Tinteggiatura a fine locazione

Buongiorno a tutti, anche se parte del tema è stato affrontato in altra discussione, vorrei chiarimenti in merito al problema della tinteggiatura a fine locazione. Da anni, direttamente o tramite agenzia ma senza assistenza di associazioni di categoria, affitto gli appartamenti di proprietà di mia moglie e nostra figlia, sia 4+4 che 3+2, ed ho sempre inserito la clausola della tinteggiatura finale, con o senza la sotto-clausola “ salvo deperimento d'uso”. Non ho mai incontrato particolari resistenze da parte degli inquilini (anche una figlia di avvocato che ha occupato un appartamento per un solo anno) e, in caso di locazioni di durata inferiori ai 5 anni, i conduttori hanno pagato pro-quota. Adesso scopro che la clausola non è valida ( vedi sentenze di seguito ) perchè è con il canone che si remunera il deperimento d'uso dell'appartamento.

Pretura Padova, sent. del 24.06.1997.
Cass. sent. n. 11703/2002. Così anche Cass. sent. n. 11703/2002.
Cass. sent. n. 8819/1996.

Inoltre la giurisprudenza, con riferimento all'articolo 1609 del codice civile:
"Articolo 1609. Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’Articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetust o da caso fortuito (2764). Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali."
richiama il concetto di piccola/minuta manutenzione e pone solo questa a carico del conduttore mentre l'ordinaria e la straordinaria sono a carico della proprietà mentre ero convinto che l'ordinaria fosse a carico del conduttore e fatico a stabilire i confini tra minuta e ordinaria.
Non ho domande specifiche ma vorrei leggere le vostre esperienze su questo argomento.
grazie

vitt1 ha scritto:

ma vorrei leggere le vostre esperienze su questo argomento.

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Da molti anni io mi regolo come segue (e non ho mai avuto problemi con gli inquilini).

Se all'inizio della locazione l'appartamento è da tinteggiare, la tinteggiatura è a carico del conduttore. Quando costui andrà via (non importa se dopo pochi o tanti anni) lo rilascia nelle condizioni in cui si trova, quasi sempre con muri un po' sporchi da ritinteggiare.
Il problema può consistere nel dover tappare i buchi nelle pareti che ha fatto l'inquilino per montare suoi pensili, ecc. Pochi conduttori li chiudono quando vanno via: a volte me ne occupo io, a volte lo farà il nuovo inquilino.
Per me questa è la regola, ma devo precisare che si tratta di appartamenti dati in locazione completamente vuoti, non arredati.

Le poche volte che ho affittato appartamenti arredati, li ho consegnati tinteggiati e inserito nel contratto la clausola per la quale il conduttore deve rilasciare l'immobile ritinteggiato. Cosa che quasi mai è avvenuta, per cui ho trattenuto almeno parte del costo del decoratore dal deposito cauzionale.

Comunque questa faccenda della tinteggiatura viene discussa prima di stipulare il contratto. Per maggior sicurezza lo scriviamo e firmiamo nella proposta di locazione che presenta l'aspirante inquilino, nel caso di mia accettazione della proposta stessa.

Grazie Uva. Avevo dimenticato di dire che gli appartamenti sono arredati e, in un caso, anche in modo non convenzionale ma molto gradito agli occupanti.

vitt1 ha scritto:

gli appartamenti sono arredati e, in un caso, anche in modo non convenzionale ma molto gradito agli occupanti.

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Se non hai mai avuto problemi con i conduttori nel momento del rilascio degli appartamenti, penso che puoi continuare ad inserire la clausola relativa alla tinteggiatura.
Con riferimento all'articolo del Cod.Civ. che hai citato, mi pare logico che i muri si deteriorano (nel senso che si sporcano) a causa dell'uso. Cioè del fatto che il conduttore abita, quindi utilizza, la casa per un periodo di tempo più o meno lungo.

uva ha scritto:

Da molti anni io mi regolo come segue (e non ho mai avuto problemi con gli inquilini).

Se all'inizio della locazione l'appartamento è da tinteggiare, la tinteggiatura è a carico del conduttore. Quando costui andrà via (non importa se dopo pochi o tanti anni) lo rilascia nelle condizioni in cui si trova, quasi sempre con muri un po' sporchi da ritinteggiare.
Il problema può consistere nel dover tappare i buchi nelle pareti che ha fatto l'inquilino per montare suoi pensili, ecc. Pochi conduttori li chiudono quando vanno via: a volte me ne occupo io, a volte lo farà il nuovo inquilino.
Per me questa è la regola, ma devo precisare che si tratta di appartamenti dati in locazione completamente vuoti, non arredati.

Le poche volte che ho affittato appartamenti arredati, li ho consegnati tinteggiati e inserito nel contratto la clausola per la quale il conduttore deve rilasciare l'immobile ritinteggiato. Cosa che quasi mai è avvenuta, per cui ho trattenuto almeno parte del costo del decoratore dal deposito cauzionale.

Comunque questa faccenda della tinteggiatura viene discussa prima di stipulare il contratto. Per maggior sicurezza lo scriviamo e firmiamo nella proposta di locazione che presenta l'aspirante inquilino, nel caso di mia accettazione della proposta stessa.

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Anche io mi comporto così anche se i locatori protestano perché vorrebbero entrare subito nell’immobile senza aspettare il tempo della tinteggiatura . D’altronde le volte che ho affittato già ritinteggiato non hanno pagato gli ultimi mesi dicendo di recuperare il deposito e che fai ? Causa ?

happysmileone ha scritto:

i locatori protestano perché vorrebbero entrare subito nell’immobile senza aspettare il tempo della tinteggiatura .

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Questo problema si può risolvere stipulando il contratto qualche giorno prima della decorrenza (ad esempio una settimana prima).
Alla stipula si consegnano le chiavi all'inquilino, che così ha abbastanza tempo per tinteggiare la casa e traslocare prima della decorrenza del pagamento del canone.

.... dovresti anche avere un imbianchino pronto ad intervenire

o un inquilino autodidatta che non sempre si trova.

Se gli inquilini non pagano le ultime mensilità per recuperare la cauzione, sono sostanzialmente nel torto. Non possono smettere di pagare il canone per questo motivo, la causzione serve SOLO per recuperare i danni in seguito alla riconsegna dei locali, che vanno consegnati come specificato sul contratto. Se è prevista la tinteggiatura da parte degli inquilini, questi la devono fare; se non è adeguata, si trattiene dalla cauzione. Ma gli inquilini non possono mai smettere di pagare il canone. Se lo fanno li puoi tranquillamente citare.

mborbo ha scritto:

la causzione serve SOLO per recuperare i danni in seguito alla riconsegna dei locali

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Il deposito cauzionale è costituito a garanzia di tutti gli obblighi contrattuali.