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  1. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Spesso quando si acquista un immobile da un costruttore esiste già un mutuo (mutuo edilizio) garantito da ipoteca iscritta sul terreno da costruire richiesto dalla impresa Al momento della vendita degli appartamenti l'impresa chiederà alla banca di frazionare il mutuo e di ripartirlo su tutte le unità. Il compratore in questo caso ha due possibilità:

    • accollarsi la quota di mutuo già esistente (pari all'80% del valore dell'immobile) alle condizioni già stabilite
    • oppure ricorrere al finanziamento tramite un'altra banca, se migliori
    I motivi per cui di regola il costruttore offre al compratore l'accollo di un mutuo sono,secondo me:
    • il costruttore evità così di estinguere la quota di mutuo e può pertanto investire i contanti ricevuti nella sua azienda evitando così ,se tutti rifiutassero l'accollo, il tracollo della sua impresa
    • ripartire tutte le spese sopportate per la richiesta del mutuo per costruire tutto il fabbricato tra tutti gli acquirenti

    Se le condizioni del mutuo da accollarsi sono competitive con quelle offerte da altre banche, per il compratore può essere conveniente perchè in questo caso, con l'accollo, evita tutte le spese che esistono per la richiesta (istruttoria, perizia di stima,notaio,,imposta sostitutiva,ecc) perchè già pagate dalla impresa.

    Quindi viene da porsi la domanda: ma allora è proprio conveniente l'accollo di un mutuo del costruttore?
    Subentrare ad un mutuo esistente è una operazione che spesso conviene perchè si risparmiano diverse spese.

    L'importante è conoscere bene le vere condizioni del finanziamento. Quindi se si opta per l'accollo è importante inserire nella proposta di acquisto la clausola che " vi riservate la facoltà di accettare o meno l'accollo" in maniera tale da avere tutto il tempo necessario per fare le necessarie ricerche presso altre banche ed i confronti.
    Da tenere presente che le spese totali per la richiesta di un mutuo si aggirano intorno a 300,00 euro.

    Inoltre in caso di accollo fare molta attenzione affinchè tutti gli interessi del mutuo prima dell'accollo restino a totale carico dell'impresa
    Se poi il venditore è un soggetto al fallimento : Se il soggetto fallisce entro i due anni successivi alla stipula dell’atto, si corre il serio rischio che il curatore fallimentare, avvalendosi della "revocatoria fallimentare" , acquisisca l’immobile acquistato quale patrimonio del fallito, che servirà a pagare i creditori.

    Una precauzione per evitare tale procedura è quella di chiedere al venditore il "certificato fallimentare", oppure di mantenere documentate tutte le fasi della transazione e di registrare il 100% di compravendita in atto notorio.
     

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