Lkis

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Proprietario Casa
Buongiorno, vorrei chiedervi un parere.
Sono il locatore di un locale commerciale, locato con durata 6+6.
Il contratto è stato stipulato il 1/06/2019, ed in esso è presente la seguente clausola:
Conformemente all’ art.32 legge 392/1978 il canone di locazione sarà automaticamente adeguato ogni anno nella misura del 75% della variazione ISTAT dell'anno precedente. La richiesta di adeguamento verrà inviata dal locatore tramite raccomandata A/R od a mezzo Pec, con un preavviso di almeno 30 giorni prima del versamento del primo canone aggiornato.”

Dal momento della stipula ad oggi non ho mai chiesto l’adeguamento annuale secondo l’indice ISTAT, il canone è rimasto quindi invariato negli anni.
A tal proposito volevo chiedere:

1) Posso fare richiesta di adeguamento del canone calcolando il periodo di aggiornamento ISTAT dal momento della stipula ad oggi, ovvero dal 1 giugno 2019 ad aprile 2023 usando l’ultimo indice disponibile (aprile)? O posso chiedere l’aggiornamento solo in riferimento all’anno precedente quindi giugno 2022 – aprile 2023?

2) essendo espresso nella clausola che è necessario inviare al conduttore un preavviso di almeno 30 giorni, e scadendo l’annualità contrattuale il 1° giugno, come tempistiche non riesco a rispettarla. Posso comunque inviare adesso la raccomandata, e chiedere l’adeguamento dal 1° luglio? Sono insomma obbligato a rispettare l’annualità contrattuale (tolta l’ovvia comodità) o posso chiederlo quando voglio?

3) il canone di locazione è stabilito in € 18.000 annui. Calcolando una rivalutazione al 75% dal periodo 1/06/219 al 30/04/2023 il canone verrebbe adeguato in € 2.065,50. E’ corretto?

4) una volta comunicata al conduttore la richiesta di adeguamento che tempistiche devo rispettare nella comunicazione all’ Agenzia delle Entrate? Devo farlo dopo il primo canone adeguato percepito? Per l’imposta di registro inoltre come ci si comporta?

5) volevo inoltre sapere se esiste un numero limite di immobili, sia appartamenti che locali commerciali, che possono essere locati con la cedolare secca.

Grazie​
 

Lkis

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
L'adeguamento solo da quando lo chiedi...nessuna retroattività.
Tutto il resto va di conseguenza.
Cosa intendi per retroattività? So che non posso percepire i canoni "arretrati" adeguati che sono ormai persi; posso però fare richiesta ed adeguare il nuovo canone usando la variazione tra l'indice istat riferito al momento della stipula a quello di oggi, ovvero indici del 06/2019 e 04/2023 come riporto qui sotto? Non mi è ben chiaro questo.

Data Iniziale: 01/06/2019
Data Finale: 30/04/2023
Decorrenza Rivalutazione: Giugno 2019
Scadenza Rivalutazione: Aprile 2023
Rivalutazione applicata al 75 %
Indice Istat utilizzato: FOI generale
Totale Rivalutazione al 75%: € 2.065,50
Capitale Rivalutato al 75% (s.e.o): € 20.065,50


 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Puoi chiedere l'adeguamento tenendo conto di tutte le rivalutazioni intervenute dalla stipula del contratto...ma non avere la differenza dal ricalcolo sui mesi passati.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
1) Puoi calcolare l'aggiornamento Istat prendendo come base il canone iniziale. Ma non puoi chiedere che ti vengano pagati gli aumenti relativi alle annualità già trascorse.

2) Devi considerare l'annualità contrattuale.
Siccome non sei riuscito a rispettare il preavviso di 30 giorni per inviare la richiesta al conduttore, dovrai aspettare l'annualità che inizierà il 01/06/2024.

L'argomento è stato trattato qui:


3) Esistono delle app per fare i calcoli, tipo questa:


4) Entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità devi versare l'imposta di registro calcolata sul canone aumentato in base all'Istat.
Metà imposta di registro è a carico tuo, e metà a carico del conduttore.

5) L'opzione cedolare secca per i contratti commerciali era prevista nella Legge di Bilancio del 2019, solo a determinate condizioni. Ora non è più possibile.
Per quanto riguarda le locazioni abitative, non c'è un numero limite di immobili che si possono locare con cedolare secca.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
esiste un numero limite di immobili, sia appartamenti che locali commerciali, che possono essere locati con la cedolare secca.
Attualmente l'unico limite è previsto per le locazioni brevi (le locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni), per le quali è possibile optare per il regime della cedolare secca per non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta.
 

Lkis

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie a tutti per le risposte.


2) Devi considerare l'annualità contrattuale.
Siccome non sei riuscito a rispettare il preavviso di 30 giorni per inviare la richiesta al conduttore, dovrai aspettare l'annualità che inizierà il 01/06/2024.

L'argomento è stato trattato qui:


Volevo chiedere un chiarimento su questo punto, perchè ho sentito pareri discordanti. Devo per forza rispettare l'annualità contrattuale nella richiesta al conduttore? L'annualità scade domani 1° giugno. Non è possibile mandare una pec oggi, quindi entro la scadenza dell'anno, ed esigire il canone aggiornato dal 1° luglio? In questo modo verrebbe rispettata l'annualità ed i 30 giorni di preavviso dal primo canone aggiornato previsti nel contratto.
Ne conseguirebbe che l'imposta di registro ed la dichiarazione redditi verrebbe successivamente calcolata considerando l'importo annuo comprensivo di 1 mese col vecchio canone +11 col canone aggiornato. E' possibile?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
ho sentito pareri discordanti. Devo per forza rispettare l'annualità contrattuale
Leggi il thread che ho linkato nel post n. #5.

Copio e incollo la risposta che avevo dato sull'argomento in quella recente discussione:

Riferisco quanto mi è stato detto tempo fa da un proprietario che ne aveva discusso con l'avvocato del suo inquilino.

Considerando che:


1) Quando la l. 392/1978 venne pubblicata in G.U. l'art. 32 recitava:
Per i primi tre anni dall'inizio della locazione il canone nelle
misure contrattualmente stabilite non puo' essere aggiornato per
eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le parti possono convenire che dall'inizio del quarto anno il
canone sia aggiornato...


2) Poi è stato modificato dalla l. 118/1985 (conversione di un D.L. precedente) che all'art. 1 dice:
...A partire dal secondo anno del periodo di rinnovo il canone puo'
essere aggiornato annualmente nella misura del 75 per cento della
variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e di impiegati verificatasi nell'anno
precedente.

In conclusione: siccome le norme fanno riferimento all'inizio della locazione e dei rinnovi, per applicare l'adeguamento Istat bisogna aspettare la scadenza dell'annualità e l'inizio di quella successiva.
 

Lkis

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
In conclusione: siccome le norme fanno riferimento all'inizio della locazione e dei rinnovi, per applicare l'adeguamento Istat bisogna aspettare la scadenza dell'annualità e l'inizio di quella successiva.


Ok, ti ringrazio.
Aspetterò l'anno prossimo. A tal proposito scadendo il contratto il 01 giugno, e dovendo preavvisare il conduttore 30 giorni prima quindi entro il 01 maggio, nella richiesta dovrò usare per forza l'indice FOI di marzo 2014, in quanto ultimo disponibile? Nel contratto non è specificato quale indice verrà considerato.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel contratto non è specificato quale indice verrà considerato.
Utilizzerai quello più recente.
Entro il 1° maggio manderai la comunicazione al conduttore, senza specificare l'aumento del canone in quanto l'Istat non avrà ancora pubblicato l'indice.
A fine maggio utilizzerai per il calcolo l'indice che in genere viene pubblicato verso metà mese: ad esempio il 16/05/2023 è stato pubblicato l'indice di aprile.
 

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