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Inglese

Nuovo Iscritto
#1
Buongiorno a tutti,
vorrei sottoporvi una questione.
Alla morte di mia nonna abbiamo (noi fratelli) ereditato la sua casa.
Il geometra del paese ha fatto delle verifiche e "sistemato" l'accatastamento col risultato che nelle visure sono "comparsi" due vani, una pertinenza e scomparso un "prato arborio".
La pertinenza è una tettoia dove mia nonna teneva le galline, il prato che mia nonna diceva essere suo non ho capito perché sia sparito.
Poco male.
Il punto fastidioso è che uno dei vani aggiunti è il bagno del vicino che a quanto pare nelle vecchie mappe è pertinenza della nostra casa ma che dev'essere stato ceduto almeno 60 anni fa (il vecchio geometra conosce gli antefatti meglio di me).
Ora la mia domanda è:
come regolarizzo la situazione catastale in vista di una possibile vendita dell'immobile?
come si procede quantomeno per avere situazione catastale corrispondente al vero?

il geometra dice che non può fare nulla se i vicini non intendono regolarizzare la loro posizione.

Grazie per eventuali chiarimenti.

Stefano
 

Franci63

Membro Assiduo
#2
come regolarizzo la situazione catastale in vista di una possibile vendita dell'immobile?
come si procede quantomeno per avere situazione catastale corrispondente al vero?
Per vendere non basta che la situazione reale corrisponda alla situazione catastale; deve corrispondere alla situazione urbanistica ( cioè l'immobile deve essere conforme a quanto autorizzato con licenze edilizie, permessi o eventuali sanatorie ).
Quindi è necessario fare anche verifiche urbanistiche negli uffici comunali, e poi eventualmente presentare nuove planimetrie al catasto.
 

Inglese

Nuovo Iscritto
#3
Per vendere non basta che la situazione reale corrisponda alla situazione catastale; deve corrispondere alla situazione urbanistica ( cioè l'immobile deve essere conforme a quanto autorizzato con licenze edilizie, permessi o eventuali sanatorie ).
Quindi è necessario fare anche verifiche urbanistiche negli uffici comunali, e poi eventualmente presentare nuove planimetrie al catasto.
Corretto, ed è proprio quello che il geometra dovrebbe aver fatto e che ha prodotto la situazione in cui mi trovo.
Solo che a me non sembra che le cose adesso siano sistemate mentre il geometra dichiara concluso il proprio lavoro dato che non ha poter di far altro senza l'iniziativa dei vicini-usucapienti.
 

Franci63

Membro Assiduo
#4
Se il vicino usa (o addirittura ha inglobato nel suo immobile ) un bagno che catastalmente risulta di pertinenza del tuo immobile, direi che non è stato sistemato niente.
Come fai a vendere un immobile, che da catasto risulta composto di un vano di cui non hai il possesso?
Come fai a dire che i vicini hanno usucapito ?
Per forza di cose dovrete chiarire direttamente con loro .
E anche per la tettoia, se era abusiva, non basta che ora risulti in catasto.
Se era abusiva, senza sanatoria (se possibile ) abusiva resta.
 

Inglese

Nuovo Iscritto
#5
Se il vicino usa (o addirittura ha inglobato nel suo immobile
Io ho scoperto con questa "sistemazione" che quella che per me (da 40 anni) era una nicchia in realtà era la porta murata del bagno che il vicino aveva inglobato, in accordo con mio nonno di sicuro, nel suo appartamento (vecchissime case a schiera).

direi che non è stato sistemato niente
Direi lo stesso anche io.

Come fai a dire che i vicini hanno usucapito ?
Lo usano come loro da più di 40 anni quindi... certo non è mai stato regolarizzato.
E qui sta il punto.
A loro non interessa regolarizzare, comunque il bagno è loro.
Ma noi cosa dobbiamo fare per agire correttamente?
E' corretto aggiornare le mappe catastali alla situazione reale?
Con l'ultima operazione in pratica il geometra, in rispetto delle vecchie mappe, ha accatastato a nostro carico un vano che non è in nostro possesso.
 

Franci63

Membro Assiduo
#6
Con l'ultima operazione in pratica il geometra, in rispetto delle vecchie mappe, ha accatastato a nostro carico un vano che non è in nostro possesso.
Quindi non è tutto a posto come dice il geometra. Oltretutto pagherai le imposte in base a una situazione catastale più penalizzante della realtà, mentre il vicino le paga in misura inferiore al giusto.
Un eventuale acquirente , vedendo la mappa catastale attuale, potrebbe pensare di poter comprare anche il famoso bagno ora in uso al vicino.
Forse ti converrebbe interpellare un geometra con le idee più chiare, o quantomeno sentire il notaio che si è occupato della successione e chiedere un consiglio dal punto di vista legale, per capire come muoversi con il vicino.
 

Daniele 78

Membro Storico
#7
Bisogna vedere anche cosa dicevano i vecchi permessi urbanistici.
Se quello che era il bagno vostro è presente in vecchio permesso edilizio il Geometra non poteva fare altrimenti che censire il bagno a voi in quanto cirrispindente.

Visto che molto probabilmente è stata fatta una cessione del spazio del bagno “sulla fiducia tra vicini ai tempi del nonno ” senza riportare nulla ne i Comune ne in Catasto, ora per forza dimostrata l’usucapione del vicino dovrete fare la variazione in Comune ed in Catasto che corrisponde alla situazione reale dato che non mi pare che il vicino voglia cedervi il bagno.

In realtà rifacendo il tutto il vicino comunque, al momento di una eventuale vendita o donazione futura comunque si troverà nella stessa identica situazione tua @Inglese
 

Gio48

Membro Junior
#8
La mia situazione è molto simile e non so se faccio bene a scriverla qui o dovrei fare un quesito a parte però in parte rispondo a quello che chiede Francy 63
 

Gio48

Membro Junior
#9
Abbiamo acquistato un immobile da cielo a terra: il civico 55 con la sua scala, che da sempre invece usa la scala in comune con il civico 57 adiacente, per cui nel sottoscala ci sono tutti i contatori della luce e nel sottotetto sopra le scale c'è locale antenna comune centralizzata. Ci siamo suddivisi i 3 piani fra 2 parenti e 1conoscente, con il quale poco dopo abbiamo interrotto i rapporti perché nella ristrutturazione ci ha causato diversi guai, che non riguardano questo tema. Lui ha subito venduto ad altri tre. In questa occasione ci siamo accorti che il geometra aveva incluso nelle proprietà a lui assegnate il vano sottotetto antenna all'ultimo piano ( utilizzato da me in modo esclusivo per oltre 30 anni come ripostiglio) e addirittura una cantina del 55della parte di palazzo che non era stata toccata dalla vendita. Il primo è stato assegnato in proprietà esclusiva a chi ha acquistato il secondo piano e la cantina è stata censita al catasto come comune a tutti gli acquirenti che ora sono diventati 5.
Poiché tutto questo è stato scoperto a rogito fatto ci siamo rivolti ad avvocati e notai. Il nostro notaio ci ha detto che l'errore era del notaio perché non aveva verificato bene le cose prima di fare il rogito( ovviamente in sede di rogito noi non ci siamo accorti di questo errore perché notaio cita sempre numeri e lettere e non avevamo questa consapevolezza), ma lui ci ha detto che non si sentiva di fare nessuna variazione perché se è pur vero che noi siamo stati danneggiati come condominio e come proprietari della cantina cambiando lato lui avrebbe danneggiato i nuovi proprietari. Allora abbiamo predisposto insieme al condomino che ha acquistato il secondo piano un atto il cui costo ci saremmo accollati insieme, che ristabiliva le proprietà assegnando il sottotetto a lui e la cantina impropriamente inclusa ai proprietari originali, che sono discendenti da chi ha costruito la casa Nel 1897. Per poterlo registrare Era necessario che tutti i proprietari lo sottoscrivessero.
Un condomino del condominio del 57, non interessato da tutto questo e che ha pochissimi millesimi, si è rifiutato di firmare l'atto. Per questo la situazione è ormai così da più di 10 anni.
Chiedo anche a voi se avete qualche idea per poter regolarizzare la situazione senza dover far causa cosa che costerebbe di più del valore della cantina che mi è stata sottratta e del ripostiglio di proprietà del condominio. Grazie mille
 

Gianco

Membro Storico
#10
Alla morte di mia nonna abbiamo (noi fratelli) ereditato la sua casa.
Il geometra del paese ha fatto delle verifiche e "sistemato" l'accatastamento col risultato che nelle visure sono "comparsi" due vani, una pertinenza e scomparso un "prato arborio".
La pertinenza è una tettoia dove mia nonna teneva le galline, il prato che mia nonna diceva essere suo non ho capito perché sia sparito.
Il geometra avrebbe dovuto presentare in catasto la situazione che ha lasciato la nonna che si sarebbe sanata con la dichiarazione di successione. Pertanto tutto quello che ha fatto, probabilmente non va bene. Il fabbricato doveva essere quello posseduto il bagnetto se risultava in una precedente planimetria doveva essere stralciato e non dichiarato nella successione nella quale doveva apparire il "prato arborio".
Con l'ultima operazione in pratica il geometra, in rispetto delle vecchie mappe, ha accatastato a nostro carico un vano che non è in nostro possesso.
Errato, non doveva accatastare niente che non fosse di tua nonna.
 

Gio48

Membro Junior
#11
In effetti di fronte alle mie rimostranze il geometra mi ha fatto una lettera specificando che si era sbagliato ma questo è un documento che non serve a nulla se il notaio che ha stilato l'atto non ammette il suo errore oppure decido di portare in tribunale il geometra il notaio perché avrei gli elementi. Il problema sono i costi e i tempi della Giustizia italiana e poi sono passati anni in cui ho deposto le armi.
In realtà noi al momento della stipula avremmo dovuto controllare il testo ma ci siamo fidati del notaio e il nostro notaio dice che lui se vuole può fare una rettifica senza grossi problemi.
Non siamo riusciti in nessun modo a convincere il proprietario che si è messo di traverso che stava facendo un danno a noi e non alla persona che si era accordata con noi per una soluzione e ha così generato una grande confusione, perché in una cantina che è di mia proprietà per due terzi e per un terzo di un'altra persona adesso altri 5 proprietari avrebbero l'utilizzo e l'accesso a questo locale che si trova in mezzo alla parte della casa che non li riguarda minimamente
 
#12
Vedi @Gio48 tutti questi problemi che hai citato dalla pessima abitudine (un tempo era così) di fare cessioni tra condomini, nei vecchi stabili, senza uno straccio di compravendita e senza mai citare le consistenze di quello che si andava bene.
Il lavoro del tecnico è sempre stato considerato un costo inutile, però capisci bene che se nel 2018 o anche 10 anni fa (2008) andavi a metter mano su una situazione mai regolarizzata degli anni 70 o prima diventa veramente complicato provare che quella situazione che si è venuta crete è legittima ma proprio perché mancano gli atti (Catasti, permessi edilizi, successioni, volture ecc.) che affermano ciò e senza atti diventa tutto molto alleatorio.

Oggi da quando Fortunatamente sono entrate in vigore queste normative volte a rendere più trasparente e sicura la compravendita immobiliare sono venuti fuori tutti questi problemi ed era inevitabile che accadesse.

Per quanto riguarda quello che si può fare, letto così, non è diverso da ciò che ho scritto ad @Inglese ma proprio perché non ci sono tanti modi per risolvere la situazione !
 
#13
In fase di compravendita si analizzano gli atti di provenienza se non erro fino a 10 anni prima dell’atto che si vuole stipulare.

Ma se anche nell’atto di provenienza non compaiono le suddette cessioni “perché si usava fare tutto sulla fiducia ai tempi dei nonni” diventa molto complicato a risalire come effettivamente stavano le cose.

È questo sempre per il principio che i tecnici (Periti, Geometri, Architetti, Ingengeri o Notai) non servivano altro , nella mente dei cittadini, solo ad ulteriori costi.

Poi a distanza di anni quando si deve risalire alle consistenze effettive delle proprietà immobiliari (vuoi per successione o compravrndira o donazione) viene fuori tutto.

L’importante è capire del perché ci sono questi problemi, e spero di averli chiarito ulteriormente!
 

Gianco

Membro Storico
#14
Per questo la situazione è ormai così da più di 10 anni.
Se sono trascorsi 10 anni dalla trascrizione dell'atto, ho paura che non ci sia più niente da fare, perché i beneficiati ormai hanno usucapito.
questo è un documento che non serve a nulla se il notaio che ha stilato l'atto non ammette il suo errore
Il notaio è molto difficile che sbagli perché lui redige l'atto sulla base dei dati che gli vengono forniti dalle parti, e prima della sottoscrizione delle parti, il rogito viene letto e con la firma approvato. Il notaio deve garantire la forma dell'atto, l'identità delle persone che intervengono nella stipula: nessuna responsabilità ha se i dati indicati sono errati perché sono stati letti ed approvati dalle parti.
 
#15
Se sono trascorsi 10 anni dalla trascrizione dell'atto, ho paura che non ci sia più niente da fare, perché i beneficiati ormai hanno usucapito.

Il notaio è molto difficile che sbagli perché lui redige l'atto sulla base dei dati che gli vengono forniti dalle parti, e prima della sottoscrizione delle parti, il rogito viene letto e con la firma approvato. Il notaio deve garantire la forma dell'atto, l'identità delle persone che intervengono nella stipula: nessuna responsabilità ha se i dati indicati sono errati perché sono stati letti ed approvati dalle parti.
Tutto giusto tranne questa cosa qua e ti dico anche il motivo, il notaio deve comunque informare l’aquirente in caso di mancanza di Agibilità o di cause ostative che possono inficiare sulla commerciabilità dell’immobile, e la Cassazione è stata molto precisa in ciò .
Quindi il notaio ha il dovere d’informazione tra le parti circa la commerciabilità dell’immobile. Le parti una volta informate possono comunque decidere di arrivare a rogito senza agibilità (ma devono comunque essere informate)!
:L’obbligazione professionale e la verifica dell’abitabilità dell’immobile
 

Gianco

Membro Storico
#16
@Daniele 78, posso essere d'accordo con te ma la regolarità catastale e quella urbanistica la dichiara il proprietario ed eventualmente l'acquirente può confermare la rispondenza. Vedo difficile che il notaio, planimetria e ultimo progetto alla mano, vada a verificare la rispondenza, anche perché non essendo un tecnico qualche particolare potrebbe sfuggirgli.
 
#17
@Daniele 78, posso essere d'accordo con te ma la regolarità catastale e quella urbanistica la dichiara il proprietario ed eventualmente l'acquirente può confermare la rispondenza. Vedo difficile che il notaio, planimetria e ultimo progetto alla mano, vada a verificare la rispondenza, anche perché non essendo un tecnico qualche particolare potrebbe sfuggirgli.
Il notaio si avvale sempre della consulenza del tecnico (di solito il Perito o il Geometra) che per conto della banca dell’acquirente fa la perizia negli interessi anche dello stesso.

Ecco perché alla fine comunque il notaio inserisce in atto che la verifica dei requisiti è stata effettuata con perizia dal tecnico .... il cui esito è positivo o negativo!
Quindi di conseguenza è in grado di affermare ciò che ho detto !
 
#19
Una cosa è essere responsabile direttamente, altra è avvalersi di un consulente: sarà lui il responsabile.
Certo, ma immagino che in caso di rivalsa del danneggiato si tiri in mezzo anche il notaio, che a sua volta si rivarrà sul tecnico per la consulenza errata, senza contare che una falsa perizia in atto pubblico è passibile di "falso in atto pubblico"
 

Gio48

Membro Junior
#20
Ciao Daniele 78. nel mio caso i documenti ci sono e sono i rogiti originari dell'edificio.
Il problema è che il notaio non li ha guardati, sennò si sarebbe accorto della difformità di quanto dichiarato dal geometra e di quello che risulta dal rogito! E il geometra che ha sbagliato! e di tanto, perché le due porzioni di casa che utilizzano il medesimo vano scale hanno un diverso numero civico!
 

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x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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