Locazione appartamento e conseguente subentro nuovo inquilino

in luglio ho locato un appartamento di mia proprietà al cuoco di una ristorante indiano. Mi è stato proposto da un'agenzia immobiliare, che mi ha assicurato fosse un inquilino affidabile. Ho stipulato il contratto: durata 4 anni e cedolare secca. Soprattutto nel contratto di locazione è inserita la formula fidejussoria per cui il datore di lavoro del cuoco s'impegna a far da garante in caso d'inadempienza del cuoco.
In questi giorni il cuoco mi ha contattato comunicandomi che si trasferirà altrove e che nel mio appartamento subentrerà un nucleo familiare, indiano, di tre persone: padre, madre e figlio di otto anni.
Mi ha contattato anche il titolare dell'agenzia immobiliare confermandomi tutto.
Ora sono perplessa: è un comportamento serio quello dell'agenzia?
Come faccio ad avere qualche garanzia? Mi hanno detto che capita che questi inquilini non paghino l'affitto per avere, con in mano lo sfratto, la casa in affitto dal comune!
Posso pretendere dall'agenzia qualche garanzia prima di accettare?
Saluti
Sono proprio...Confusa!

confusa ha scritto:

In questi giorni il cuoco mi ha contattato comunicandomi che si trasferirà altrove e che nel mio appartamento subentrerà un nucleo familiare, indiano, di tre persone: padre, madre e figlio di otto anni.

Clicca per espandere...

Non sono esperta tuttavia immagino tu possa gentilmente declinare. Se il titolare del contratto se ne va (immagino ti abbia dato regolare disdetta come da contratto), non penso tu sia obbligata ad accettare un nuovo titolare che subentra. Puoi chiudere il vecchio contratto e cercare un nuovo inquilino. Il contratto che ha firmato il cuoco che clausole contiene in materia di disdetta? I consueti sei mesi di anticipo tramite raccomandata a/r o altro? E' impossibile e costoso trattenere un inquilino che se ne vuole (o deve) andarsene prima della scadenza ed in genere il proprietario è contento se c'è qualcuno disposto a stipulare un nuovo contratto d'affitto tuttavia non credo tu sia obbligata ad accettare chi ti è proposto sia il vecchio inquilino sia l'agenzia a farlo.

confusa ha scritto:

il contratto: durata 4 anni

Clicca per espandere...

Questa durata non esiste, forse intendi dire contratto "libero" della durata di 4 anni + 4.

Se il cuoco va via deve inviarti raccomandata ar per disdetta anticipata: sta a te valutare se non accettarla nel caso in cui non abbia osservato il preavviso di legge (6 mesi) oppure un periodo inferiore nel caso sia stato previsto da apposita clausola contrattuale.
Concordo con @Excalibur : è inutile cercare di trattenere un inquilino che ha già deciso di trasferirsi altrove.

Sta pure a te valutare l'affidabilità della famiglia indiana che si propone come nuovo conduttore, ma costoro non hanno alcun diritto di subentro.
Per cui ti consiglio vivamente di farti inviare la disdetta dal cuoco, in modo da poter risolvere (cioè chiudere) il contratto attuale quando lui rilascerà l'immobile. In quel momento dovrà restituirti le chiavi e firmerete il verbale di rilascio.

Dopo potrai affittare la casa a chi consideri più affidabile, chiedendo agli aspiranti inquilini documentazione dei loro redditi, e possibilmente le prove che non siano persone provenienti da uno sfratto per morosità (io chiedo copie degli ultimi bonifici fatti al precedente proprietario, se è gente che già abitava in affitto).

Parere personale per esperienze di proprietari miei conoscenti: indiani, pakistani, cinesi possono essere brave persone solvibili ma tendono ad ospitare loro amici e parenti a tempo indeterminato. Cosa che il locatore non gli può impedire. Quindi rischi di affittare casa a tre persone e ritrovartene il triplo, magari in un appartamento sporco e a volte danneggiato.

confusa ha scritto:

Mi ha contattato anche il titolare dell'agenzia immobiliare confermandomi tutto.
Ora sono perplessa: è un comportamento serio quello dell'agenzia?

Clicca per espandere...

A mio parere non è un comportamento serio.
Un agente immobiliare corretto deve presentarti fotocopie dei documenti degli aspiranti conduttori, che se cittadini stranieri devono essere in regola col permesso di soggiorno. E deve darti la documentazione dei loro redditi (buste paga recenti se sono lavoratori dipendenti) nonché di ulteriori garanzie se ritieni di richiederle.

Deve presentarti tutto ciò unitamente alla proposta di locazione degli aspiranti inquilini, corredata da una caparra equivalente ad una mensilità del canone.
Se tu (dopo aver valutato attentamente tutte le condizioni e la documentazione) accetti la proposta, incassi l'assegno che diventa caparra confirmatoria con le relative conseguenze nel caso in cui non si giunga alla stipulazione del contratto di locazione.

quindi pensi che io possa annullare il contratto trattenendo la caparra da me avuta in luglio?

confusa ha scritto:

annullare il contratto trattenendo la caparra da me avuta in luglio?

Clicca per espandere...

Se ho ben capito, ti riferisci al contratto in essere: quello che hai stipulato col cuoco, che ti ha versato un deposito cauzionale (che è cosa diversa dalla caparra).

Quel contratto ora non si può annullare. Se il cuoco intende andare via deve inviarti per raccomandata ar la lettera di disdetta anticipata. Controlla cosa prevede il contratto come preavviso.
Ricevuta la sua disdetta, tu gli rispondi accettandola.

Quando andrà via, ti restituirà le chiavi e firmerete il verbale di rilascio.
Potrai trattenere il deposito cauzionale solo quale rimborso di eventuali conguagli a suo debito (tipo spese condominiali da regolare, oppure mensilità del canone non ancora pagate). Oppure per rivalerti del mancato preavviso (se di mancato preavviso si tratta!).

Solo dopo il rilascio puoi risolvere (cioè chiudere) il contratto all'Agenzia delle Entrate. Siccome avevi optato per la cedolare secca non devi versare l'imposta di risoluzione di 67 euro.
Ricordati che la risoluzione anticipata deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30 giorni.

uva ha scritto:

tendono ad ospitare loro amici e parenti a tempo indeterminato.

Clicca per espandere...

Questo è verissimo ed è praticamente la regola (esperienza personale) e, spesso, non si tratta di amici o parenti, ma di subconduttori in nero....

uva ha scritto:

Cosa che il locatore non gli può impedire

Clicca per espandere...

Questo, invece, è solo in parte esatto: nel caso di troppe persone che alloggiano nell'immobile locato, ci sono diverse possibilità di rescissione del contratto, soprattutto se in esso avevi anche inserito delle "clausole limitative" ad hoc (sempre esperienza personale: da due fratelli conduttori con rispettive mogli, sono arrivati a 12 maschi in 60 mq in assenza di mogli...)

Gagarin ha scritto:

ci sono diverse possibilità di rescissione del contratto, soprattutto se in esso avevi anche inserito delle "clausole limitative" ad hoc

Clicca per espandere...

Temo che non sia così.
Una sentenza della Cassazione ritiene nulle le clausole dei contratti di locazione che prevedono il divieto di ospitalità non temporanea da parte del conduttore.
Ne abbiamo parlato qui:
Locazioni abitative: è nullo il divieto di ospitalità non temporanea

Pare che l'unica limitazione sia il numero di persone che possono abitare nella casa in base alla sua superficie (tipo 8 persone in un monolocale sono troppe!)
Entro il limite di persone/mq stabilito dai regolamenti comunali, il conduttore ospita chi vuole per tutto il tempo che vuole.
Purtroppo!

Gagarin ha scritto:

spesso, non si tratta di amici o parenti, ma di subconduttori in nero....

Clicca per espandere...

Su questo sono completamente d'accordo.
E il locatore che ha previsto nel contratto il divieto di sublocazione, non ha modo di dimostrare la sublocazione illegale da parte dell'inquilino.

mi vengono i brividi...mi sa che mi sono rivolta all'agenzia immobiliare per avere delle garanzie...e invece forse avrei dovuto fare da sola!