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  1. paolo bellan

    paolo bellan Nuovo Iscritto

    Sono un assiduo lettore di questo forum ma non vi ho mai partecipato attivamente e me ne scuso.
    Ora ho una domanda da porre.
    Tre sorelle N, E, e G sono proprietarie, ciascuna per il 22% ed il padre P per il 34%, di un immobile affittato ora ad una persona senza relazioni di parentela con loro.
    N ha acquistato da E le sue quote pagandole per intero e subito.
    L’affittuario lascerà libero l’immobile alla fine di febbraio p.v.
    G vuole cedere anche le proprie quote ad N e allo stesso prezzo e concedendole in più una dilazione di pagamento.
    Con P, detentore del 34%, N ha già raggiunto un accordo.
    A Marzo p.v. , l’immobile sarà libero.
    G non ha trovato un accordo con N.
    N intende entrare ugualmente nell’immobile.
    Lo può fare e a quali, se esistono, eventuali ulteriori condizioni?
    G può intervenire per impedire ad N di entrare?
    In quale modo?
    G potrebbe occupare l’immobile e, se necessario, anche con un atto di forza?
    Ringrazio molto fin d’ora chi mi vorrà aiutare.
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    come comproprietario può entrare ma forse G può inviarle una raccomandata dove sin d'ora chiede la propria quota di affitto.
     
  3. paolo bellan

    paolo bellan Nuovo Iscritto

    Ringrazio Arianna 26 della risposta.
    Voglio precisare che qualunque cifra N dia a G a titolo di affitto, G dovrà dichiarala nella denuncia dei redditi e pagare le tasse relative. Quindi G, dopo non essere stata pagata per la propria quota che N occupa e quindi utilizza, deve pagare pure le tasse sul risibile "reddito" percepito, mentre gli altri 2 proprietari sono stati liquidati e le loro quote sono passate ad N.
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    è vero, ma nessuno può costringere N a comportarsi allo stesso modo con tutti. N potrebbe comportarsi così per fattori del tutto estranei alla gestione del bene in comune o più semplicemente, potrebbe aver finito i soldi.
     
  5. paolo bellan

    paolo bellan Nuovo Iscritto

    Grazie ancora ad arianna 26 che ha centrato in pieno il problema: era quello che non volevo sentirmi dire.
    Ma non esiste nessun tipo di reazione a questo comportamento palesemente iniquo, che la legge può permettere a G?
    Oppure G sarà costretta a subirlo fino al punto estremo che porterà N ad abitare l'immobile per sempre e a G a non vedere mai acquistata da N la sua quota?
    Grazie ancora
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ove non venga raggiunto un accordo per l'acquisto della quota di proprietà di G da parte di N, Npotrebbe sempre ricorrere allo scioglimento della comunione in via giudiziaria, e in quella sede azionare il diritto di prelazione per acquistare la quota mancante al prezzo fissato dal CTU.
     
  7. paolo bellan

    paolo bellan Nuovo Iscritto

    Ringrazio molto raflomb per la sua risposta di oggi.
    Non penso che il problema riguardi lo stabilire a quanto cedere la quota: infatti quanto dato da N ad E per la stessa quota, è stato accettato anche da G.
    Invece non è stato ancora stabilito se, come e quando N pagherà G e che azioni possa intraprendere G per tutelare i propri interessi nel caso che N prenda possesso dell'immobile senza aver raggiunto prima un accordo con G.
    Grazie ancora a chi vorrà aiutarmi.
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Per quanto riguarda l’oggetto di godimento, nella comunione è unico per tutti i
    soggetti ed ognuno può servirsene nella sua totalità “purché non ne alteri la destinazione e
    non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102
    c.c.). La destinazione del bene può essere concordata dai partecipanti alla comunione o
    tacitamente o per dichiarazione espressa, tenendo conto però di due limitazioni fondamentali:
    una è rispettare la destinazione economica del bene, l’altra è permettere a tutti i comunisti il
    godimento paritetico del bene.
    Questo è il principio generale, nel caso in esame N prenderà il possesso dell'immobile, in quanto detentrice delle quota di maggioranza, indennizzando G del suo mancato godimento pro quota.
    Ad es. si può prendere come riferimento, o chiedere un parere ad agente immobiliare, sui prezzi locatizi praticati nella zona di Treviso per analoghi immobili e da quel che risulterà calcolare il valore della quota da liquidare a G.
     
    A paolo bellan piace questo elemento.
  9. paolo bellan

    paolo bellan Nuovo Iscritto

    Ringrazio ancora una volta raflomb per l’attenzione che ha voluto dedicare al mio problema.

    G ha già formulato ad N la proposta di accettare lo stesso importo che N ha dato ad E per la stessa quota, con pagamento rateale in 3 anni a decorrere dalla data di presa possesso dell’immobile e con passaggio della proprietà a pagamento concluso. La proposta, se accettata, sarà oggetto di una scrittura privata firmata dalle parti che verrà registrata.
    Non credo sia realizzabile la condizione che permette a G “di fare parimenti uso secondo il suo diritto dell’oggetto di godimento” anche se non è escluso a priori che N lo neghi a G pronta a trasferirsi con il marito da lei.
    G dovrà quindi attendere la risposta alla propria proposta da N; se non l’avrà o se sarà negativa, G, appena N avrà preso possesso dell’immobile, adirà immediatamente a vie legali.

    Voglio ancora ringraziare chi avrà la pazienza di darmi il suo parere e consiglio in proposito.
     

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