Contrasto tra mappe catastali e agibilità

Buongiorno, sperando sia l'ambito giusto di pubblicazione. Abito dal 1998 in un'abbinata su 3 livelli costruita circa 20 anni prima e le planimetrie allegate al rogito, tratte dal NCEU, indicano al primo piano ( mansarda ) tre camere con altezza dichiarata 220 cm ( non so come calcolato ) mentre nel documento di agibilità del comune del 1979 ( recuperato successivamente ), al primo piano sono riportati solo ripostigli e nessun vano abitabile. E' una situazione abbastanza comune ( come minimo nell'abbinata a fianco della mia, mai passata di proprietà ) in queste zone e non è modificabile fisicamente. Domande: in caso di vendita ci possono essere problemi ? Se si, è possibile sanare in qualche modo questa situazione? Grazie.

Prima di tutto, quando hai acquistato? Perché se ti è stato venduto un immobile irregolare, l'atto potrebbe essere nullo. Comunque, dai dati che fornisci sembrerebbe che l'accatastamento dica una cosa ed il progetto approvato ne indichi un'altra. Forse entrambi saranno esatti, ma, capisci bene che il documento abilitativo sia la concessione edilizia ed il relativo progetto. Tutto quello che differisce da esso è un abuso. Certamente il ripostiglio del progetto non può diventare abitabile perché nella planimetria è indicato camera. L'unica possibilità è che sia stata presentata la richiesta di condono edilizio L. 47/85. Comunque occorrerebbe controllare attentamente tutta la documentazione. Ti consiglierei di rivolgerti ad un geometra che faccia un accesso agli atti per andare a vedere tutte le pratiche edilizie che hanno interessato nel tempo l'immobile. Eventualmente le ricerche le potresti estendere al catasto.

caro Gianco, ho comprato nel 1998. Non mi risulta siano state fatte domande di condono. Nel 1998 ho comunicato in comune lavori al piano non mansardato ( abbattimento di muro interno ) e nel 2015 quelli per isolare il tetto in modo tale da usufruire dello sgravio fiscale del 65%. Gli estremi dell'atto di agibilità erano chiaramente citati nel rogito. Ripensandoci, a distanza di venti anni, forse già al momento del rogito avevo notato la discrepanza tra agibilità e mappe catastali ma il notaio non ha avuto nulla da eccepire. Non so se oggi, in caso di vendita, l'atteggiamento del notaio potrebbe essere diverso, visti anche i nuovi documenti da produrre, tipo ACE, disponibile, e attestato di conformità degli impianti , o come si chiama ( non ancora disponibile ). O se la volontà di chi acquista l'immobile, nello stato di fatto, supera questa apparente incongruenza e non richiede ulteriori atti amministrativi.

in caso di vendita avrai un problema però solo in caso veolessi vendere il piano mansartdato come abitabile (camere) se invece fossero accessori, la cosa sarebbe regolare.
In parole povere: la discordanza è una cosa grave, sistemarla dal punto di vista urbanistico (rendere le camere al sottotetto agibili) è complicato, costoso e potenzialmente impossibile ( vanno visti tutti i parametri che devono corrispondere alla norma)

vitt1 ha scritto:

Non so se oggi, in caso di vendita, l'atteggiamento del notaio potrebbe essere diverso, visti anche i nuovi documenti da produrre, tipo ACE, disponibile, e

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se l'acquirente ha bisogno di un mutuo, un geometra incaricato dalla banca erogante farà un sopralluogo e farà delle verifiche compresa l'abitabilità. In quel frangente emergerà la difformità ed il mutuo non verrà erogato fino a quando non verrà regolarizzato.

vitt1 ha scritto:

nel documento di agibilità del comune del 1979 ( recuperato successivamente ), al primo piano sono riportati solo ripostigli e nessun vano abitabile.

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non ho mai visto ripostigli con finestre o camere senza finestre.

vitt1 ha scritto:

tre camere con altezza dichiarata 220 cm

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Riprendendo il primo intervento, il dubbio è che le camere con quell'altezza non potevano essere abitabili, per cui o il tecnico che ha redatto le planimetrie ha commesso un errore o le ha riscontrate tali pur essendo chiaramente un abuso edilizio. In tal caso il tecnico ha operato in modo impeccabile ed il catasto ha giustamente ricevuto la dichiarazione del proprietario. Ovviamente il certificato di agibilità certifica la reale destinazione dei vani che deve corrispondere al relativo progetto autorizzato.

vitt1 ha scritto:

Non mi risulta siano state fatte domande di condono.

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Se hai fatto l'accesso agli atti ed hai verificato che non esistono domande di condono edilizio, il problema è controllare le istanze e la documentazione allegata.

vitt1 ha scritto:

Nel 1998 ho comunicato in comune lavori al piano non mansardato ( abbattimento di muro interno ) e nel 2015 quelli per isolare il tetto in modo tale da usufruire dello sgravio fiscale del 65%.

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Probabilmente quando hai eseguito i lavori dovresti avere presentato degli elaborati. Cos'hai dichiarato?

vitt1 ha scritto:

Non so se oggi, in caso di vendita, l'atteggiamento del notaio potrebbe essere diverso, visti anche i nuovi documenti da produrre, tipo ACE, disponibile, e attestato di conformità degli impianti , o come si chiama ( non ancora disponibile ).

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Se dovessi vendere, dovrai ripresentare il certificati d'agibilità ed il tecnico che lo redigerà ti chiederà le certificazioni di regolarità degli impianti e dichiarerà la corrispondenza dello stato di fatto con le autorizzazioni edilizie.

per ora ringrazio tutti. Approfondirò e vi farò sapere

Pretendere di vedere se è stato presentato un condono legge 47/85 su un fabbricato costruito nel 1998 è quasi impossibile, se le stanze come tali sono dichiarate dipende anche in che zona si trova la costruzione se in zona montana le altezze medie cambiano

vitt1 ha scritto:

Abito dal 1998 in un'abbinata su 3 livelli costruita circa 20 anni prima

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Ti è sfuggito qualcosa.

L'età fa certi scherzetti da non credere ah ah te la offro volentieri, strano però che non venga inserito nelle icone il simbolo di una bottiglia di brut, per poterla offrire negli onomastici del gruppo di propit, per ora accontentati