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Mr Paolo

Nuovo Iscritto
#1
Buongiorno, ho acquistato un immobile indipendente tipo villetta a schiera nel 1985
dal primo proprietario costruita nel 1950. L'ho rivenduta a un terzo proprietario nel 2000.
L'immobile a mia insaputa non aveva accatastata la cantina sottostante all'appartamento.
Il comune ha chiesto al nuovo proprietario di regolarizzare nel 2017 e ora il terzo
Proprietario mi chiede le spese sostenute, €700 per il comune e €3000 per il geometra.
Inoltre tramite avvocato mi chiede di sostenere le spese per evitare causa legale.
La mia domanda, premesso che sembra non esserci prescrizione e che agli atti notarili tra
privati nulla è emerso, a chi spetta pagare?
Grazie
Mr Paolo
 

Dimaraz

Membro Storico
#2
Bisognerebbe leggere bene gli atti e verificare normativa dell'epoca.
Ad esempio avevi rilasciato dichiarazione di regolarità urbanistica/catastale?
Vi era certificazione di un tecnico?
È dal 2010 la norma che prevede la "nullità" dell'atto se risultano difformità catastali o abusi edilizi.

Discutibile anche la richiesta di sostenere spese per incarichi dati dall'acquirente che avrebbe dovuto comunicarti la scoperta e definire tutto prima di commissionare l'incarico.
Da spiegare come mai il Comune sia arrivato alla richiesta di regolarizzare dopo tanti anni.

Secondo quale criterio non ci sarebbe prescrizione a 17 anni di distanza?
 
Ultima modifica:
#3
Concordo con quanto ha scritto Dimaraz, ammesso che la cantina non era accatastata l'ultimo acquirente avrebbe dovuto comunicarti prima l'intenzione di affidare incarico ad un Tecnico.
 

Franci63

Membro Assiduo
#4
Da spiegare come mai il Comune sia arrivato alla richiesta di regolarizzare dopo tanti anni.
L'acquirente avrà voluto farne un locale abitabile, e ha scoperto che non risulta .
Certo è difficile pensare che il Comune si sia mosso senza un impulso dell'attuale proprietario. Non penso vada in giro alla ricerca di cantine "fantasma".

Dopo 17 anni mi sembra irrealistico chiedere qualcosa al venditore.
Ci sta provando, oltretutto con una parcella del geometra che mi pare altina, per accatastare una cantina (ma forse sbaglio).
 
#5
Questa discussione mi ha fatto ricordare una storiella che faceva parte dello studio della lingua francese alle scuole medie oltre mezzo secolo fa, e che si intitolava " Les trois aveugles de Compiègne,". E' mai possibile (reiterando la perplessità già espressa dal Maestro @Dimaraz ) che, dal 1950 ( 67 anni fa) mai nessuno, tra venditori, acquirenti, tecnici e notai, si sia accorto della cantina fantasma ? Boh ! Incuria, furbizia negligenza ..?
Per i curiosi allego la storiella citata:
Les Trois Aveugles de Compiègne - Wikisource
 

Gianco

Membro Storico
#7
Essendo la casa costruita nel 1950 non può essere considerata abusiva, per cui si sarebbe dovuta dichiarare nel progetto con il primo intervento edilizio che si sarebbe dovuto fare. Catastalmente poteva essere inserita con una variazione per ampliamento. Il problema si limita al fatto che la pratica docfa oggi deve essere trattata diversamente da come avveniva nel '50 o nel '85, per cui allo stato occorre rilevare tutto il fabbricato e procedere all'accatastamento in forma digitale. Evidentemente il dover inserire la cantina è un complemento all'accatastamento dell'intero fabbricato. Pertanto il costo dell'operazione deve essere parziale solo per la pratica catastale. Mentre nulla è dovuto per la pratica edilizia. Confermo che il vecchio proprietario sarebbe dovuto essere contattato prima di eseguire gli interventi.
 

Daniele 78

Membro Storico
#9
Bisognerebbe leggere bene gli atti e verificare normativa dell'epoca.
Ad esempio avevi rilasciato dichiarazione di regolarità urbanistica/catastale?
Vi era certificazione di un tecnico?
È dal 2010 la norma che prevede la "nullità" dell'atto se risultano difformità catastali o abusi edilizi.

Discutibile anche la richiesta di sostenere spese per incarichi dati dall'acquirente che avrebbe dovuto comunicarti la scoperta e definire tutto prima di commissionare l'incarico.
Da spiegare come mai il Comune sia arrivato alla richiesta di regolarizzare dopo tanti anni.

Secondo quale criterio non ci sarebbe prescrizione a 17 anni di distanza?
Gli abusi edilizi o catastali non si prescrivono mai come reato come ammenda sì.
Scommetto che il tutto è venuto fuori per la perizia sull’immobile per una valutazione immobiliare (magari per rivederlo a sua volta) ed il perito essendo tenuto anche alla verifica delle autorizzazioni comunali e del Catasto è venuto fuori tutto ciò!

Potrebbe anche essere per un mutuo ipotecario la cui garanzia è l’immobile.
Se il perito rileva queste difformità per un immobile sottoposto a mutuo è molto facile che la Banca non accetti e si tiri indietro o comunque che richieda (giustamente anche) l’aggiornamento degli atti in Comune e Catasto proprio per una commerciabilità dello stesso in futuro.
Non sarebbe ne la prima ne l’ultima volta che succedono queste cose!
 
#10
Immaginiamoci il danno per una banca in caso di pignoramento dell’immobile con vendita all’asta quando risultassero persino abusi edilizi o catastali.
Oltre ad avere un prezzo già più basso del mercato a parità di bene avrebbe un ulteriore danno di valore per gli abusi.
Finendo a peggiorare la situazione degli NPL bancari di cui gli immobili sono un buon 40%
anche se le condizioni stanno veramente migliorando La svolta degli Npl
 
#12
Non mi riferivo alla "prescrizione" dell'abuso edilizio (comunque "curioso" che reati ben peggiori si prescrivano ben prima...specie se commessi da politici o "alte cariche")
ma alle pretese del nuovo proprietario 17 anni dopo l'acquisto.
Sicuramente poteva chiamarlo prima di partire in quarta con la richiesta danni, a volte parlando si riescono a risolvere molte cose.

Poi è dal 2010 che è nullo un atto se il Catasto non è a posto, non dal 2000 per cui se si facesse riferimento all’atto del 2000 e volendosi opporre credo che potrebbe avere buone probabilità. C’è da dire che quando vendi un immobile “libero da vizi che riducono il godimento della cosa venduta...” dicitura tipica di un atto notarile. Una difformità catastale può essere considerata un vizio che può impedire il godimento pieno della cosa dato che crea un appiglio fiscale alla P.A. per chiederti sanzioni; dato che l’assenza di un vano anche cantina determina una riduzione anche della rendita catastale e dunque di tutte le tasse collegate (IMU e TASI) oltre che sul valore catastale minimo che si calcola in atto come soglia sotto la quale non scendere onde evitarsi un controllo delle Entrate!
 
#13
@Dimaraz i reati come abusi edilizi o catastali o sicurezza sui lavori sono terribili in quanto imprescrivibili.

È più facile che ne esci indenne se spari a qualcuno volontariamente che non se cade un operaio da un ponteggio e si fa male, molto male, e tu sei o titolare dell’impresa o Coordinatore sicurezza. Non ne esci!
 
#15
Dopo 5 anni si prescrivono le multe per abusi edilizi Questo è l’iter tecnico pratico della prescrizione, molto tortuoso: Prescrizione degli illeciti penali di abuso edilizio

Ma il reato in se non si prescrive mai, per cui le somme non ti vengono più richieste decorsi i 5 anni (e sopra hai un iter), ma se c’è una sentenza di demolizione quella non va in prescrizione neanche dopo 30 anni, non scadono mai!
 
Ultima modifica:
#17
Il reato si prescrive. È l'irrogazione della sanzione amministrativa della demolizione di opere abusive che non è soggetta a prescrizione.
No perché se fai un abuso edilizio il reato (l’abuso) non lo prescrivi mai.
Se ti ordinano una demolizione che è la pena per un abuso non sanabile la pena non si prescrive, anche dopo 30 anni butti giù, se c’è un abuso sanabile presenti una CILA, SCIA o PDC in sanatoria ed allora cambia la questione in quanto riesci a sanare.
Anche perché se non fosse così ci sarebbe la piena commercialità di un immobile con abusi mentre ad oggi quando cambia il possesso di un immobile (compravendita, successione e donazione) va verificato che l’immobile non li abbia gli abusi edilizi e non abbia problematiche con le planimetrie catastali!

Per quanto riguarda le multe invece si prescrivono!
 

Nemesis

Membro Storico
#18
No perché se fai un abuso edilizio il reato (l’abuso) non lo prescrivi mai
Il reato è l'illecito penale. E si prescrive!
Se ti ordinano una demolizione
Ti irrogano una sanzione amministrativa. Non una sanzione di tipo penale, prevista per i reati.
Per quanto riguarda le multe invece si prescrivono
I reati edilizi sono contravvenzioni, e non delitti. Quindi la pena pecuniaria prevista è l'ammenda. Visto che i reati si prescrivono, ovviamente se interviene la prescrizione il reato si estingue. Non vi può essere una condanna e la prevista sanzione penale non è irrogabile.
 
Ultima modifica:
#19
Il reato è l'illecito penale. E si prescrive!
Ti irrogano una sanzione amministrativa. Non una sanzione di tipo penale, prevista per i reati.
I reati edilizi sono contravvenzioni, e non delitti. Quindi la pena pecuniaria prevista è l'ammenda. Visto che i reati si prescrivono, ovviamente se interviene la prescrizione il reato si estingue. Non vi può essere una condanna e la prevista sanzione penale non è irrogabile.
Da come parli sembri tu a fare pratiche edilizie e non io.
Se viene riscontrato un abuso edilizio interno tu oltre a mettere a posto l’abuso (o demolisci o rifai l’auroeizzazione in modo che sia corrispondente allo stato di fatto) paghi una sanzione fissa di 1.000€, oltre a sistemare l’abuso.
Se andasse in prescrizione non paghi più 1.000€ di sanzione ma l’abuso edilizio permane finché un tecnico non sarà incaricato di risolverlo.

Tanto è vero che ogni volta che si vende (o comunque si trasferisce il possesso un vecchio immobile) quasi sempre devi metterci mano per correggere gli abusi edilizi, e parlo di immobili che hanno 30/40 o più anni. Di recente ne ho visti alcuni che presentavano problematiche di questo tipo e parziali demolizioni dovevano per forza essere fatte!


Devi metterli a posto se possibile (presenti una pratica in sanatoria con disegni in corrispondenza della situazione reale), altrimenti, demolisci. Il controllo è tutto interesse anche delle proprietà, visto che ormai un immobile che ha abusi edilizi (ed anche difformità catastali) rende nullo il contratto dato che rappresentano una forte limitazione del godimento della cosa (dell’uso della stessa) in quanto non permettono di avere l’Agibilità; importantissima per attestare che il tuo fabbricati sia realmente privo di vizi e difetti e che possa avere una sua commerciabilità.

Stiamo parlando di un documento (l’Agibilità) che ha lo stesso valore del libretto di circolazione di un veicolo!
 
#20
Sull'abuso edilizio @Nemesis ci sono anche queste sentenze Abuso edilizio: quando si prescrive il reato

l'abuso edilizio è sia un reato penale che un illecito amministrativo...

L'illecito amministrativo
L'abuso edilizio comporta anche un illecito amministrativo che si traduce nell'ordinanza di demolizione (cfr. Tar Emilia Romagna, sentenza 116/2003), dell'opera per la quale non interviene mai la prescrizione (v. orientamento giurisprudenziale del Consiglio di Stato con pronunce 2529/2004 e 4607/2009), ma per la quale può essere richiesto un accertamento di conformità che può comportare la sanatoria del bene immobile.
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
ma non c'è neanche il profilo di luciano155
tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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