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  1. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao,

    ho scoperto da poco il vostro forum e devo dire che nel mare magnum della rete qui si trovano delle risposte sensate...

    Vengo subito al dunque :

    Ad febbraio 2011 firmavo una scrittura privata con contestuale consegna di un assegno a titolo di caparra confirmatoria per l'acquisto di un appartamento.

    L'appartamento in questione era stato ereditato da 4 eredi qualche mese prima, ma la scittura è stata firmata da uno solo dei 4 in rappresentanza anche dei rimanenti.

    Ora per difformita catastali emersi in fase di preparazione dei documenti , glieredi dovrebbero affrontare delle spese per la sanatoria degli abusi e per il rilascio delle certificazioni di conformita degli impianti richieste dal comune per concludere l'operazione.

    Trattandosi di alcune migliaia di euro ora vorrebbero ricontrattare il prezzo stabilito.

    Come devo comportarmi ?

    Ha valore la scrittura privata in mio possesso ed in che modo posso farla valere ??

    Attendo impazientemente risposta .

    Chiedete pure se ho omesso qualche informazione.



    Grazie

    F.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    la tua proposta di acquisto certo che ha valore e fa fede quello che c'e' scritto nero su bianco.
    poi che gli altri vogliano scendere il prezzo e' un altro discorso..............non possono obbligarti.
    anzi loro devono mettere a posto entro il rogito gli abusi altrimenti diventerebbero inadempienti.
    ti consiglio di andare a registrare quanto prima la proposta ma bada bene che la non registrazione (168 euro) non invalida il contratto.
    probabilmente pagherai delle sanzioni se non l'hai ancora fatto.


    ps.............sulla proposta fai riferimento solo alla data del rogito, spero senza nominare una data del preliminare.
     
  3. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ciao,

    per un parere piu preciso ti allego la proposta cosi come eà stata firmata.

    Con quali tempi si sarebbe dovuto provvedere alla registrazione e come si procede esattamente ??

    Promessa di Vendita

    L'anno 2011 (duemilaundici) del mese di febbraio giorno 12 (dodici)

    1) PARTI STIPULANTI
    I promittenti venditori :

    Sig. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
    nato a _______________________________________il___________________
    C.F._____________________________________________________________;
    esclusivamente per la stipula della presente promessa d vendita, in rappresentanza dei rimanenti eredi del defunto
    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx:

    Il promittente acquirente:

    Sig. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
    nato a _______________________________________il___________________ C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

    2) OGGETTO DELLA FUTURA COMPRAVENDITA
    Con il presente atto, da valere ad ogni effetto e conseguenza di legge, si conviene e stipula quanto segue:
    I promittenti venditori promettono la vendita e il promettente acquirente promette l'acquisto per sé o persona o persone da nominare all'atto notarile del bene qui descritto:

    Immobile sito in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx e relative pertinenze
    come meglio sarà specificato nell'atto notarile di compravendita.

    Il venditore si impegna inoltre a cedere e comprendere nel prezzo stabilito per l'unità immobiliare oggetto della presente compravendita, tutto quanto contenuto nell’appartamento e pertinenze all’atto della consegna delle chiavi con la facoltà per l’acquirente di disporne liberamente.

    3) PREZZO E MODALITA' DI PAGAMENTO

    Il prezzo viene pagato secondo le seguenti modalità e come meglio dettagliato in fase di rogito :

    a) Assegno Nr. xxxxxxxxxxxxx intestato a defunto di Euro xxx a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del presente documento; contestualmente alla consegna delle chiavi, dando implicitamente il permesso alla parte acquirente di intraprendere i lavori di ristrutturazione sull’appartamento oggetto della compravendita. La firma in calce costituisce quietanza per l’importo ricevuto dalle parti venditrici ;
    b) xxxxxxxxx alla stipula del rogito notarile, Al momento del rogito da detta cifra verranno dedotte le spese concordate, anticipate dall'acquirente e di pertinenza del venditore, come ad esempio il rilasci della certificazione energetica.

    6) CONSEGNA DELL'IMMOBILE
    Con la firma della presente, e la consegna delle chiavi, saranno a carico della parte acquirente, le spese condominiali e comunque tutti gli oneri relativi ai cespiti compravenduto.

    7) ROGITO NOTARILE
    Il rogito notarile sarà stipulato, presso il notaio designato dall’acquirente, entro il termine del 30/05/2011.

    xxxxxxxxxxxx,


    I venditori: L'Acquirente

    (firma)____________________________________ (firma)____________________________________




    Grazie
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Assegno Nr. xxxxxxxxxxxxx intestato a defunto ??????
    la proposta e' valida perche rimanda direttamente alla data del rogito.
    bene anche per la richiesta di certificazione ACE. (obbligatorio da consegnare a spese del venditore)
    hai fatto degli errori pero'.
    dici che ci sono delle difformita' catastali ma nella proposta non hai scritto niente in merito.
    Nel caso ci fossero delle difformità dovevi richiedere che il proprietario si impegnasse a sanare la situazione entro e non oltre la stipula dell’atto notarile ( indicarlo nella proposta/preliminare di compravendita)
    una clausola tipo:
    -Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    -certificato di conformita' urbanistica che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali.

    La sanatoria di queste difformita' e' a spese del venditore.................ci mancherebbe altro.
    il notaio non rogita se lo stato di fatto dell'immobile non e' identico alla cartina catastale.

    la registrazione della proposta-preliminare costa 168 euro da fare entro 20 gg dalla stipulazione.
    pagherai le sanzioni del ritardo.
    agenzia delle entrate.
    ciao

    come si fa a registrare:
    http://www.guida-immobiliare.com/la...me-procedere-e-costi-da-sostenere/2010/01/13/
     
  5. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dici bene,
    purtroppo la difformita catastale eà saltata fuori quando il venditore ha incaricato un geometra di rifare la mappa catastale
    per inserirvi l'orto irriguo che su richiesta del notaio abbiamo dovuto rendere di pertinenza dell'appartamento.
    A quel punto prese le misure dell'appartamento e richieste la vecchia piantina al catasto ci si e' accorti della difformita'.
    Per quanto riguarda invece l'assegno esso e' e' intestato all'erede firmatario anche se sul documento per una svista ho riportato il nome del defunto proprietario :triste:
    A tuo giudizio lo scritto registrato o meno obbliga gli eredi tutti o il solo firmatario a concludere l'operazione al prezzo stabilito ( o a versarmi la doppia caparra) oppure quanto tu dicevi nella risposta modifica le cose ??
    Aggiungo che per acquistare l'immobile in questione come 1' casa ho venduto ad aprile la mia precedente (dopo 3 anni dall'acquisto),e quindi ho anche la spada di damocle del riacquisto entro l'anno ....
    Possibile che non si possa dichiarare di non voler piu acquistare la prima casa ???
    F.
     
  6. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Acquirente ti ha indicato la via giusta. Io aggiungo che la registrazione é importate nel caso dovresti chiedere al Giudice un adempimento coercitivo del contratto posto in essere, in tale eventualità pagheresti le spese di sanatoria che poi tratterrai al saldo del prezzo pattuito.
     
  7. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti questa era una delle idee,
    cioe acquistare l'immobile cosi com'e' detraendo dal prezzo le spese da sotenere,
    ma per le difformita catastali nessun notaio ti eseguirebbe il rogito ....
    Tu come procederesti ??
    F.
     
  8. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    PER CHIAREZZA AGGIUNGO: Intanto nel caso dell'acquisto normale, ( notaio e atto di trasferimento), l'immobile deve essere catastato e conforme alla sua consistenza e credo che così non é. Bisognerà quindi sanare l'eventuale abuso e catastare l'attuale consistenza. SE il venditore non vuole affrontare le spese e quindi nicchia per il trasferimento devi, a mezzo di un avvocato, rivolgerti al Giudice per avere il trasferimento ordinato per sentenza e in tal caso serve al registrazione. Io sono del parere che i preliminari vanno rogitati da un notaio in modo da poter eseguire oltre che la regisistrazione, che può essere fatta anche per scrittura privata, la annotazione nei registri della conservatoria che ti preserva da qualsiasi inconveniente.
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Un chiarimento: il coerede firmatario era munito di una procura speciale degli altri tre coeredi?
    Ove non lo fosse i tre coeredi potrebbero legittimamente eccepire, e quindi negare il loro assenso alla vendita della loro parte quota di proprietà.
    Ne consegue che l'unico responsabile della nullità del preliminare è il c.d. falsus procurator, che è anche il percettore dell'assegno. In questo caso anche se non è prova diretta, avresti dovuto dividere l'importo in quanttro parti uguali ed intestarli ad ognun coerede, ove l'avessero posto all'incasso, questo avrebbe rappresentato un c.d. comportamento concludente.
    Solo nei confronti del falsus procurator potrai agire per ottenere quanto versato, oltre ad un risarcimento danni subiti.
    Pertanto, ove ti interessi veramente l'immobile ed il prezzo è buono, metti in conto anche questa contromossa che loro potrebbero fare legittimamente, creandoti, così, dei problemi.
    Cerca di trattare, ed eventualmente di concorrere nelle spese, d'altronde hai fatto degli errori procedurali e sostanziali.

    Aggiunto dopo 1 :

    Aggiungo, se così stan le cose non potrai ottenere l'immobile in via coercitiva sun giudice.
     
    A tovrm e Jrogin piace questo messaggio.
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sottoscrivo in pieno il commento di raflomb
    :daccordo:
     
  11. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti,
    credo proprio che la tua analisi sia corretta.
    Al momento della firma era presente anche il figlio di uno degli altri eredi e comunque tutti erano informati
    sul prezzo pattuito. Immaggino cumunque che questo non cambi la sostanzialmente la situazione.
    Aggiungo che l'assegno non e' stato incassato.
    p.s.
    il fatto di averlo intestato al defunto non lo divide automaticamente in 4 ;) ?
     
  12. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    No! Non è incassabile in quanto post mortem.
    Hai fatto un bel casino, pertanto non diventa efficace neppure la caparra confirmatoria!
     
  13. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Attenzione,
    l'assegno vero e proprio e' intestato al firmatario,
    e' la scrittura che per un errore riporta il nome del defunto .....
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Comunque sia, il casino sussiste in quanto il firmatario che ha percepito l'aasegno, che ad oggi non ha bancato, non ha una legittima rappresentanza degli altri 3 coeredi, dal che ne consegue che non si è perfezionato il preliminare e quindi non si può parlare di caparra confirmatoria.
    Come ti ho già anticipato, avrai diritto alla restituzione dell'assegno e ad avanzare la richiesta di un equo risarcimento danni solo ed esclusivamente nei confronti del firmatario.
     
  15. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io a questo punto suggerirei di bloccare l'assegno e rifare un preliminare come si deve (deleghe, clausole, ecc..).
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se gli interessa l'acquisto dell'immobile lo dovrà fare necessariamente, ma vista la sanatoria e le conseguente richiesta di concessione di abitabilità, sicuramente a diverse condizioni economiche.
     
  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Ottima considerazione quella dell'esperto raflomb. E' proprio questo il punto cruciale. :applauso::daccordo:
     
  18. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come si puo calcolare l'equo indennizzo ??
    tenendo presente che con la firma dello scritto io avrei pure potuto ristrutturare a nuovo l'appartamento
    (fortunatamente non ne avevo nessuna intenzione) ma comunque a dei lavori ho messo mano ......
     
  19. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Non ho capito < equo indennizzo > é riferito a cosa alle spese che si dovranno affrontare per renderlo legalmente trasferibile?? o cos'altro. Poi non ho compreso un passaggio " ....con la firma dello scritto io avrei potuto ristrutturare...." lo scritto cos'é il preliminare? o che..? Ristrutturare prima del rogito, ma mi lascia perplesso. A mio modestissimo avviso un preliminare é un atto d'obbligo non trasferisce la proprietà pertanto essendo che qualsiasi variazione edilizia può essere promossa dal proprietario ed in taluni casi da chi ha diritti reali di godimento ( usufrutto, uso.....) CREDO PROPRIO CHE NON AVRESTI POTUTO non avendone titolo.
     
    A Jrogin piace questo elemento.
  20. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao,
    se leggi l'allegato ad inizio discussione avrai le idee piu chiare.
    Per scritto intendo la promessa di vendita firmata.
    Per equo indennizzo quanto vorrei che l'erede firmatario mi riconoscesse nell'eventulaita'
    che la compravendita salti......

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Per arricchire la discussione aggiungo,
    che l'investimento in questione e' un passaggio praticamente obbligato,
    in quanto mi trovo al momento nella situazione di aver venduto la mia prima casa ad aprile 2011 prima dei 5 anni di proprieta', e quindi nella necessita (visto che pare sia impossibile rinunciare alla prima casa) di doverne acquistare una.
    A tal proposito chiedo :
    Venerdi ho visionato tramite agenzia un'appartamento del '70 in vendita. fra le varie mi e' saltato subito all'occhio la mancanza del salvavita e la caldaia a camera aperta per la produzione di acqua calda.
    Domanda:
    come fanno le agenzie a vendere questi apprtamenti mettendo al riparo loro ed i venditori da eventuali richieste degli acquirenti riguardo agli impianti non a norma ???

    Spero di essere sato chiaro
    Saluti a tutti
    F.
     

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