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locatario

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno, sono il nudo proprietario di un appartamento in un condominio in cui esiste un piccolo appartamento di proprietà comune, prima usato dal portiere.
L'appartamento condominiale è attualmente inutilizzato e l'assemblea ha deciso di ristrutturarlo e, successivamente, affittarlo.
I lavori di restauro dell'appartamento condominiale sono a carico dell'usufruttuario o del nudo proprietario ? E l'affitto che ne conseguirà pro quota da chi sarà percepito ? Gli articoli 1004 e 1005 purtroppo lasciano spazio all'interpretazione dei concetti di ordinaria e straordinaria manutenzione e cerco quindi un riferimento oppugnabile in caso di contesa (una sentenza o un chiarimento da fonte certa ed autorevole).
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
La logica suggerisce quanto segue, A MIO AVVISO E SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA:

- L'appartamento usato in precedenza per il servizio di portierato è di proprietà comune, o meglio, ogni condomino ne è proprietario pro quota, in base ai propri millesimi di proprietà GENERALE (verificare tabella millesimale, colonna "proprietà generale");

- La spesa per la ristrutturazione non è una spesa ricorrente. Si fa una tantum, e i suoi effetti producono benefici pluriennali, prima che sia necessario un nuovo intervento. Questo basta per stabilire che è una SPESA STRAORDINARIA, e quindi paga ESCLUSIVAMENTE IL NUDO PROPRIETARIO, in base ai propri millesimi di nuda proprietà;

- Per quanto riguarda il godimento dei proventi derivanti dalla locazione della quota di appartamento ex servizio portierato, invece, per quanto può sembrare paradossale, sebbene la ristrutturazione l'abbia pagata il nudo proprietario, gode i frutti della locazione l'USUFRUTTUARIO, a cui dovrà essere COINTESTATO il contratto (visto che i comproprietari / co-usufruttuari sono più d'uno, deduco da quanto si legge).
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Che però avrà il diritto di "caricare" sull'usufruttuario quanto previsto dalla Legge (ammesso ne valga la pena).
Su questa tematica mi trovi IMPREPARATO. Giuro che non capisco in cosa consista quanto previsto dalla legge per "caricarlo sull'usufruttuario". Sino ad oggi, 21-02-2019 ore 14:08, ho sempre pensato che le spese STRAORDINARIE le pagasse il NUDO PROPRIETARIO incondizionatamente e senza possibilità di rivalsa alcuna.
 

locatario

Membro Attivo
Proprietario Casa
La logica suggerisce quanto segue, A MIO AVVISO E SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA:

- L'appartamento usato in precedenza per il servizio di portierato è di proprietà comune, o meglio, ogni condomino ne è proprietario pro quota, in base ai propri millesimi di proprietà GENERALE (verificare tabella millesimale, colonna "proprietà generale");

- La spesa per la ristrutturazione non è una spesa ricorrente. Si fa una tantum, e i suoi effetti producono benefici pluriennali, prima che sia necessario un nuovo intervento. Questo basta per stabilire che è una SPESA STRAORDINARIA, e quindi paga ESCLUSIVAMENTE IL NUDO PROPRIETARIO, in base ai propri millesimi di nuda proprietà;

- Per quanto riguarda il godimento dei proventi derivanti dalla locazione della quota di appartamento ex servizio portierato, invece, per quanto può sembrare paradossale, sebbene la ristrutturazione l'abbia pagata il nudo proprietario, gode i frutti della locazione l'USUFRUTTUARIO, a cui dovrà essere COINTESTATO il contratto (visto che i comproprietari / co-usufruttuari sono più d'uno, deduco da quanto si legge).
Anche se a malincuore, temo di dover condividere gran parte di quanto detto, a parte il fatto che il contratto di affitto debba essere cointestato all'usufruttuario poichè credo che sarà intestato al condominio e sottoscritto dall'amministratore. Permangono alcuni dubbi sulla differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria: la mantenzione dell'appartamento del portiere non potrebbe essere considerata di tipo ordinario, dovuta cioè al normale uso ? Non sono certo necessarie opere di consolidamento come quelle a carico del nudo proprietario citate nell'articolo 1005 C.C. Al di là del buonsenso, comunque, mi prefiggevo di trovare i riferimenti di una fonte certa (possibilmente a mio favore, ovviamente) utilizzabile in caso di contesa. Resta comunque singolare che il nudo proprietario debba pagare la ristrutturazione e l'usufruttuario ne debba godere i frutti.
 

locatario

Membro Attivo
Proprietario Casa
Aggiungo quanto letto in un articolo di Silvia Pagliazzo (vedi link http://www.federfondiaria.it/wp-content/uploads/2018/06/Articolo-Silvia.pdf) in cui si specifica che "ai fini distintivi è dirimente “l’essenza e la natura dell’opera da eseguire” dovendo l’usufruttuario provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa, mentre il nudo proprietario a tutto ciò che attiene alla struttura, alla sostanza e alla destinazione della cosa."
Sembrerebbe quindi che il ripristino dell'appartamento condominiale, non rientrando in ciò che attiene alla struttura, possa essere considerato ordinaria manutenzione.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Sembrerebbe quindi che il ripristino dell'appartamento condominiale, non rientrando in ciò che attiene alla struttura, possa essere considerato ordinaria manutenzione.
Tu hai esordito citando lavori di "ristrutturazione"...quanto a quanto indicato nell' Art. 1005 esso ha valore puramente indicativo e non esaustivo


Tradotto: se i lavori fossero stati di pitturazione et similia era un conto...ma una modifica sostanziale non può essere assimilata alla manutenzione ordinaria.

Il nudo proprietario non si disperi troppo: potrà comunque godere di quota del bonus fiscale.
 
Ultima modifica:

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi chiedo anche se il concetto di usufrutto sulla proprietà della u.i. si estenda anche ai beni comuni condominiali di cui viene mutata la destinazione funzionale al servizio delle unita condominiali: l'esito di quanto risposto ai post precedenti è alquanto paradossale.
 

locatario

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi chiedo anche se il concetto di usufrutto sulla proprietà della u.i. si estenda anche ai beni comuni condominiali di cui viene mutata la destinazione funzionale al servizio delle unita condominiali: l'esito di quanto risposto ai post precedenti è alquanto paradossale.
Credo proprio che l'usufrutto si estenda a tutti i beni associati all'u.i., come l'appartamento del portiere, poichè sono citati nell'atto di compravendita, sia pure in modo generico e non specifico. Per quanto riguarda il paradosso, sono d'accordo con te anche se non mi dispero troppo perchè potrò comunque godere di una ricca quota del bonus fiscale :)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo proprio che l'usufrutto si estenda a tutti i beni associati all'u.i., come l'appartamento del portiere,
Purtroppo lo credo anch'io, ma non avevo mai riflettuto su casi limite come questo.
Il codice è piuttosto drastico, diciamo che usa l'accetta invece del bisturi: consolati che al di là dello sconcerto e del paradosso, non si può dire che si sia di fronte ad una regola ambigua.
 

locatario

Membro Attivo
Proprietario Casa
Purtroppo lo credo anch'io, ma non avevo mai riflettuto su casi limite come questo.
Il codice è piuttosto drastico, diciamo che usa l'accetta invece del bisturi: consolati che al di là dello sconcerto e del paradosso, non si può dire che si sia di fronte ad una regola ambigua.
Mah, a giudicare da quello che ho letto navigando, la regola non è proprio esente da difficoltà di interpretazione tanto è vero che è stato necessario, per qualcuno, ricorrere alla giustizia per dirimere la questione. Comunque sono grato a tutti quelli che sono intervenuti nella discussione per i contributi interessanti ed utili.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
la regola non è proprio esente da difficoltà di interpretazione
Se ti riferisci al discrimine di base (manutenzione ordinaria o straordinaria) hai ragione: ma non la imputerei alla regola della spartizione.
Piuttosto alla definizione tra ordinario e straordinario che certamente non ha confini geografici sanciti dall'ONU.

Di regole molto più interpretabili, ce ne sono a iosa.
 

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