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  1. CPPCHR

    CPPCHR Nuovo Iscritto

    Sono nuova del forum e con un bel pò di dubbi da chiarire.
    Un imprenditore agricolo in pensione possiede circa 18 ettari di terreno in zona agricola su cui insistono dei fabbricati rurali non ancora accatastati al catasto fabbricati.
    Tali fabbricati, privi di ogni allaccio idrico, elettrico e fognario, sono in disuso da anni e con il tetto sfondato.
    L'anno scorso il proprietario ha ricevuto il preavviso di accertamento dell'agenzia del territorio per i fabbricati in oggetto e, di sua iniziativa, ha risposto che i fabbricati (480 mq) appartenevano alla categoria "manufatto isolato privo di copertura" e pertanto non suscettibili di accatastamento.
    Adesso il proprietario vorrebbe vendere il tutto (terreno+fabbricati, perchè vengano il terreno edificato e il fabbricato recuperato), e per farlo immagino che sia obbligato ad accatastare i fabbricati. Se non erro è pure obbligato a farlo entro il 30.11.2012, a prescindere dal fatto che debba venderli.

    Vi chiedo:
    - l'accatastamento al catasto fabbricati di questi immobili, dichiarati in passato dal proprietario stesso non suscettibili di accatastamento, è un'incoerenza che potrà procurargli rogne (sanzioni o cos'altro)?
    - per l'accatastamento, dato che gli immobili sono in disuso, privi di impianti, inagibili e inabitabili, posso procedere con la categoria F2? E se in futuro si volesse recuperare l'immobile quale residenza (a servizio del fondo, pare sia l'unica concessa dal PRG), deve esserci per forza un terreno ad essa collegato in adeguate proporzioni (stabilite dal PRG)?
    - il fondo è improduttivo e l'attività agricola "inattiva", immagino che con questi presupposti non possa procedere con la categoria D10 o con la A6-R? O no?
    - se invece per qualche motivo potessi, a parte la DOCFA, quali documenti si devono produrre per provare la ruralità degli immobili?
    - e ancora: so che per l'accatastamento in A6 è necessario che il fabbricato sia asservito ad un terreno di minimo 10 ettari (3 ettari in montagna); per la categoria D10, ci sono limitazioni sulla vastità del terreno a cui è asservito il fabbricato?

    Grazie.
     
  2. Eccher Domenico

    Eccher Domenico Nuovo Iscritto

  3. CPPCHR

    CPPCHR Nuovo Iscritto

    Grazie per le informazioni.
    Oggi il tecnico del comune mi ha chiarito un altro dubbio sulla fattibilità di un futuro cambio di destinazione d'uso:
    - se unità collabente con caratteristiche di abitazione, può diventarlo; essendo zona agricola, l'abitazione dovrà avere un terreno di pertinenza a cui è asservita;
    - se D10, approveranno solo cambi di destinazione d'uso a magazzino, agriturismo, ... ma non ad abitazione.
    ... Ma il proprietario è passibile di sanzione se decide ora di accatastare un fabbricato che un anno fa ha dichiarato non suscettibile di accatastamento, senza che si siano fatte modifiche? E' come se avessi dichiarato il falso.
     
  4. palinotto

    palinotto Nuovo Iscritto

    Per rendere utilizzabile e quindi accatastabile l'immobile è necessario eseguire delle opere di completamento e finiture varie, presentando un progetto in comune secondo le norme del PRG ed eventuali leggi regionali. con tale progetto si dichiara di attivare anche l'azienda agricola.
    Cmq è importante sapere l'epoca di costruzione dei fabbricati esistenti, qualora fossero stati costruiti prima del 1967 si possono considerare autorizzati e su questi procedere col presentare il progetto suddetto, con tanto di relazione agronomica ecc...
    auguri......
     
  5. CPPCHR

    CPPCHR Nuovo Iscritto

    Fortunatamente non toccherà a me eseguire il progetto di cambio di destinazione d'uso e recupero del rudere, almeno credo. L'accatastamento, invece, mi sa di sì.
    L'idea del proprietario è di vendere tutto così com'è, ma da parte sua c'è la volontà di mostrare al futuro acquirente le potenzialità del terreno con annesso fabbricato.
    Mi ha chiesto solo un parere ... ma in zona agricola, per di più vincolata paesaggisticamente, tutto si complica inverosimilmente.
     
  6. palinotto

    palinotto Nuovo Iscritto

    Infatti per poter effettuare il rogito notarile bisogna rendere vendibile l'immobile, il quale deve essere oltre che accatastato anche reso autorizzato con eventuali pratiche da inoltrare all'UTC, (sempre se costruiti prima del 1967 e se fuori il centro urbano), il quale chiederà tutto ciò che necessita per definire la pratica edilizia, dalla perizia giurata per stabilire dimensioni e consistenza, al progetto di adeguamento statico, al nulla-osta paesaggistico ambientale, ecc......
    inoltre bisogna stabilire, se i fabbricati verranno venduti insieme all'azienda agricola, questi possono avere i requisiti di fabbricati strumentali ed accatastati come A6 e D10 ( se i titolari dall'azienda hanno i requisiti previsti per legge), altrimenti considerarli come fabbricati slegati dall'azienda agricola ed accatastati in ctg A/3 , A/2, C/2 ecc... in base al loro utilizzo.
     
  7. CPPCHR

    CPPCHR Nuovo Iscritto

    Cioè se i fabbricati dovessero essere tutti accatastati come unità collabenti, prima di venderli il proprietario deve farsi carico delle spese di recupero del rudere? Per legge (quale?) non può essere trasferita la proprietà di un rudere?
     
  8. palinotto

    palinotto Nuovo Iscritto

    E' vero, possono essere anche accatastati come unità collabenti per effettuare la vendita, ma successivamente saranno cmq a carico del nuovo proprietario, avendo specificato nell'atto notarile l'esistenza < 1967 e verificando che nello stato in cui si trovano possono essere suscettibili di recupero edilizio, in base alle norme tecniche vigenti nel comune e nella regione di appartenenza.
     
  9. CPPCHR

    CPPCHR Nuovo Iscritto

    Approfitto della tua gentilezza. Volevo porre un ultimo (forse) quesito:
    il PRG del mio comune stabilisce che in zona agricola sia consentita solo la residenza a servizio del fondo con indice di fabbricabilità di If=0,03 su un fondo di estensione minima di 1 ettaro.
    Questo vuol dire che in zona agricola non è consentito accatastare un'abitazione come slegata dall'azienda agricola? Io comune cittadino, non imprenditore agricolo,posso scegliere di andare a vivere in zona agricola in un'abitazione non asservita ad un fondo?
     
  10. palinotto

    palinotto Nuovo Iscritto

    Alcuni PRG nelle NTA prevedono che all'interno di zona agricole, i fabbricati esistenti possano essere anche non legati al fondo (fabbricati condonati, esistenti da molto tempo, fabbricati che non hanno un fondo, ecc....) per questi è previsto, generalmente una norma specifica che ne regola il trattamento in caso di ristruttutrazione, ampliamenti, (vedi Piano casa regionale) cambi d'uso, ecc.....
    Ad ogni modo bisogna verificare le NTA del PRG e la varie norme regionali del settore.
    Di seguito allego le norme del PRG del mio comune riguardo all'ergomento.
    - Capo 2.4. "Singoli edifici non appartenenti ad insediamenti rurali"
    Articolo 27 (2.4.1). Trasformazioni fisiche ammissibili
    1. Per singoli edifici non appartenenti ad insediamenti rurali si intendono i singoli edifici,
    esistenti alla data di adozione del presente strumento di pianificazione urbanistica nelle zone
    agricole identificate come tali dal medesimo presente strumento di pianificazione urbanistica, ma
    non legati da rapporti pertinenziali con fondi rustici. L'assenza di pertinenzialità con fondi rustici si
    presume intende ogniqualvolta il fondo in cui insiste l'edificio, appartenente al medesimo soggetto
    proprietario, abbia superficie inferiore a 5.000 metri quadrati e quando la destinazione d’uso degli
    edifici esistenti alla data del 20.05.97 (data di adozione del P.R.G.) sia diversa da quella agricola.
    E' in facoltà del soggetto proprietario chiedere ed ottenere il riconoscimento dell'esistenza di
    rapporti pertinenziali con fondi rustici, ed il conseguente assoggettamento dell'edificio e del fondo
    in cui insiste alle disposizioni di cui al Capo 2.3., ove:
    a) trattandosi di edificio ad uso totalmente o parzialmente abitativo, sia possibile intendersi
    esteso, sulle aree di proprietà del soggetto proprietario del medesimo edificio, a norma del
    comma 1 dell'articolo 24 2.3.3., un vincolo di inedificabilità a scopo abitativo fino a
    concorrenza della superficie fondiaria minima di cui alla lettera C) del comma 1 dell'articolo 22
    2.3.1.;
    b) trattandosi di edificio ad uso diverso da quello abitativo, esso si configuri come annesso
    rustico, e ne sia dimostrata la funzionalità alla conduzione di un fondo rustico, o di più fondi nei
    casi di aziende agricole associate, in base ad un piano di sviluppo aziendale o interaziendale,
    ovvero ad un piano equivalente previsto dalle leggi.
    2. Dei singoli edifici non appartenenti ad insediamenti rurali, ma ricadenti nelle zone agricole,
    ove non siano individuati tra le unità di spazio soggette a particolari discipline, sono ammissibili le
    trasformazioni fisiche rientranti nelle definizioni di:
    - manutenzione straordinaria,
    - ristrutturazione edilizia,
    - demolizione e ricostruzione.
    27
    3. Le trasformazioni fisiche rientranti nella definizione di manutenzione straordinaria sono
    ammissibili sia ove riguardino edifici legittimamente realizzati e/o trasformati, sia ove riguardino
    edifici realizzati e/o trasformati in violazione di norme vigenti al momento della loro realizzazione
    e/o trasformazione e che siano stati oggetto di provvedimento abilitativo di sanatoria ai sensi delle
    leggi.
    4. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia e le trasformazioni fisiche di demolizione e
    ricostruzione, ove riguardino edifici realizzati e/o trasformati in violazione di norme vigenti al
    momento della loro realizzazione e/o trasformazione e che siano stati oggetto di provvedimento
    abilitativo di sanatoria ai sensi delle leggi, sono ammissibili a condizione che siano corrisposti, in
    aggiunta agli ordinari corrispettivi per il rilascio dei provvedimenti abilitativi ai sensi delle vigenti
    disposizioni di legge ed amministrative, speciali contributi, definiti mediante deliberazione del
    Consiglio comunale, e commisurati alla superficie edilizia totale degli edifici interessati risultanti
    dalle previste trasformazioni, per la realizzazione delle seguenti opere di urbanizzazione primaria
    poste al servizio dei medesimi edifici:
    a) collegamento viario carrabile con la rete viaria cittadina;
    b) collegamenti con le reti idrica, fognaria, elettrica, di adduzione del gas, cittadine.
    5. Le opere di urbanizzazione primaria di cui al comma 3 possono essere realizzate a cura ed a
    spese dei proprietari degli edifici interessati, in tutto od in parte. Soltanto qualora si tratti di singoli
    edifici isolati, ove i collegamenti con la rete fognaria cittadina siano impossibili, o troppo gravosi,
    essendo eccessivamente distante la viciniore condotta di tale rete, gli edifici interessati devono
    essere dotati, a cura ed a spese dei proprietari, di propri impianti di smaltimento dei reflui in
    conformità alle vigenti pertinenti disposizioni. In tale caso, ed in ogni altro caso di realizzazione
    parziale delle opere di urbanizzazione primaria a cura ed a spese dei proprietari degli edifici
    interessati, le spese sostenute ed accertate sono detratte dagli importi dovuti degli speciali
    contributi.
    6. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli
    edifici di base residenziali, sono ammissibili, alle seguenti condizioni e nel rispetto dei seguenti
    parametri:
    a) il volume dell'edificio risultante non superi quello dell'edificio preesistente;
    b) l'altezza dell'edificio risultante non superi i 10,5 metri lineari, ovvero, ove sia maggiore,
    l'altezza dell'edificio preesistente;
    c) la distanza dalle strade non sia inferiore a 10 metri, ovvero a quella preesistente, e la distanza
    dai confini non sia inferiore a 5 metri, ovvero a quella preesistente.
    7. Le trasformazioni fisiche di demolizione e ricostruzione degli edifici di base residenziali, ove
    comportino la copertura di esistenti spazi liberi di pertinenza, sempre che essa sia ammissibile nel
    rispetto di ogni altra disposizione del presente strumento di pianificazione, devono garantire il
    rispetto delle seguenti prescrizioni relative agli indici fondiari di copertura:
    a) ove l'indice fondiario di copertura esistente sia inferiore al 40 per cento, l'indice fondiario di
    copertura massimo è pari al 40 per cento;
    b) ove l'indice fondiario di copertura esistente sia pari o superiore al 40 per cento, l'indice
    fondiario di copertura massimo è pari a quello esistente.
    8. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli
    edifici di base residenziali, non devono comunque comportare:
    a) la realizzazione di più di una unità immobiliare aggiuntiva ove il preesistente edificio consti
    di meno di quattro unità immobiliari,
    b) la realizzazione di più di due unità immobiliari aggiuntive ove il preesistente edificio consti
    di quattro o più unità immobiliari.
    9. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli
    edifici strutturalmente conformati per funzioni specialistiche, quali la produzione di beni o di
    servizi, ovvero la loro commercializzazione, sono ammissibili nel rispetto dei seguenti parametri:
    a) superficie edilizia totale: non superiore a quella dell'edificio preesistente;
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    b) indice fondiario di copertura: non superiore al 60 per cento;
    c) dotazione minima di spazi scoperti di pertinenza sistemati a verde: 10 per cento della
    superficie fondiaria;
    d) distanza dalle strade: non inferiore a 10 metri, ovvero a quella preesistente;
    e) distanza dai confini: non inferiore a 5 metri, ovvero a quella preesistente.
    10. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli edifici
    strutturalmente conformati per funzioni specialistiche, devono garantire una dotazione di spazi
    per il soddisfacimento delle esigenze del personale (spogliatoi, servizi igienici, preparazione e/o
    consumo del cibo, assistenza medica, ritrovo ed attività associative) non inferiore a 4 mq/addetto, e
    comunque non inferiore a:
    - 5 mq ogni 100 mq di superficie utile nelle unità locali impegnanti fino a 5.000 mq di superficie
    utile;
    - 4 mq ogni 100 mq di superficie utile nelle unità locali impegnanti da 5.001 mq a 10.000 mq di
    superficie utile;
    - 3 mq ogni 100 mq di superficie utile nelle unità locali impegnanti più di 10.000 mq di
    superficie utile.
    11. Degli spazi scoperti, pertinenziali degli edifici, ove non siano individuati tra le unità di spazio
    soggette a particolari discipline, sono ammissibili le trasformazioni fisiche:
    - di mantenimento, mediante manutenzione e/o rifacimento, dell'esistente sistemazione,
    - di sistemazione ad orto, od a giardino,
    - di realizzazione di superfici a parcheggio, scoperte, nel rispetto delle pertinenti disposizioni di
    cui al successivo articolo 8.1.,
    - di realizzazione di colonne per ascensori o montacarichi, ovvero di altri collegamenti verticali,
    quali scale, al servizio degli edifici di cui gli spazi scoperti costituiscono pertinenze, purché nel
    rispetto di ogni disposizione attinente tali edifici;
    - edificatorie, esclusivamente nei casi e nei limiti di cui ai commi 7 e 9.
    12. Salvi i casi indicati al comma 11, non è ammessa altra copertura, totale o parziale, degli spazi
    scoperti ivi indicati, nemmeno stagionale e/o realizzata con elementi amovibili o precari, tranne che,
    eventualmente, quella con tende avvolgibili o teli riponibili, ovvero con pergolati vegetali, su
    supporti in legno od in metallo. Negli spazi scoperti di cui al comma 11 è comunque ed in
    particolare vietata la realizzazione di manufatti di qualsiasi genere con l'utilizzo di materiali
    impropri o di risulta.
    Saluti
     

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