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  1. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    sto accatastando un fabbricato adibito a box per auto, il fabbricato risulta accatastato come fabbricato rurale da sempre, il cliente che non è un operatore agricolo, lo ha acquistato nel 1978 appunto come fabbricato rurale, da allora è stato lasciato così, oggi si rende necessario accatastarlo per procedere ad una ristrutturazione.
    Ho fatto operazioni del genere ma ancora quando le procedure erano manuali, da allora non mi è più capitato.
    Ho già presentato il Pregeo per conferma di mappa in quanto la mappa rappresenta il sedime del fabbricato così com'è e fino a qui tutto regolare.
    Ora devo presentare il DOCFA e mi trovo davanti al problema di come impostare la pratica: sto combattendo con data da dichiarare e relazione tecnica, cosa devo specificare?
    Mi sono documentato in rete ed ho trovato una quantità di interpretazioni e possibili sanzioni da pagare contestualmente al DOCFA, qualcuno ha le idee chiare?
    Grazie
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Cosa esattamente intendi? oppure si tratta di cosa trascrivere nella finestra B del mod. 1NB parte I
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    allora: ho presentato il DOCFA come se niente fosse, (spedizione informatica) indicando come fine lavori il 1980, senza nemmeno indicare che il fabbricato è ex rurale, il tecnico me lo ha respinto dicendomi che essendo ex rurale (si capisce dal TM) dovevo specificarlo nel quadro A e mi accenna anche a una relazione tecnica, l'ho rifatto con la causale corretta nel quardo A me mi viene di nuovo respinto chiedendomi in sostanza una relazione tecnica.
    Informandomi in rete ho trovato infomazioni sulla perdita di ruralità e eventuali sanzioni, il fabbricato di fatto ha perso la ruralità nel 1985 (come tutti i fabbricati non dedicati all'attività agricola), ed a questo punto non so come comportarmi anche perchè non ho capito se vi sono delle sanzioni. Non è giunta al cliente nessuna segnalazione dall'Agenzia in merito alla situazione anomala
    Potrei relazionare nel DOCFA la situazione così com'è realmente ma non sono sicuro poi di non far pagare sanzioni al cliente che a quanto ho letto non sarebbero proprio economicissime e comunque vorrei muovermi nel modo migliore. Da quanto ho letto mi sembra di aver capito che le eventuali sanzioni nel caso specifico non dovrebbero essere dovute in quanto il fabbricato è così da sempre e oggi lo si vuole regolarizzare.
    Scusa ma con tutte le date e rinvii degli ultimi decenni riguardo la disciplina dei fabbricati rurali, sanzioni e quant'altro non mi raccapezzo
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    In riferimento a questo ricordo che tale normativa è partita dal 2007 o poco giù di li quando sono iniziati i rilevamenti aerofotogrammetrici per le cosidette case fantasma ed ex fabbr rurali, che dovevano essere regolarizzati se non erro entro il 2012, quindi il 1985 è regolare che rimanesse fabbricato ruruale.
    nel quadro F2 descrivi la situazione attuale in cui versa il fabbricato, le sanzioni di cui hai perplessità a parere mio possono scaturire dal ritardo della presentazione di dichiarazione che io ricordi, credo settemmbre 2011 e/o qualcosa del genere.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a quanto mi risulta nel 1985 èstato reso obblgatorio trasferire al catasto urbano tutte le costruzioni censite come rurali ma utilizzate per uso diverso( residenziale, ecc.) da allora si è sempre parlato di sanzioni per gli inadempienti ma solo negli ultimi anni si è provveduto a verificare e sanzionare
    Quello che non capisco è la disciplina di queste sanzioni, da quanto ho letto sembra che sino previste in generale ma solo per i fabbricati che erano stati certificati all'uso rurale e poi abbiano perso le caratteristiche per cessazione dell'attività agricola
    Credo che descriverò in relazione la situiazione precisa però preferirei informare il cliente in merito a sviluppi eventuali
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Mi sto documentando. Le causali del DOCFA prevedono varie ipotesi, in particolare quando si tratta di fabbricati ex rurali si riferiscono a quelli che hanno perso le caratteristiche dopo essere stati dichiarati come tali cioè dedicati alle attività agricole, il mio invece fa parte di tutti quei fabbricati che erano identificati come fabbricati nelle mappe del catasto terreni e mai trasferiti al catasto fabbricati, quindi ritenuti rurali.
    La causale da riportare quindi dovrebbe essere: "Fabbricato mai dichiarato", quindi soggetto a sanzioni che però non riasco a ipotizzare in quanto ad entità
    Vado avanti e vedrò cosa fare, accetto suggerimenti
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Inizialmente è importante verificare cos'è stato dichiarato in occasione della presentazione del tipo mappale. Perché nessuno può contestare che il locale fosse trasformato a box sin dal 1985. Quindi potresti dichiararlo ora, tenendo conto che contemporaneamente devi anche regolarizzare la posizione urbanistica.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Il TM è stato presentato ora come conferma di estratto di mappa, infatti il mappale rappresenta esattamente il sedime del fabbricato, era già censito al CT come fabbricato rurale, col TM l'ho trasferito al catasto fabbricati. L'operazione è volta alla regolarizzazione, urbanisticamente non c'è nulla di progettato, è infatti un fabbricato che viene da frazionamenti di fabbricati rurali da inizio 1900, con l'occasione della ristrutturazione comparirà come box sia urbanisticamente che catastalmente. Il problema rimane se dichiararlo come fabbricato mai denunciato col rischio di sanzioni che però non sembrano sicure data la vetustà della costruzione che esiste dall'acquisto da parte dell'attuale prroprietario fatto nel 1978, da allora infatti è adibito a box auto. Regolarizzazione di situazioni simili ne ho fatte molte ma ai tempi dei condoni edilizi, ultimamente non me ne sono capitate più, da noi infatti è raro incappare in fabbricati "fantasma"
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la variazione è stata autorizzata dal comune, dovrai fare risalire ad allora la variazione non ti puoi esimere, altrimenti il tuo cliente farebbe una dichiarazione mendace.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Non esiste nessuna variazione al comune, il fabbricato è stato utilizzato sempre per quell'uso (ricovero auto) e non è mai stao oggetto di pratica edilizia, con l'UT comunale ho già chiarito e a loro sta bene quello che sto facendo, il problema è come trattarlo catastalmente, il proprietario dichiara che il fabbricato è in uso come box dal 1980, potrei anche dare altra data ma deve essere comunque lontana per coerenza, il problema sono le eventuali sanzioni che non so come interpretare, non quelle del comune che probabilmente sarebbero ignorate ma quelle dell'Agenzia delle Entrate
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se non esiste data certa nel senso che nei rapporti con il comune non è dimostrabile la sua esistenza, fossi in te lo dichiarerei in data odierna. Inoltre farei attenzione al pagamento dell'ICI o IMU per non andare in contraddizione. In ultima analisi, Per evitare di accollarti responsabilità che non ti competono, segui le dichiarazione del committente.
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Gianco. magari fosse così semplice: l'immobile è in un centro storico, c'è poco di storico ma lo strumento urbanistico definisce la zona così, secondo le norme tecniche di piano questo fabbricato accessorio andrebbe demolito in quanto mai autorizzato nel luogo, però siccome esiste da sempre e sono riuscito a dimostrarlo oltre che con la mappa anche col catasto dei terreni che lo identifica come fabbricato rurale, siccome di fatto esistono a fianco sia da un lato che dall'altro fabbricati simili che credo proprio che nessuno demolirà mai, ho concordato con l'Ufficio tecnico la ristrutturazione, previo però l'iscrizione al catasto così da averlo almeno censito, urbanisticamente comparirà con l amia pratica di ristrutturazione e da quel giorno in poi sarà legale.
    Capisci che non posso far dichiarare al cliente che la costruzione è terminata oggi?, La mia scelta è scrivere 1980 che è ragionevolmente il momento dell'acquisto e di un possibile inizio dell'uso come oggi avviene. Sono un po' in un vicolo cieco e vorrei informare correttamente il cliente, che ovviamente conosce tutta la storia dei rapporti col comune, su quello che eventualmente potrebbe succedere.
    Da quanto riesco però ad apprendere potrebbe essere che non succeda proprio nulla
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sono sempre più convinto che per evitare problemi ti conviene seguire i consigli del precedente post.
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    mi consigli di seguire le dichiarazioni del committente, il quale si affida a me per sapere come procedere
    Potrei dichiarare la fine lavori in data odierna effettivamente ma rimane il fatto che già il tecnico mi ha fatto notare che ai terreni era un fabbricato rurale qindi denunciarlo come nuova costruzione non credo lo accetteranno
    Credo che procederò dichiarandolo come fabbricato mai denunciato, ancora alcuni giorni di meditazione e informazioni
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' evidente che tu devi trovare la soluzione più vantaggiosa per il committente, ma non puoi proporre una dichiarazione che risulti mendace. Pertanto, la soluzione meno dolorosa sarebbe quella desumibile dai versamenti IMU, ICI.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Non mi risulta abbiano mai pagato IMU e ICI, il fabbricato non era censito, non aveva rendita
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Allora, se non c'è prova alcuna che dimostri la sua trasformazione da data remota, fallo apparire, essendo una dichiarazione del committente, di recente trasformazione.
     
  18. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    E' un po' il gatto che si morde la coda :shock:, la pratica edilizia prevede lo smaltimento della copertura in amianto/cemento che ha almeno 30 anni,. Potrei dichiarare che la trasformazione in box del fabbricato che aveva la copertura in amianto/cemento, è avvenuta ora, ancora a questa non avevo pensato
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @griz ma trattasi di fabbricato effettivamente poi trasformato in abitazione o accessorio oppure rimasto di fatto disabitato da quella data?? Perchè non ho capito ancora se il fabbricato oltre a non essere mai censito di fatto non sia mai stato neanche poi abitato, perchè se disabitato e privo di comunque potresti tentare l'F/2.
     
  20. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Daniele, oggi il fabbricato è un box, è così dal 1980 circa, il proprietario lo ha acquistato nel 1978, allora era censito al catasto terreni come FR e lo è stato fino ad ora che ho proceduto al TM per trasferimento al catasto dei fabbricati
     

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