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  1. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti. Cerco di riassumere la situazione senza tirarla troppo in lungo. Mio suocero abitava a Roma e quando ha iniziato a stare male ha lasciato la sua casa di proprietà in una palazzina di 4 piani alla periferia della città per trasferirsi in residenza assistita vicino a suo figlio. La casa è molto grande, la rendita catastale un incubo, il condominio anche. Non potendo imbarcarci immediatamente in una compravendita immobiliare mio marito ed io decidiamo di affittare. Il nostro inquilino ha un regolare contratto registrato, un tre per due a canone concordato. Il canone scelto è stato quello più basso proprio perché il condominio - che comprende anche il riscaldamento - è di circa 250 euro al mese. Sob. Per lo stesso motivo - data anche la grandezza della casa - non abbiamo problemi a includere nel contratto il permesso al subaffitto.
    Se state pensando che siamo stati pazzi siete sulla giusta strada.
    Ora il signor inquilino paga quando si ricorda, non è mai puntuale. La mia missione è inviargli messaggi per ricordargli con la massima cortesia che deve pagare. Non ha ancora (dopo un anno) volturato le utenze, non ha preso la residenza e questo è un tasto dolente in caso si dovesse finire ad avvocati perché prima era in affitto in una stanza ma non passa mai di lì a ritirare la posta. Per fargli regolarizzare i suoi contratti di subaffitto siamo dovuti ricorrere a un avvocato. Il resto dei condomini è disperato: sembra ci sia un via vai di gente. A noi risultano tre contratti di subaffitto registrati. La casa ha 4 stanze da letto, due bagni e una salone quindi 4 persone in totale non credo siano un problema. Nega ce ne siano altri. Ha pagato solo una rata di condominio.
    Io ho proposto, dopo una lunga conversazione telefonica in cui mi comunicava che avrebbe pagato l'affitto di agosto quando sarà tornato dalla visita in Romania dove risiede la sua famiglia (il 28 invece del 5) uno scioglimento concordato del contratto perché è evidente che a pagare tutte le spese non ce la fa. Niet. Per lo sfratto temo non ci siano ancora i termini ma è davvero una situazione irritante.
    I condomini chiamano mio marito a casa perché nel palazzo si conoscono tutti, si lamentano ma finché paga noi non possiamo fare più di tanto.
    Cercasi consigli.
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ogni difficoltà che gli renderete per farlo stare al passo con i pagamenti, volturi le utenze, paghi il condominio, sarà un passo verso lo sfratto o verso la sua regolarità dei pagamenti per poter continuare a fare l'attività di subaffitto che gli avete codificato.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Mandagli una raccomandata A.R. alla francese nella quale lo inviti a rispettare le scadenze nei tuoi confronti e del condominio che, comunque sarai tu a garantire. Confermo quanto consiglia Adriano Giacomelli, intervenuto nel frattempo.
     
  4. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie :muscoli:. Ma a che tipo di difficoltà pensi. Scusa l'ignoranza però preferisco chiedere piuttosto che brancolare nel buio pur di fare bella figura. :occhi_al_cielo:
     
  5. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie ancora, quando ho risposto non avevo ancora letto tutte le risposte.
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Infatti le "difficoltà" sono stargli sul collo, sollecitare i pagamenti, sollecitarlo di persona ma conta soprattutto una Raccomandata AR come ti è stato detto. Naturalmente hai tu in mano il rapporto, parole adeguate e risolute ma mai offensive, possono magari sortire già la puntualità nei pagamenti, viceversa dopo questo tentativo devi fare delle raccomandate ben fatte che poi possano divenire documenti per il legale che dovrà intimare lo sfratto. Nel frattempo cerca anche di mettere in vendita la proprietà.
     
    A sambo e Excalibur piace questo messaggio.
  7. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Stamattina ho chiamato l'amministrazione condominiale. Come sospettavo il perfido :innocente::innocente:inquilino non ha pagato nulla. Ora mi mandano per mail tutta la documentazione. Immagino debba mandare una raccomandata a/r con toni educati ma decisi ingiungendogli di pagare quanto dovuto. Secondo voi è meglio se la faccio inviare da un avvocato?
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la fai con attenzione, è sufficiente se gliela invii tu. Altrimenti se viene sottoscritta dall'avvocato, anche se ti costerà di più, avrai la certezza che potrà essere inconfutabile.
     
  9. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Inviata per pec sotto dettatura dell'avvocato che è un caro amico da tanti anni e del quale cerchiamo di approfittare il meno possibile. :innocente:. Abbiamo anche proposto - vista la sua difficoltà economica - uno scioglimento consensuale del contratto. Dirà di no e credo ci toccherà l'iter dello sfratto per morosità. Qualcuno sa se le rate condominiali non pagate e l'affitto si possono sommare?
     
  10. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non ho ancora capito se il nostro inquilino ci fa o ci è. A pec ha risposto con un messaggio di wa dove dice di non avere tutti i soldi necessari a pagare il condomino e che il costo dello stesso è un sopruso. Alla mail era stato allegato il prospetto delle rate condominiale inevase (a suo nome) e la relativa spiegazione per ogni singola voce. L'amministratore è stato molto cortese e i soldi del condominio vanno su un conto corrente bancario diverso dal nostro. Noi lo svevsmo informato, prima di sfittare degli alti costi accessori a suo carico. Ancora non ha pagato il mese di agosto e temo non vedremo neanche settembre. Ho risposto dicendo che d'ora in poi deve comunicare direttamente con la proprietà (mio marito) e che io ho svolto da intermediaria per questioni quotidiane come per esempio quando ha avuto un problema per la voltura dell'elettricità. Ho rinnovato la proposta a una soluzione civile e amichevole sciogliendo un contratto che in tutta evidenza non riesce a sostenere ma che i termini e le tempistiche se insiste a rimanere sono quelle indicate dalla pec scritta sotto dettatura dell'avvocato: pagamento di tutto il debito condominiale entro il 31 agosto, pagamento dell'affitto di agosto entro la stessa data. Il 30 quando rientra il nostro avvocato chiederemo di avviare le procedure per lo sfratto. Su Roma che tempistica c'è?
     
  11. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Aggiornamento. Oggi l'amministrazione condominiale ha inviato a noi per conoscenza una mail in cui si intima all'inquilino di saldare il debito con il condomino entro cinque giorni. Egli è in Romania e non ha pagato ancora le due mensilità di affitto che ci deve. Abbiamo dato mandato all'avvocato di iniziare la procedura di sfratto. Il signore che ha ricevuto la mail del condominio manda una serie di messaggi wa - cui non rispondo - in cui prima dice "sciogliamo il contratto" poi "portatemi dal giudice". Non accenna mai al pagamento di quanto dovuto. Il mio avvocato è preoccupato per il difetto di notifica. Non avevo pregiudizi sugli stranieri. Mi stanno venendo. Aiuto!
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'amministratore non potrà mai agire contro il conduttore per un debito che è del condòmino.
     
  13. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi aggiorno, io cerco di spiegarmi meglio che posso ma, per favore, non mi fate le pulci se non uso il legalese: non sono avvocato ed è pure una brutta lingua (col massimo rispetto per i parlanti che, in genere, sono brave persone). Allora abbiamo l'udienza per lo sfratto l'8 novembre, l'inquilino ha oramai maturato ben 4 mensilità di affitto e non ha mai pagato il condominio. Con quest'ultimo siamo d'accordo che, come ovvio, pagheremo noi il dovuto a fine anno in un'unica rata. La notifica dell'udienza è stata effettuata via pec infatti l'inquilino ha una attività con partita IVA individuale. Le ultime sue comunicazioni - avvenute via cellulare - ci informano della sua intenzione di restare in Romania fino a 2 ottobre e da allora nessuna notizia. Il problema, almeno il mio, sono i suoi subaffittuari - tre persone con contratti regolarmente registrati. Da quanto ho capito - ma pure il mio avvocato che è un amico caro parla il legalese stretto - cadendo il contratto principale ossia quello tra lui e noi per morosità dovrebbero chiudersi anche quelli tra lui e i subaffittuari. Giusto? Ma se lui non c'è come lo sfratta l'ufficiale giudiziario? Insomma sono in pena. Cercasi conforto e altre esperienze. La casa è a Roma e la causa pure.
     
  14. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, è giusto.
    La risoluzione del contratto di locazione per morosità ha effetto anche nei confronti delle persone che conducono l'appartamento in forza di regolari contratti di sublocazione.
    I subconduttori potranno far valere le loro ragioni nei confronti del loro sublocatore (il tuo inquilino), ma devono lasciare la casa.

    Se i subaffittuari non se ne vanno spontaneamente, ci penserà l'ufficiale giudiziario ad eseguire lo sfratto.
    Il giorno dell'esecuzione tu o il tuo avvocato dovrete essere presenti con un fabbro, che aprirà la porta se in casa non ci sarà nessuno (o se quelli che saranno lì si rifiuteranno di aprire...)

    Puoi leggere in questo link la spiegazione dell'art. 1595 cod.civ. nella parte "Dipendenza del rapporto di sublocazione"
    Art. 1595 codice civile - Rapporti tra il locatore e il subconduttore
     
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  15. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mille grazie
     
  16. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi aggiorno. Il 15 febbraio scadeva il termine entro il quale l'inquilino doveva andare via di casa per morosità. Termine fissato dal giudice in udienza. L'inquilino ha un avvocato che non è di un'associazione inquilini e neanche un patrocinio gratuito. S è presentato alla prima udienza per farsi accordare il termine di grazia e alla seconda pro forma. Poi non risponde alle chiamate del nostro avvocato: è irreperibile come l'inquilino. Oggi è passato per la prima volta l'ufficiale giudiziario per la notifica ma... sulla cassetta della posta e sul citofono ci sono ancora i nomi dei genitori di mio marito. Ergo non ha notificato. Mi chiedo come sia possibile che la nostra vita sia appesa a una targhetta: non vale quel che ha decretato il giudice, vale la targhetta della posta o del citofono. Su consiglio dell'avvocato sono andata ad apporre etichetta con nome dell'inquilino. La casa ha una cantina che non è stata affittata insieme all'appartamento (questo risulta anche nel contratto) quindi ho legalmente conservato una copia della chiave di ingresso al condominio e le chiavi della cantina. Visto che ero lì ho citofonato e mi ha risposto una voce femminile. Morale: inquilino disperso, casa occupata non so da chi e tempi per lo sfratto lunghissimi.
    Sono demoralizzata: noi quella casa non ce la possiamo permettere. i costi tra IMU e spese sono troppi alti. Infatti eravamo indecisi tra l'affitto e la vendita ma mio suocero è stato male e affittare era parso un modo decente di dare un calcio al barattolo.
    Ora so che non posso fare niente. Probabilmente questa vicenda impatterà sulla nostra vita in modo negativo. La casa finché non si libera è invendibile anche a svenderla. Capisco che gli ufficiali giudiziari abbiano dei margini ma questo signore sta disponendo delle nostre vite in base a una targhetta. Scusate lo sfogo.
     
  17. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Capisco la tua delusione! Però mi permetto di dire, in base alla mia esperienza qui a Torino, che avete commesso un errore a non cambiare le targhette quando avete affittato l'appartamento.

    Durante il primo accesso l'ufficiale giudiziario non esegue mai lo sfratto: si limita a lasciare nella cassetta delle lettere o sulla porta dell'inquilino un avviso con la data del prossimo accesso.
    Quindi è fondamentale che le targhette riportino il/i cognome/i delle persone sfrattate!
    Probabilmente l'ufficiale giudiziario non sa (e non è tenuto a sapere) chi siano i proprietari. Se non riesce ad individuare i conduttori perché i loro cognomi in quel condominio non figurano da nessuna parte, non può lasciare l'avviso e se ne va.

    Il vostro avvocato avrebbe dovuto dirvi subito come si svolge la procedura. Forse non l'ha fatto perché dava per scontato ci fossero i cognomi giusti: normalmente sulle targhette del citofono/cassetta delle lettere/porta appartamento compaiono i riferimenti di chi vi abita.

    Ora speriamo che l'ufficiale giudiziario ritorni velocemente! Qui a Torino generalmente il secondo accesso avviene dopo 30 - 40 giorni.
     
  18. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    l'ufficiale giudiziario ha un "ordine" del giudice in cui è scritta anche la posizione dell'appartamento, io penso sia un suo dovere eseguire gli ordini del giudice e non farsi tale. Diciamo che la prassi è un'interpretazione della legge a favore di chi non ottempera ai suoi obblighi e essendo cittadino (comunitario) sa che non è possibile entrare sulla sua casa in Romania.
    Ieri ho parlato coi vicini: in casa ci sono 4 persone e non sappiamo chi sono.
     
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  19. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Osservazione interessante.
    Io non so cosa ci sia scritto sul documento che ha in mano l'ufficiale giudiziario (non ne ho mai visti).

    Sull'atto di precetto per rilascio immobile che viene notificato all'inquilino subito dopo la convalida dello sfratto da parte del giudice, c'è scritto (invento i dati): sig. Mario Rossi, residente in Torino, via Roma n. 15 - scala B - piano 3° (4° f.t.).
    Ipotizzando che al terzo piano di quel condominio in quella scala vi siano più appartamenti, come fa l'ufficiale giudiziario ad individuare quello occupato dal sig. Rossi? Se non c'è nessuna targhetta con quel cognome (neppure su citofono e cassetta lettere) è molto probabile non venga lasciato nessun avviso.

    Non difendo gli ufficiali giudiziari, ma consideriamo che può verificarsi anche un caso più fortunato per il proprietario: l'inquilino è già andato via di sua iniziativa, l'ufficiale giudiziario non è stato avvisato (nei casi in cui è successo a me ho subito incaricato il mio avvocato di contattare l'ufficiale giudiziario per annullare l'accesso), il cognome dello sfrattato è già stato tolto.

    Purtroppo non è il tuo caso, e capisco che ora sia difficile mandare via gli occupanti.

    Cerca di sapere tramite il tuo avvocato quando sarà il secondo accesso.
    Ti consiglio amichevolmente di recarti il giorno prima (se non la mattina stessa) in condominio, e controllare che le targhette col cognome dello sfrattato non siano state tolte.
    A me è capitato che un'inquilina le togliesse per non farsi individuare dall'ufficiale giudiziario. Per fortuna l'appartamento si trova in un condominio dove noi abbiamo un ufficio, quindi io o una nostra collaboratrice siamo presenti quotidianamente: abbiamo rimesso le targhette e "presidiato" il palazzo per sventare l'inganno della furbastra!
     
  20. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Senior

    Nell'unico caso di sfratto che mi è capitato, era presente anche il nostro avvocato che sicuramente era in grado di indicare l'appartamento, la targhetta giusta, sciogliere eventuali dubbi... Mi sembra una cosa prudente che ci sia qualcuno della parte interessata, o il proprietario o l'avvocato, perchè magari si risolve il problema della targhetta ma ne salta fuori un altro.

    Aggiungo anche questo: ho conosciuto una persona in subaffitto presso uno sfrattato. Questa persona aveva le prove di aver effettuato tutti i versamenti all'inquilino moroso (la sua parte di affitto e di spese) e ha chiesto al proprietario di poter prendere direttamente in affitto i locali. Il proprietario non ha voluto. Lo racconto perchè potrebbe essere una possibilità per @Excalibur se i suoi "quattro sconosciuti" potessero dimostrare di aver sempre pagato.
     
    Ultima modifica: 20 Febbraio 2018

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