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  1. t0ny

    t0ny Nuovo Iscritto

    Buongiorno!
    Ho acquistato un appartamento ad un’asta immobiliare. L’appartamento è al primo ed ultimo piano di una palazzina bassa.
    Ho notato, dopo l’acquisto, una difformità rispetto alla piantina catastale: nel cucinino c’è una rientranza di 39cm x 75cm che non è presente né nella piantina catastale, né nei progetti depositati in comune.
    Il precedente proprietario aveva realizzato a pian terreno (sotto l’appartamento da me acquistato) un ristorante ed ho verificato che la rientranza nel muro serve a contenere una tubatura in metallo che funge da condotta di aerazione per il salone del ristorante.
    Dato che questo muro e la corrispondente condotta di aerazione non figurano in nessun progetto depositato, possono essere considerati abusivi e posso rimuoverli?
    L’ingegnere che ha acquistato il ristorante sotto al mio appartamento (non ne è ancora proprietario), quando ha saputo di questa cosa mi ha detto, con fare minaccioso, che abbattere quel muro non è legale, che “quella condotta è stata lì per oltre 10 anni, quindi figurati se si può togliere”, che “non si è mai visto che una condotta di aerazione figuri in un progetto depositato in comune”, che “conta lo stato di fatto in cui hai acquistato l’appartamento” e che a lui quella condotta potrebbe servire per dei bagni cechi qualora ritrasformasse il ristorante in appartamenti…
    Cosa mi consigliate di fare? Quei 39cm x 75cm sono preziosi visto lo spazio esiguo a disposizione…
    Grazie,
    Tony
     
  2. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    x TOny

    E’ importante sapere se l’appartamento è stato acquistato con riferimento alla piantina catastale e se questa è stata espressamente richiamata ed allegata nell’atto d’acquisto da parte del Notaio e se ne ha formato parte integrante e sostanziale. Diversamente, se l’acquisto è stato effettuato con la dichiarazione “l’appartamento visto e piaciuto dalla parte acquirente viene compravenduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova).
    Orbene, se ricorre la prima ipotesi puoi impugnare l’atto vi compravendita e sarà quindi il venditore a dover provvedere al ripristino della situazione quo ante, come da planimetria catastale.
    Nella seconda ipotesi, purtroppo, puoi solamente prendere atto dell’avvenuta modifica in quanto l’hai tacitamente accettata.
    Saluti.
    aldobasso :daccordo:
     
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  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dal momento che hai acquistato all'asta, dovresti avere anche la perizia dell'immobile (è comunque depositata nel fascicolo del tribunale, che puoi consultare liberamente). Cosa si dice in proposito? Chi ha fatto la perizia, avrà certamente notato l'anomalia rispetto alla piantina depositata al catasto.
    Se s'è difformità, si tratta certamente di un abuso (peraltro, da quanto ho capito, l'esecutato era proprietario di entrambi i locali. Quindi per lui non faceva differenza alcuna). La perizia dovrebbe darti indicazioni circa la sanabilità del suddetto abuso e/o sulla possibilità di ripristinare il precedente stato.

    Se non lo fa, dovresti rivolgerti ad un tecnico di fiducia, che esamini la situazione e ti fornisca la risposta di cui hai bisogno.
     
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  4. t0ny

    t0ny Nuovo Iscritto

    Grazie per le risposte!

    La perizia dell'immobile segnalava anomalie (e forniva informazioni sulla loro sanabilità) in altri appartamenti del condominio messo all'asta, ma nessuna anomalia nell'appartamento da me acquistato. Inoltre allegata alla perizia c'era la piantina catastale, in cui il muro in questione non compariva (complimenti al perito)...

    Nell'avviso di vendita all'asta c'è inoltre la seguente frase: "Gli immobili sono posti in vendita a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, anche in relazione alla normativa edilizia, con tutte le pertinenze, accessori, ragioni e azioni, eventuali servitù attive e passive".

    Sono quindi nella seconda situazione descritta da aldobasso?

    Saluti,
    Tony
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me no.
    Tu hai acquistato l'appartamento nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Questo non vuol dire che tu non debba/possa fare nulla.

    Se il perito non ha evidenziato la differenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, ha certamente svolto male il suo incarico. Tuttavia, se ci sono degli abusi, occorre sempre verificare se questi sono sanabili e se c'è possibilità di riportare allo stato originario i locali oggetto degli abusi. Anche perché, in base alla normativa vigente, con l'anomalia che hai riscontrato ti risulterebbe impossibile rivendere l'immobile.

    Per questo motivo ti avevo suggerito di ricorrere ad un tecnico di fiducia.

    Qualora l'abuso non fosse sanabile o non fosse possibile eliminare l'ingombro creato dal precedente proprietario, temo che l'unica via percorribile rimarrebbe, ai fini di un'eventuale vendita, l'adeguamento della planimetria catastale.
     
  6. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Faccio solamente rilevare che se, come riferito da Tony, nell'avviso di vendita all'asta c'è la dicitura: "Gli immobili sono posti in vendita a corpo e non a misura, etc.....", Tony potrà solamente provvedere, peraltro a sue spese, all'adeguamento della planimetria catastale, con conseguente rettifica c/o l'Agenzia del territorio.
     

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