!
Comunque, correggetemi se sbaglio, potrei seguire questi passaggi:

1) Acquisto - prima del matrimonio - la seconda casa e la intesto al 100% a me medesimo;
2) presento la pratica catastale per la "fusione fiscale" con l'appartamento sottostante (indipendentemente dalla situazione sentimentale coniugato/non coniugato);
3) procedo con i lavori di unione dei due appartamenti tramite scala interna;
4) mantengo i contatori separati ad esclusione di quello elettrico (ogni appartamento è termoautonomo con rispettiva caldaia);
5) Mi godo felice e contento la nuova casa con la mia futura moglie :);)

Ho comunque altri dubbi su come procedere e a chi sia giusto rivolgermi:
- Per la pratica di fusione fiscale a chi mi devo rivolgere? Dove va presentata?
- Ottenuto il benestare alla pratica di fusione fiscale posso automaticamente procedere con i lavori?
- Per il catasto rimarrebbero comunque due appartamenti distinti o deve essere riaccatastato?
- Relativamente alla situazione condominiale come mi devo comportare? Insomma, per l'amministratore le due case rimangono di proprietà distinte oppure un'unica unità immobiliare con 2 proprietari? Ma sopratutto: il calcolo dei millesimi deve essere rivisto?

Grazie in anticipo!!
 

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