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  1. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il condominio dove io avevo l'appartamento che era stato di mio padre, grazie alle entrate del plateatico dei vari negozi sottostanti, ha accumulato una fondo di riserva pari a circa 30.000 euro che serviranno per le spese eventuali ( tetto - frontalini - facciata- ecc.) che poi è stato suddiviso fra i proprietari in base ai millesimi.
    L'appartamento l'ho venduto il 29 maggio 2013 con atto notarile, ecc.ecc.
    Se ne era già parlato in sede di trattativa che il condominio aveva il vantaggio di avere questo fondo che sarebbe servito per le eventuali spese.
    Ora, dovendo saldare la parte di mia competenza delle spese condominiali, ho chiesto la restituzione del fondo si riserva in questo modo:
    Sino all'esercizio 1/11/2011-31/10/2012 rimane per intero al sottoscritto;
    Per l'esercizio 1/11/2012-31/10/2013 ho calcolato soltanto la mia parte e cioè dal 1/11/2013 al 31 maggio 2013, in quanto dal 1° giugno c'è il nuovo proprietario.
    Poi siccome la cifra che io dovrei pagare a saldo delle spese condominiali sino al 31/05/2013 è inferiore alla somma del Fondo di riserva che mi dovrebbe essere restituito, per evitare discussioni, che senz'altro nasceranno sarei intenzionato a lasciare l'eccedenza a loro.
    In sintesi:
    Spese di gestione sino al 31/05/2013..........Euro 685,84
    Fondo di riserva...........................................Euro 931,15
    Dovrei avere di ritorno Euro 245,31 che io lascerei al nuovo proprietario.
    Credo di avere agito bene.
    Datemi qualche consiglio.
    Grazie
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il nuovo proprietario deve comunque reintegrare il fondo fino a riportarlo a Euro 931,15, altrimenti rimane in bilancio uno squilibrio rispetto agli altri condomini.
    Secondo me tu dovresti pagare la quota di spese di Euro 685,84 e risolvere separatamente con l'acquirente la quota di Fondo di Riserva di tua spettanza, senza così intaccare le scritture contabili del Condominio.
     
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  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    c'é anche un'altra cosa da considerare: le entrate del plateatico sono un reddito o le denuncia il condominio e ci paga sopra le tasse,oppure se le distribuisce tra i condomini devono essere quest'ultimi ad inserire queste entrate nella loro dichiarazione dei redditi.
     
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  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il fondo di riserva è di spettanza di chi vende l'appartamento. Sarà il nuovo proprietario, eventualmente, a dover ricostituire il fondo ovvero a contribuire in misura maggiore in occasione di sostenimento di spese condominiali per le quali il fondo è stato costituito.
     
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  5. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ha ragione @tovrm Le cose stanno proprio così. Ognuno ha versato dei soldi in previsione di un lavoro che non è stato deliberato. Fosse stato deliberato, la spesa sarebbe caduta in capo al venditore. Questo a quanto pare non è. Il venditore quindi ritira il suo danaro (preciso ancora: il suo danaro!) mentre chi subentra, all'atto della deliberazione dei lavori dovrà compartecipare secondo i suoi millesimi. Qualora ci fosse stata una delibera che imponeva ai condomini la costituzione di un fondo di riserva per i lavori da effettuare, il nuovo condomino dovrebbe integrare la quota a lui spettante.
     
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  6. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Comunque è bontà mia se lascio a chi è subentrato la differenza tra il fondo di riserva ed il residuo delle spese condominiali di mia spettanza. Però..... e si c'è sempre un però, Siccome mi pare che il subentrante stia facendo una certa resistenza ( cioè fa orecchia da mercante ) chiedo se esiste una legge da poter, eventualmente, usare per definire la questione.
    Altro problema nessuno ha mai inserito tale cifra nella dichiarazione dei redditi ne tanto meno il condominio.
    E adesso ???
    " Cè mandano ar gabbio "
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' una entrata, come un affitto, credo potrebbe stare nel quadro rl, redditi diversi, Un pò una rogna perchè se è un affitto andrebbe dichiarato dall'amministrazione condominiale quale entrata. La legge esiste: sei il proprietario in questi anni promillesimi del plateatico. E' una tua proprietà, fino a quando questa proprietà non passa ad un altro. Tutti i soldi per i tuoi millesimi, fino al rogito, sono soldi tuoi perchè è "robba" tua
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In pratica tutti i condomini, per ignoranza dell' Amministratore, hanno compensato
    Ricavi con Costi , eliminando un reddito che andava invece tassato a parte.
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    c'est la vie.
     
  10. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Praticamente l'Amm.ce non ci ha mai comunicato questo e noi tutti, come pecoroni, ci siamo fidati.
    Posso, io, quest'anno presentare la denuncia di questa entrata senza andare a svegliare il cane che dorme.[DOUBLEPOST=1392393901,1392393793][/DOUBLEPOST]Esiste qualche sentenza che stabilisce che il fondo di riserva sino al Rogito è di competenza di chi vende.[DOUBLEPOST=1392394004][/DOUBLEPOST]Nello stesso condominio mia figlia ha un appartamento e quindi dovrebbe dichiarare questa entrata.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non c'è bisogno di sentenze. sono soldi versati da te, non ancora impegnati in delibere. perchè a parer tuo dovrebbe impadonirsene il compratore? Vi sono attivi e passivi in un condominio. Comunque la questione è assai dibattuta. Alcune sentenze specificano che è una quota legata alla proprietà, se questa cambia, segue la proprietà. Andrebbe o scritta sul rogito per il rimborso quando sarà usata oppure va verificato sul regolamento o sulla delibera. A rigor di logica sono soldi tuoi.
     
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  12. davidemarco

    davidemarco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quali sentenze dicono che è una quota legata alla proprietà, dove le posso reperire.
    Lo so che a rigor di logica sarebbero di mia competenza, ma siccome la logica in questo Paese non esiste bisogna affidarsi alle sentenze in materia.
    Grazie.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mettiamo avanti subito la legge che almeno questa fa testo e poi andiamo a vedere le sentenze che come al solito interpretano la legge riferendola ai singoli casi.
    L'articolo 1135 comma sub 3 c.c. (Attribuzioni dell'assemblea di condominio) ...omissis ..provvede all' impiego del residuo attivo della gestione...omissis
    Quindi stando alla stretta legge dovrebbe essere l'assemblea a decidere se dare indietro le somme o trattenerle, essendo queste appunto "di gestione all'assemblea" . Pare quindi di capire che l'atto fa si che il condominio venga assimilato alle società con scopo di lucro - visto che vi sono attività nel bilancio. Quando vi sarà l'assemblea condominiale per la chiusura dei conti dell'anno, tu hai diritto di partecipare per i mesi che ti competono. Di' all'amministratore di mandarti la convocazione. Puoi chiedergli di mettere all'ordine del giorno la tua richiesta oppure se l'amministratore crede sia meglio, tra le varie ed eventuali sempre che l'amministratore ti appoggi. Altrimenti imponi che sia messo all'ordine del giorno la restituzione delle somme versate fino ad allora. Ed il reintegro di queste da parte del nuovo condomino. Se vuoi i pareri forniti dalla Cassazione, ognuno pero' con le sue specificità puoi andare su google e scrivere le parole chiave
     
  14. ilva

    ilva Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io sono proprietaria di 1/12 di appartamento condominiale (affittato da diversi anni) ed ho sempre inserito la mia quota di reddito nel 730 , ma l'amministratore non distribuisce l'incasso ma lo trattiene per eventuali lavori. Così il Condominio ha sempre un fondo per spese straordinarie che vengono approvate appena i soldi accumulati lo permettono.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Va bene, ma che fine fanno i soldi se tu dovessi vendere casa? Sono soldi non ancora deliberate per opere.
     
  16. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Arciera, io ho trovato questa sentenza della Cassazione:
    ..... in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 23345/08)
    Non credo che la nuova legge sul Condominio abbia modificato le cose.
     
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    brava. Se le cose stanno così, il nostro amico ha ben poche chances. Avrebbe dovuto dibattere prima il problema perchè a quanto hai riportato ha perso i connotati di proprietario anche per gli anni in cui lo era. Permettimi un appunto: mi pare vessatorio verso chi ha partecipato alla proprietà.
     
  18. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sarebbe stato senz'altro il caso di inserire nel contratto di compravendita la questione del fondo di riserva e farsi versare tale quota dal nuovo proprietario.
    Non si pensa mai a tutto!
     
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  19. Tapinaz

    Tapinaz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si, infatti la destinazione dell'incasso dell'affitto condominiale può essere destinata a fondo; poi ogni condominio deve comunque dichiarare la propria quota di canone annuo nella denuncia dei redditi. E' buona consuetudine che l'amministratore a fine anno informi i condomini dell'entità del puro affitto da dichiarare, riportando in una circolare i dati necessari.
    Se invece un fondo viene appositamente costituito dai condomini e questo viene successivamente restituito non può essere considerato reddito dichiarabile.

    Nel caso questo fondo sia stato costituito con i proventi del canone di locazione della ex-portineria il momento della tassazione coincide con la prima ipotesi e non con la seconda a meno che sia una regalia del venditore all'acquirente.
    Qaunto alla spettanza sarebbe consigliabile citarlo nell'accordo di prevendita.
     
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