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  1. Franco.m

    Franco.m Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, da tempo cercavo una comunity come la vostra, dove poter condividere pareri, esperienze e, purtroppo, anche frustrazioni causate da inquilini poco raccomandabili.

    Vi espongono il mio problema con la speranza di risultare il più chiaro possibile.
    Con raccomandata a/r l'inquilino comunica la volontà di recedere anticipatamente il contratto ma lascia l'immobile con due mesi di anticipo (senza preavviso, chiamandomi il giorno stesso per riconsegnare le chiavi) non rispettando la scadenza dei 6 mesi che peraltro egli stesso aveva messo nero su bianco.

    Questo libero uccell di bosco, arbitrariamente, ha anche ritenuto opportuno non pagare due mensilità a garanzia del deposito cauzionale perché - parole sue - temeva che io non glielo avrei restituito così come fece il proprietario dell'appartamento di cui era locatario precedentemente. Affermazione che lascia spazio a più di un dubbio.
    In sostanza non ho percepito l'affitto negli ultimi 4 mesi: giugno e luglio li ha trattenuti per riappropriarsi della caparra e agosto e settembre perché riteneva non fossero dovuti.

    Attingo al quel poco di pazienza che mi resta, chiudo un occhio e decido di lasciar correre ma d'accordo con l'inquilino che lele due mensilità, quelle relative ad agosto e settembre, mi sarebbero state pagate ad ottobre.

    Sembrava fermamente convinto di voler sanare i suoi debiti (affermò di essere consapevole che il canone è dovuto fino al sesto mese visto che, nonostante fosse andato via prima, io non ebbi l'opportunità di affittare nuovamente l'appartamento) ma la situazione attuale è che mi chiude in telefono in faccia o non risponde affatto.

    Ora, essendo costretto a ricorrere alle vie legali con la speranza che un giudice inchiodi questo disonesto e cialtrone individuo alle sue responsabilità, costringendolo quindi a pagare gli ultimi due mesi, vi domando se posso chiedere gli interessi moratori anche per quelle mensilità da lui non versate per riavere in mano la caparra, perché il contratto prevede espressamente la non imputabilità in conto pigione.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E perdi tempo ad inseguire un moroso per 2 mensilità di preavviso non versate?

    Stai "investendo" in spese legali la stessa cifra che vorresti incassare...se il Giudice ti darà ragione...e se il "moroso" sia solvibile.

    In confronto quelli che non riescono a liberarsi di morosi "storici" dovrebbero chiamare i Marines.
     
    A quiproquo e uva piace questo messaggio.
  3. Franco.m

    Franco.m Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Perché il giudice non dovrebbe darmi ragione? Riporto quanto letto altrove: "
    Una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, la n.25136 del 27/11/2006, sembra fare definitiva chiarezza sul punto, dal momento che afferma l’obbligo in capo al conduttore di pagare al proprietario, sempre e comunque, tutte e sei le mensilità del preavviso".

    Da quel poco che so, l'inquilino non è tenuto a pagare per tutti i mesi del preavviso solo se l'immobile è stato concesso di nuovo locazione durante quel periodo. L'appartamento è ancora vuoto e come si evince dal modello RLI la risoluzione (ovviamente fatta da me) portata la data 30 settembre 2015, giorno in cui il contratto è cessato a causa della risoluzione anticipata voluta dall'inquilino.

    Riguardo la solvibilità spero di poter ottenere il pignoramento della pensione.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Appunto...devi sperare.

    Intanto inizi una causa, anticipi soldi... poi fra qualche anno avrai una sentenza che potrebbe anche esserti sfavorevole (le decisioni di Cassazione vanno ben esaminate) ...se il tizio ha una pensione sufficente difficile dire ...sai pure i Giudici sono fallibili e se già nel 2006 son dovuti arrivare al 3° grado per avere soddisfazione...poi a volte capita l'imprevisto...vinci la causa...ma muore la controparte.

    Ad un mio parente (per altri motivi...garanzia su un auto usata) è capitato qualcosa di simile.
    L'avevo avvisato dei rischi nel voler ottenere giustizia (pur avendo ragione) su somme "risibili".
    Per un difetto meccanico (costo sostituzione pezzo circa 1.000 Euro...su un auto che aveva avuto a buon prezzo) emerso dopo acquisto ha voluto portare in causa il venditore che non intendeva coprire con la garanzia obbligatoria.
    Tutte le rassicurazioni dell'avvocato che avrebbe recuperato spese e vittoria certa.
    6 mesi per ottenere sentenza favorevole...solo che il venditore ormai era sparito all'estero.
    Cornuto e mazziato ha dovuto pagare l'avvocato...e visto l'eclissamento pure le spese di procedimento.
    Per farsi pagare un pezzo da 1.000 Euro ne ha sborsati 2.000 e auto ancora col difetto...senza contare il "mal di fagato".

    Poi se a te piace rischiare..libero di ricorrere ad un legale.
    Personalmente lascerei perdere.
     
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  5. Franco.m

    Franco.m Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Nel caso in cui decidessi di lasciar correre ancora una volta, potrei almeno usufruire del credito d'imposta per le 4 mensilità non percepite?

    Amara constatazione: mi ritrovo il sabato sera a riversare la mia rabbia e frustrazione su di una tastiera mentre l'inquilino probabilmente festeggia "calze, mutande, vestaglione di flanella, tavolinetto di fronte al televisore, frittatona di cipolle per la quale andava pazzo, familiare di Peroni gelata, tifo indiavolato, rutto libero".

    Non pagare l'IRPEF su soldi che non ho intascato sarebbe il minimo.

    P.S. difronte agli illeciti (impuniti) perpetrati da questi individui, provo invidia per quelli che ormai non provano neanche più stupore.
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Celeberrima scena di fantozziana memoria...avevo un amico che lo imitava.

    Per quanto riguarda la fiscalità in tema di locazioni non sono ferratissimo...ma posso riportare quanto segue:
    1-nel tuo caso non sono 4 mensilità bensì 2 visto he hai specificato come 'inquilino non ha versato 2 mensilità per "pareggiare" la caparra.
    2-una circolare dell'AdE specifica che i canoni di locazione ad uso abitativo vanno dichiarati come reddito indipendentemente dalla loro percezione. Per quelli non percepiti ( relativi ad abitazioni) si potrà eivtare la tassazione solo dal momento di convalida dello sfratto o di cessazione del contratto.
    Da stabilire se tu possa rientrare nel secondo caso.
    Ti rimando a questo link dove spiegano meglio la cosa:
    Canoni di locazione non riscossi: casi e rimedi per evitare la tassazione | Fisco 7
     
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  7. Franco.m

    Franco.m Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Pensavo di poter chiedere il credito per tutte le mensilità visto che, contrattualmente, la caparra non avrebbe potuto trattenerla in conto pigione e il mancato pagamento anche di una sola mensilità avrebbe costituito in mora l'inquilino. Detto in soldoni, quando sospese unilateralmente i pagamenti, non sapendo che la sua intenzione fosse quella di andare via con due mesi di anticipo rispetto al preavviso, gli inviai con raccomandata a/r un sollecito di pagamento informandolo contestualmente che trascorsi 10 gg senza che avesse sanato le sue inadempienze avrei adito le vie legali per chiedere il canone rivalutato degli interessi di mora.

    I canoni li sto dichiarando tutti, non potrei fare altrimenti, il dubbio è come dimostrare all'Agenzia delle Entrate la morosità dell'inquilino visto che non c'è la convalida dello sfratto ma solo il recesso anticipato.

    Potrei provare la sua insolvenza con l'estratto conto, perché il canone mi veniva corrisposto con bonifico, ma sarebbe opinabile perché c'è chi potrebbe obiettare con i pagamenti in contanti dietro ricevuta d'affitto.

    Grazie per l'aiuto.
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo completamente con @Dimaraz.
    Anche se il giudice da ragione al proprietario, il recupero del credito comporta altri "passaggi": richiesta del decreto ingiuntivo, rilascio dello stesso da parte del Tribunale, esecutività del decreto ingiuntivo dopo il termine concesso al debitore per eventualmente proporre opposizione, pignoramento presso terzi (in questo caso l'ente pensionistico) sperando che non vi siano altri pignoramenti in corso, pagamento da parte del creditore di tutte le spese legali e pure dell'imposta di registro. Occorrono molti mesi (probabilmente più di un anno) e bisogna sostenere costi non indifferenti per ottenere un risultato incerto.
    Io ho recuperato un credito verso un inquilino moroso facendo tutta la trafila, sono passati due anni e sto ancora incassando le rate concordate col debitore dopo il pignoramento del suo c/c bancario e rateazione concessagli in base ad un accordo stragiudiziale successivo. Nel mio caso è valsa la pena (credito abbastanza importante e debitore sicuramente solvibile). Ma in quello citato da Franco.m avrei sicuramente lasciato perdere!
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Spero che almeno abbiate firmato documento dove concordiate la cessazione del contratto e il null'altro a pretendere.
     
  10. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Si potrebbe fare se il contratto prevede la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) e il proprietario ha inviato all'inquilino la diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ).
    Ne abbiamo già parlato diverse volte, in discussioni come questa:
    Esenzione IRPEF su locazioni con risoluzione contratto | propit.it - Forum per la Casa
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Temo non sia questo il caso.
     
  12. Franco.m

    Franco.m Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    E se per evitare il processo civile mi rivolgessi al Giudice di pace, cambierebbe qualcosa?

    Quando ci incontrammo per la riconsegna delle chiavi, l'inquilino mi chiese di firmare un verbale con cui rinunciavo di fatto al mancato preavviso e alle due mensilità non corrisposte: "le parti non avranno più nulla a pretendere", per l'appunto.

    No, quel documento non c'è, perché mi rifiutai di firmarlo.

    Ripeto, obtorto collo passai sulla caparra trattenuta in conto pigione e sul fatto che se ne stesse andando di punto in bianco, ma non avevo intenzione di rinunciare a due mensilità che egli stesso poi ammise di essere tenuto a riconoscermi.

    Mi sono anche rifiutato di prendere le chiavi fino al 30 settembre (giorno in cui il contratto si è risolto per effetto della risoluzione anticipata) perché, non fidandomi della sua parola (a conti fatti, a ragion veduta, ahimé), volevo che si impegnasse, nero su bianco, a sanare i suoi debiti.

    Per inciso, la risoluzione del contratto è stata fatta da me, e ovviamente porta la data 30 settembre 2015.

    Purtroppo no, quella clausola non è nel contratto, e ciò che gli inviai a suo tempo fu solamente un sollecito di pagamento.
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intervengo solo per un confronto comportamentale. Sono 20 anni che affitto un alloggio. Mediamente un inquilino ogni due anni, quindi 10 locatari. Tutti i contratti 4+4 si sono chiusi anticipatamente (2anni cadauno) e con il preavviso di 6mesi tutti
    me ne hanno concesso solo due...ed io invece di ricorrere al giudice
    per i quattro mesi mancanti sono andato all'ADE a registrare il
    recesso anticipato. Se avessi avuto il livore del postante verso i dieci inquilini avrei collezionato dieci parcelle e annessi senza poterne scaricare neanche una piccola parte...Una sola volta ho avuto la disgrazia di imbattermi in una inquilina morosa per indigenza
    (me l'aveva inviata il comune di Torino)...ebbene per ottenere il rilascio e le chiavi le ho versato cash euro 1.300. Il corrispettivo
    dell'avvocato. In compenso ho risparmiato almeno 18 mesi di
    alloggio occupato ( era ragazza madre con due figlioletti..)...
    Chiudo con questa riflessione...Anche nella legge locativa vi è
    una stortura dal punto di vista umano. Chi Affitta le abitazioni
    svolge un servizio con una grande funzione sociale ed il legislatore
    ne dovrebbe tenere conto in materia di tributi e di par condicio...
    Tuttavia nell'ambito del preavviso si dovrebbero avere due pesi
    diversi e cioè: Nei sei mesi teorici: inflessibilità per il locatore... flessibilità per il conduttore fino al minimo di due mesi...Molti dei propisti proprietari mi salteranno addosso...ma a ben riflettere in quell'ambito si tocca con mano la diversità
    "muscolare" delle due posizioni. Ripeto è il lato umano che in questo
    caso dovrebbe coincidere con quello legale. Io da buon sbattitore
    dell'infame (sapete a chi alludo...) me ne impippo e ogni volta che
    posso me ne..impippo..appunto. Quiproquo.
     
  14. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questa potrebbe essere una buona idea!
    Mi pare che i giudici di pace siano competenti per cause fino ad un certo importo (forse 5.000 euro) ma non so se possano occuparsi del pignoramento presso terzi (nel tuo caso si dovrebbe procedere al pignoramento della pensione dell'ex inquilino, se lui non adempie spontaneamente al pagamento di quanto gli verrà intimato).
    Prova ad informarti sulle modalità e costi della procedura, poi valuta se ne vale la pena.
     
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  15. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questo si può fare molto semplicemente indicando il termine di preavviso imposto al conduttore in un'apposita clausola del contratto di locazione. Spesso io mi accordo con gli inquilini prevedendo contrattualmente a loro carico un preavviso di tre mesi. E' un termine che molti inquilini ritengono ragionevole e quasi sempre lo rispettano.
     
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  16. merlo

    merlo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vorrei chiedere a Franco.m : l'inquilino disonesto poi,ha pagato l'amministratore ?

    Per quanto riguarda il " lasciar perdere che alcuni consigliano" facciamo attenzione perchè esiste anche l'emulazione , e un giorno, ci troveremmo che gli inquilini fanno ciò che vogliono in barba a contratti firmati e contro firmati.
    Io, in un caso simile, ho vinto la causa.
    Ciao.
     
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  17. Franco.m

    Franco.m Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo. Nel caso specifico il termine indicato nel contratto è di sei mesi ma non avrei avuto problemi a riprendermi l'immobile con due mesi di anticipo se l'inquilino mi avesse informato delle sue intenzioni perché in tal caso avrei potuto affittare nuovamente casa. Difatti il conduttore non è tenuto a corrispondere il canone per tutti i mesi del pravviso se in quell'arco di tempo l'immobile viene locato.

    A quale amministratore ti riferisci? L'immobile in questione è un'abitazione singola.

    P.S. purtroppo gli inquilini fanno già ciò che vogliono, nonostante contratti di locazione e verbali con tanto di foto che attestano lo stato dell'immobile al momento della consegna.
     
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Le statistiche come già riferito precedentemente su Propit attestano
    un 7-8% di sofferenze locative...arrotondando 10 persone su 100 danno problemi...e gli altri 90 dove li mettiamo??? Facciamo finta che si siano votati all'anonimità...Il risultato è che tutti gli inquilini
    sono...omissis...Ma se così fosse, perchè testardamente i proprietari
    continuano a locare come se nulla fosse??? Quasi quasi, nell'attesa, mi faccio un semifreddo fraddojaconato al sospiro di
    Propit...Che goduria. qpq.
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il GdP è assolutamente incompetente in materia, sia perché questi è competente soltanto per le cause relative a beni mobili, sia perché, a seguito della soppressione dell'ufficio del pretore, con la conseguente abrogazione dell'art. 8 c.p.c. disposta dal D. Lgs. n. 51/1998, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita alla competenza del tribunale.
    In detta materia sono da ricomprendere tutte le controversie comunque riferibili a un contratto di locazione, cioè che attengano non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma a tutte le altre possibili sue vicende, e segnatamente a quelle che involgano l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto.
     
    A Franco.m e uva piace questo messaggio.
  20. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Grazie della precisazione, era ciò che temevo per @Franco.m che quindi ha solo la possibilità di rivolgersi al Tribunale sia per far valere le sue ragioni che per successivamente recuperare il suo credito.
     

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