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  1. maria marzoli

    maria marzoli Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve! Sono proprietaria di un lastrico solare, sempre stato senza accessi, sovrastante un negozio di proprietà di mia sorella.
    Il negozio è in ristrutturazione, all’interno del locale risultavano macchie di umidità. Tolte le pareti di cartongesso e aperta la muratura, risulta che l’umidità è provocata da fuoriuscita di acque piovane, causate della mancanza di imbrachi tra le giunture discendenti del pluviale.
    Alcuni tronchi sono solo appoggiati tra loro senza alcun invaso! Mentre il bocchettone, che serve per raccogliere l'acqua e incanalarla per l'appunto nei pluviali interni, è libero, sano ed in ordine.
    Quindi l'umidità cagionata al locale sottostante per le infiltrazioni d'acqua, non è proveniente dal lastrico, in quanto non deteriorato per difetto di manutenzione, ma dalle colonne non sigillate nelle giunzioni.
    N°1) In questo caso il costo dei lavori di rifacimento della tubatura di raccolta delle acque meteoriche, all’interno delle mura del negozio, a chi spetta, e come va correttamente ripartito?
    NB. Il lastrico non è stato ancora mai usato come terrazzo, avendo delle pendenze molto accentuate in corrispondenza dei bocchettoni, ma risulta solo funzionale alla copertura in quanto tale (= tetto) del locale sottostante.
    N°2) Nella futura eventualità di rifacimento dell’impermeabilizzazione (smantellamento delle attuali mattonelle e asfalto sottostante e loro smaltimento, rifacimento guaina, massetto e pavimentazione) come dovranno essere divisi i relativi costi? Andrà ripartito secondo l’art. 1126 C.C. vale a dire,per due terzi alla proprietà del locale a cui il lastrico serve da copertura. e per un terzo a me, quale al titolare della proprietà del lastrico? o esiste altra norma?
    Ringrazio anticipatamente per i chiarimenti in merito. Cordiali saluti
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao maria marzoli
    Fammi capire sei proprietaria di un lastrico solare che copre il negozio sottostante e al di sotto del negozio non c'è nulla oppure altri locali?
    Ciao salves
     
  3. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    per esperienza : pagheranno tutti coloro che sono assoggettati agli scarichi o colonna dell'edificio che ne viene beneficiata...ma solo quella
     
  4. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se ha cura di dimostrare che si tratta di un difetto strutturale della colonna, che va sostanzialmente "ricostruita", la spesa si divide tra tutti i condomini coperti dal terrazzo.


    In teoria si applica il 1126, ma siamo di fronte a un caso particolare che crea un paradosso (forse) non previsto dal legislatore: quello in cui un unico condomino sottostante si trovi a pagare più del proprietario esclusivo del lastrico.
    Per bilanciare un po' le cose non è raro che ci si accordi per applicare in questi casi non l'art. 1126, ma il 1125, che prevede sostanzialmente la divisione delle spese al 50%. Attenzione, si tratta solo di una soluzione che può essere applicata in maniera consensuale tra i condomini interessati. In caso di contestazione rimane valido l'art. 1126.
     
  5. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ergob: grazie per l'interpretazione : era proprio cio' che volevo dire
     
  6. maria marzoli

    maria marzoli Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il lastrico solare è di mia proprietà, sotto c’è solo il negozio di proprietà di mia sorella. Nella muratura aperta si vedono i tubi di scarico lesionati che perdono acqua quando piove! I tubi ritengo che servano anche il bagno del negozio e poi scaricano in fogna. E’ stato chiesto a me di provvedere al rifacimento fino alla fogna. In che misura mi spetta tale onere? Vale il 1126cc.? Grazie
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    In questo caso la spesa va ripartita tra te e tua sorella in misura proporzionale ai millesimi generali di proprietà riferiti all'uso della colonna da ricostruire (nel tuo caso proprietà del lastrico o dell'appartamento a cui appartiene).

    Es.:
    - Tu hai 100/1000
    - Tua sorella 150/1000
    - La spesa è di 1000 euro

    1000 € / 250 = 4
    4 x 100 = 400 (spesa di tua competenza)
    4 x 150 = 600 (spesa di tua sorella)

    L'art. del codice di riferimento è il 1123.

    :daccordo:

    La storia dell'art. 1126 NON riguarda la colonna (visto che ci hai già detto che il bocchettone del lastrico non ha problemi), ma l'ipotesi da te posta nel primo post, di dover rifare la pavimentazione del lastrico stesso.:ok:
     
  8. maria marzoli

    maria marzoli Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie del chiarimento, ma rimane un problema: lì non esistono millesimi, perché è una proprietà a se stante, solo tra noi due, io il lastrico, lei il negozio su strada, nulla più.
    Non pensavo che fosse necessaria una ripartizione millesimale, ma un criterio di proporzioni....
    Sembra che il lastrico abbia 0.10 o massimo 0,20 di coefficiente, ma da questo si può ricondurre un criterio di ripartizione?
    Grazie ancora!
     
  9. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se non ho capito male, tu sei la proprietaria esclusiva di un lastrico solare senza possibilità di accesso e calpestio che copre un unica unità immobiliare....

    Se è così, considerate che il tuo lastrico è, in buona sostanza, il suo tetto, e che sinora solo questa funzione ha svolto...:

    Anche se siete solo in 2, valgono ugualmente le norme che riguardano il condominio.

    A questo punto, però, sulla ripartizione non avete altra soluzione che trovare un accordo. Ma ovviamente molto dipende dai rapporti che corrono tra di voi. Spesso il buon senso e un minimo di disponibilità da entrambe le parti operano miracoli....:fiore:
    In mancanza di accordo, trovate un tecnico che stabilisca un corretto coefficente per il lastrico rispetto al totale della costruzione e applicate quello.
     
  10. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    quanto e' grande il negozio ? e quanto l'appartamento compreso il lastrico solare ?per andare d'accordo considera :
    (escludendo i millesimi ma facendo i famosi "conti della serva" ):
    se tu hai 150 e tua sorella 100 ...tu pagherai per = x/2 +1/2 di x vale a dire pagherai il 75 percento della spesa....se invece e' il negozio ad essere la superfice maggiore...paghera' di piu'
    insomma : sappimi dire le metrature
    Ciao
     
  11. maria marzoli

    maria marzoli Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' Esatto! La copertura del negozio di mia sorella è esattamente il mio lastrico solare! Sono circa 60 mq., ma non abbiamo millesimi. Forse è il momento di pensarci. Grazie dei chiarimenti!
     

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