A chi appartiene il suolo per accedere al condominio?

[Marco Padula]

Ciao a tutti,
ecco la situazione. Il condominio in cui vivo fu costruito circa 25 anni fa da due privati che successivamente misero in vendita gli appartamenti. Ad oggi, 5 degli appartamenti iniziali sono ancora in possesso dei proprietari originari e in uno di questi vive il figlio di uno dei due.

Nell'ultima assemblea, questo tizio ha affermato che il suolo antistante il condominio, su cui si affaccia il portone, è di sua proprietà e che "ci concede" il permesso di usarlo. Stanno davvero così le cose?

Ho allegato una foto che riprende dall'alto lo spazio in oggetto (il portone è nascosto dal balcone).

Grazie

 

[Luigi Barbero]

Dire è una cosa: dimostrarlo è altro. Nei rogiti dovrebbero essere richiamate le parti di proprietà privata e quelle condominiali. Oltre a c iò, fino ad ora come vi siete comportati con la manutenzione?

 

[Gianco]

Dalla foto appare che lo spazio antistante sia adibito a strada. Risulta asfaltata e si nota un taglio recente, presumibilmente per la realizzazione di un sotto-servizio, fogna o acquedotto. La strada, forse vico, risulta asfaltata. Se l'urbanizzazione del vico è stato fatto a spese del comune, la strada è comunale per accessione invertita, ovvero usucapione dopo un anno dell'avvenuta destinazione pubblica, tale per i lavori eseguiti. Sarebbe opportuno verificare il progetto dove necessariamente è indicata la viabilità per accedere al condominio e probabilmente esiste un atto di sottomissione con l'impegno a cedere la sede della strada al comune. Infine, sarebbe opportuno verificare la documentazione catastale: planimetrie, elenco immobili ed elaborato planimetrico. Certamente troverai il tanto per azzittire il "proprietario".

 

[Marco Padula]

fino ad ora come vi siete comportati con la manutenzione?

Spese divise fra tutti i condomini.

Se l'urbanizzazione del vico è stato fatto a spese del comune...

No, è stato tutto il condominio a farsi carico delle spese per fogna e acquedotto. Inoltre, lo spazio antistante non è asfaltato, al contrario di quanto potrebbe sembrare dalla foto.

Sarebbe opportuno verificare il progetto dove necessariamente è indicata la viabilità per accedere al condominio e probabilmente esiste un atto di sottomissione con l'impegno a cedere la sede della strada al comune.

Dove potrei recuperare il progetto e le informazioni che elenchi?

Infine, sarebbe opportuno verificare la documentazione catastale: planimetrie, elenco immobili ed elaborato planimetrico. Certamente troverai il tanto per azzittire il "proprietario".

Grazie per il consiglio.

 

[griz]

si dovrebbe evincere il tutto dall'elaborato planimetrico catastale, cioè quella planimetria, solitamente in scala 1:500 sulla quale si rappresentano le distribuzioni degli appartamenti, box ecc. ed anche le parti comuni, se gli spazi ai quali ti riferisci sono rappreentati come comuni e destinazione BCNC , così sono, altrimenti saranno identificate con un numero di subalterno e identificati come aree urbane o pertinenziali agli appartamenti

 

[Marco Padula]

Allora, qualche informazione in più. Al momento sono in possesso di quella che credo sia la visura catastale; ho allegato la zona di interesse. La particella 1104 è il condominio, mentre le particelle 482 e 698 risultano essere, in base ai documenti in mio possesso, di proprietà dei venditori originari (la 698 dovrebbe corrispondere al portone ma non so perché abbia quella particolare forma).

Dal rogito ho estrapolato i seguenti paragrafi:

ART.1) - ... [detto appartamento è] confinante con vano scala, con cortile dell'Edificio OMISSIS, con strada privata e con sottostante e soprastante proprietà dei medesimi venditori.
ART.4) - L'immobile viene trasferito nello stato in cui si trova; così come pervenuto e posseduto; con ogni accessorio, dipendenza e pertinenza e comunque con ogni diritto, ragione ed azione; coi proporzionali diritti condominiali sulle parti comuni dell'edificio, tali ritenute per Legge, uso e destinazione

Quindi si parla di generici accessorio, dipendenza e pertinenza.

Ora non so bene come funziona, ma un condominio non dovrebbe avere per diritto l'accesso alla strada? Il destino delle particelle 482 e 698 non dovrebbe essere quello del condominio e quindi automaticamente passare dai proprietari originali agli attuali?

 

[Nemesis]

Se l'urbanizzazione del vico è stato fatto a spese del comune, la strada è comunale per accessione invertita

Il mero fatto (realizzazione dell'opera pubblica sul fondo illegittimamente occupato) è inidoneo a determinare il trasferimento della proprietà.

 

[griz]

vista così sembrarebbe che il vostro comproprietario abbia ragione, si tratta comunque di capire cosa se ne fa di quest'area sulla quale tutti per forza transitate e che sicuramente non potrà destinare ad altro uso che non quello di passaggio

 

[Gianco]

Nemesis, ho verificato, se non erro la corte europea nel 2014 ha annullato una norma presente nel codice italiano. Hai ragione!

 

[Gianco]

Fai le verifiche che ti ho consigliato nel mio primo intervento al punto 3. Solo li troverai quello che cerchi.