Dadolik

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,
primavera scorsa sono divenuto proprietario di un appartamento che ritenevo all’interno di un condominio, per cui scelte e costi sarebbero stati ripartiti per millesimi.
Così mi fu detto dal’ex proprietario, dall’agente immobiliare e dal notaio, andava solo nominato l’amministratore e fatte le tabelle; ma non discutiamo di questo ed andiamo oltre.
Spiego meglio ciò che ho ahimè scoperto in seguito: stabile di due negozi, 4 appartamenti, due mansarde, due giardini più altri locali di sgombro costruito negli anni ‘20 ed acquistato da due signori A e B, non parenti.
Sebbene A possedesse più di B ( A possedeva più mq di giardino, più mq di negozi, più mq di mansarde, più mq di locali di sgombro) si decise di ripartire le spese di manutenzione straordinaria ed ordinaria al 50% tra entrambi, in modo (mi è stato detto) che avessero lo stesso potere decisionale.
In fin dei conti a livello di fabbricato ad occhio la differenza non salta fuori tanto evidente, però i giardini, le pertinenze, il negozio...si nota eccome!
Il tutto è scritto nel rogito d’acquisto originale, con tanto di breve regolamento di condominio, con uso delle scale ecc, nonostante i negozi ed appartamenti avessero ciascuno il proprio subalterno (il che farebbe pensare ad un condominio).
Ora la originaria proprietà di A (che ripeto da sempre possiede più superficie ed anche pertinenze) è arrivata ad una signora tramite vari passaggi ereditari, che affitta.
Io pensavo che fossero tanti proprietari, invece è una sola signora.
Invece al posto di B ci siamo io che ho acquistato dagli eredi di quest’ultimo ed appunto gli eredi di quest’ultimo.
Ho anche scoperto poi che i rapporti sono pessimi poiché B era in difficoltà economiche e non ha mai contribuito ai lavori evidentemente necessari ( a me infatti a parole è stato detto che la signora erede di A era pronta ad eseguire i lavori. Tutti, anzi “già deliberati”).
Ora questa signora erede di A con cui ho parlato mi ha detto come stanno le cose e si è impuntata, anzi ha detto che questa è una comunione fintanto che la sua proprietà non si frammenterà.
Quindi lei rappresenta l’originario proprietario A e noi (io e chi mi ha venduto casa nonch’è proprietario ed erede di B) l’originario proprietario B.
Che poi percentualmente io sia proprietario di una minoranza nell’ambito della ex proprietà del signor B me la devo vedere con gli altri eredi di B.
Siamo sempre A che si confronta con B, con pari potere decisionale e spese al 50%.
Non vuole un amministratore (se abbiamo bisogno di essere rappresentati facciamo pure, ma rappresenterà noi di fronte a lei e lei non lo retribuirà).
Io vorrei costituire un condominio, nominare un amministratore e decidere e pagare per i millesimi di cui sono proprietario (minoranza assoluta).
Inoltre vorrei che la signora erede di A pagasse in proporzione anche per i mq che possiede in più a livello di negozii, mansarde, terrazzi, balconi e giardino.
Lei ha detto che farà valere l’originario rogito d’acquisto con relativo regolamento e non è che perché la parte di B si è frammentata lei debba perdere i diritti che erano stati sanciti a livello contrattuale!
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Più che il parere di un forum ti serve la sentenza di un Giudice...l'unico che avrà valore coercitivo per la signora A.

Gli elementi per classificarlo "Condominio" ci sono tutti e a poco vale il patto originario.
 

Dadolik

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Più che il parere di un forum ti serve la sentenza di un Giudice...l'unico che avrà valore coercitivo per la signora A.

Gli elementi per classificarlo "Condominio" ci sono tutti e a poco vale il patto originario.
Intanto grazie per la risposta.
Quindi dovrei citare la signora A e chi mi ha venduto la porzione della proprietà B in giudizio civile?
Io ho domandato ad un avvocato dell'unione sindacale dei proprietari e mi ha detto, leggendo il rogito, che è una comunione e fintanto che A non vende un pezzo delle sue proprietà solo a quel punto sarà un condominio, nel mentre rimangono vigenti le condizioni pattuite nel contratto d'acquisto originario.
Infatti ho chiesto qui perchè mi sembra assurdo...
Tra l'altro se si costituisse un condominio oltre che finalmente far pagare A di più dato che ha più proprietà (il giardino è enorme, la mansarda idem, i negozi di un buon 30% in più) la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonchè l'amministrazione, noi saremmo avvantaggiati (io e chi mi ha venduto) perchè essendo due teste potremmo decidere.
Lei (A) ad occhio ha il 60% dello stabile.
E giustamente dato che noi ci viviamo mentre lei affitta, paghi e taccia.
Inoltre con il cospicuo aumento di spese magari la signora A se ne andrebbe via...
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
noi saremmo avvantaggiati (io e chi mi ha venduto) perchè essendo due teste potremmo decidere.

Nessun "vantaggio": voi 2 teste lei oltre il 50% di millesimi.
In Condominio le delibere necessitano di doppia maggioranza.

Per il resto cambia avvocato... quello non sa nulla di norme Condominiali.

Il "patto" potrebbe però rimanere valido per il riparto spese perché "contrattuale".
 

Dadolik

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Nessun "vantaggio": voi 2 teste lei oltre il 50% di millesimi.
In Condominio le delibere necessitano di doppia maggioranza.

Per il resto cambia avvocato... quello non sa nulla di norme Condominiali.

Il "patto" potrebbe però rimanere valido per il riparto spese perché "contrattuale".
Grazie!
Ma quindi rimarremmo in una situazione di stallo, addirittura non si potrebbe nominare un amministratore ed anche se venisse nominato non si potrebbe fare nulla dato che da una parte A ha la maggioranza dei millesimi e noi, benché con meno millesimi, la maggioranza delle teste.
In pratica si rimarrebbe nella situazione della vecchia comunione attuale!
O si è d’accordo o non si fa nulla!
Quindi è vero quello che diceva l’avvocato cui ho chiesto che ha risposto che per uscirne si dovrebbe fare in modo che la signora A venda un pezzo della sua proprietà...noi possiamo anche essere 20 unità immobiliari, ma se lei ha più millesimi...
Tra l’altro mi dici che il “patto” rimarrebbe valido, quindi noi ex B pagheremmo comunque sempre il 50% di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre lei con più millesimi sempre la stessa quota: sarebbe una vittoria di Pirro!
No?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
O si è d’accordo o non si fa nulla!
.... o si va dal Giudice ogni qual volta che c'è da deliberare su questioni importanti (lavori, cause, adeguamento autorizzazioni, approvazione bilanci etc.).
Quindi è vero quello che diceva l’avvocato
Ni.
Riporti che il tuo avvocato diceva foste una "comunione" ... ma in realtà è sempre stato "condominio", solo che non vi è mai stato obbligo di nominare un amministratore.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
ci vorrebbero @Nemesis e/o @Antonio Abiuso per dirimere la questione.
Mi azzardo a dire la mia: sebbene la comunione sia un diritto per il quale la proprietà di uno stesso bene appartiene a più persone esistono due tipi di comunione.
La comunione pro indiviso per cui la proprietà ance se per porzioni differenti è su tutto il bene; per esempio 20% Proprietario A) ; 25% Proprietario B) ; 55% Proprietario C). In pratica ogni comproprietario mantiene la sua porzione di proprietà su tutto ciò che rappresenta il bene.
La comunione pro diviso per cui le porzioni che compongono la proprietà vengono assegnate ai componenti la comunione.
Nel caso specifico, da come ha scritto @Dadolik sembra che il bene originario sia stato comperato da due soggetti che si sono spartiti le varie porzioni da qui la disparità di superfici e di pertinenze tra i due comunisti.
Credo che l'avvocato che hai consultato abbia inquadrato bene la faccenda.
Comunque il condominio esiste; esisteva anche con solo due comunisti tanto è vero che hanno redatto un Regolamento contrattuale per la gestione dei beni comuni. Era un condominio minimo.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Pur con le difficoltà nell'interpretazione del tuo post, dove dal compendio si ricava in sostanza un concorso di due diverse proprietà, mi pare già configurata una compagine condominiale (cosiddetto condominio minimo) a cui, secondo la recente giurisprudenza (esempio: Cassaz. 2.3.2017 n.5329), vanno applicate le stesse regole del normale condominio sotto i vari aspetti (amministrazione, tabelle millesimali regolamento, identificazione delle parti comuni, ecc.).
Vista quindi la situazione caotica e conflittuale descritta nel caso specifico appare chiara la esigenza che essa debba venire disciplinata necessariamente in sede giudiziaria.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Leggendo le varie risposte, troverei delle almeno apparenti incongruenze: provo allora a dire la mia.

Il postante è soprattutto interessato a diminuire le spese condominiali, e solo in subordine a dirimere la questione "condominio-comunione"

Spese: io ritengo che l'accordo contrattuale riportato sul rogito tra A e B e loro aventi causa sia inderogabile, salvo nuova pattuizione tra tutti alla unanimità.

Status: qui lascio ai giudici e legali dirimere la questione.

Ma proviamo a fare delle ipotesi: io immagino che questo edificio sia stato diviso tra A e B con una logica cielo-terra. Uno ha preso la porzione destra, l'altro la sinistra. In "comune" avranno la scala, l'accesso, l'ascensore se esiste.
Non hanno in comune il suolo e direi nemmeno il tetto.
Non sappiamo poi nemmeno le ragioni sottostanti la ripartizione al 50%: forse sono in compensazione di un diverso esborso iniziale.
Una delle caratteristiche del condominio è avere elementi fondamentali in comunione e indivisibili: qui non li vedrei; elemento dirimente potrebbe essere la proprietà originaria del suolo sul quale insiste il fabbricato; se questo fosse stato frazionato prima della costruzione, ci troveremmo con due proprietà indipendenti affiancate, con la comunione d'uso delle scale e accesso.
Di fatto l'edificio sembra frazionato in due parti in verticale, e ritorneremmo alla medesima situazione.

In conclusione non mi imbarcherei in una causa tra A e B: propenderei a dar ragione alla signora A
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Alto