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  1. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Vorrei acquistare un immobile che ho già visitato e trovato adatto alle mie esigenze (non prima casa). Sull'immobile grava un mutuo che, leggendo il contratto stipulato dall'attuale proprietario, mi sembra abbastanza conveniente e mi è anche indispensabile, in quanto non possiedo la somma per pagare il prezzo intero richiesto (se il mutuo non ci fosse stato ne avrei dovuto accendere uno per conto mio con tutte le spese relative). Avrei pertanto deciso di accollarmi il mutuo esistente, ma mi sorgono alcune perplessità:
    1 - l'accollo del mutuo è automatico con la sola dichiarazione notarile nell'atto di acquisto (rogito), oppure devo preventivamente chiedere alla banca erogatrice un N.O. di passaggio?
    2 - Nella seconda ipotesi, la banca può negarmi il N.O. o obbligarmi a ricontrattare il mutuo a nuove condizioni (sicuramente più convenienti per lei e più sconvenienti per me) oppure deve mantenere inalterate le caratteristiche del contratto?
    3 - Il contratto di mutuo (e la relativa ipoteca sull'immobile) passa a mio nome e scompare quello dell'attuale proprietatio, oppure il mio nome viene "aggiunto" al suo e diventiamo cointestatari?
    Spero di essere stato chiaro e spero che qualcuno possa darmi una risposta ai tre quesiti.
     
  2. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Ho dimenticato una cosa nella domanda 2: la banca, per concedere la liberatoria al vecchio intestatario, dovrebbe accertarsi solo che il nuovo intestatario sia solvibile (anche se c'è un'ipoteca sull'immobile a garanzia, ma tant'è!) e, dato che io lo sono, potrebbe ugualmente rifiutare il N.O. o obbligarmi a ricontrattare il mutuo? Quello che voglio dire è questo: la banca è libera di fare quel che cavolo vuole in base solo alla sua discrezionalità?
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    in caso di accollo è indispensabile che la banca accerti la tua solvibilità, in generale però si può dire che in questo caso sono meno severi che se li chiedessi tu autonomamente, in alcuni casi addirittura la banca favorisce questa politica anche per diversificare il rischio sull'esposizione ormai accordata. Se le condizioni sono buone è una scelta veloce
     
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  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma il venditore è d'accordo? Da più fonti ho appreso che spesso la banca NON libera il precedente mutuatario che potrebbe trovarsi a rispondere in caso di mancato pagamento da parte tua...
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    questa non l'ho mai sentita, per quanto ne so la banca avvia un nuovo rapporto con l'acquirente, pretendere che il vecchio faccia da fideiussore lo trovo esagerato
     
  6. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    No, è vero: è proprio così. Con l'accollo gli intestatari del mutuo, a meno che la banca non "liberi" il venditore, diventano due (venditore e acquirente) solidali. Siamo sempre in Italia! La legge obbliga la banca ad accordare l'accollo del mutuo, ma non la obbliga (naturalmente con i dovuti accertamenti di solvibilità) a liberare il vecchio intestatario nè a dare giustificazione di questo: è no e basta, oppure è sì, ma devi sottostare a qualche ricattuccio (aprire il c/c presso di loro, accettare una loro assicurazione vita o altro, etc..). D'altra parte anche il Governo è guidato (ricattato?) dalle banche e non fà mai nulla che possa minimamente "irritarle", quindi cosa può pretendere un semplice cittadino servo della gleba?
     
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  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    io ho un cliente immobiliarista, ha fatto un'operazione (alcune, ma questa la conosco direttamente) contraendo un mutuo, ha frazionato il mutuo e ceduto in alcuni casi a clienti e non mi risulta che la banca abbia chiesto una cosa del genere, è chiaro che la banca decide come comportarsi in modo insindacabile ma credo che nessun costruttore ci stia ad essere fideiussore del proprio cliente
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ...rilasciare una fideiussione per un immobile venduto e sul quale esisteva già un mutuo significa "strangolare" l'impresa, impedendole di ricorrere ulteriormente al credito (già difficile se non impossibile ora) per finanziare altri lavori.
    La banca non fa più la banca, non fa più credito ma si occupa solo di operazioni su derivati, vendita di titoli allo scoperto, vendita di schede telefoniche, contratti di assicurazione, etc.etc.
    Bisognerebbe ritornare alla specializzazione bancaria esistente fino a qualche decennio addietro: Istituti di Credito Mobiliare e Banche Commerciali. Ora invece tutte fanno tutto.
     
    A Lara19 piace questo elemento.
  9. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    L'acquirente subentra quale obbligato alla corresponsione delle rate di mutuo, in solido con il venditore.
    La liberazione del venditore (la c.d. "espromissione" - art. 1272 cc) è subordinata al consenso della banca (la quale a tal fine aprirà una istruttoria).
    Si tratta di un principio generale del tutto condivisibile, in quanto per il creditore (in questo caso la banca) non è indifferente che il debitore sia Tizio oppure Caio.
    La banca deciderà di liberare il venditore (cioè il debitore originario) soltanto se riterrà che le garanzie offerte dall'acquirente (patrimoniali o personali, ad esempio la fideiussione di un proprio familiare) siano sufficienti.
     
  10. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Egregio avvocato Polidoro, in teoria dovrebbe essere così come lei scrive e forse lo è per qualche rarissima banca onesta, che valuta soltanto le garanzie offerte dall'eventuale nuovo debitore; ma, purtroppo, la maggior parte delle banche per "liberare" il venditore, cioè il debitore originario, oltre a valutare la solvibilità del nuovo debitore eventuale e a lasciare inalterata la garazia dell'ipoteca, chiedono anche un "pizzo", che può essere rappresentato da: obbligo di contrarre un'assicurazione venduta da loro, apertura di un c/c presso di loro (naturalmente non quello "base" economico previsto dalla legge), ricontrattazione del mutuo, acquisto di loro bond, etc.. A settembre saprò se la banca che ha erogato il mutuo che intenderei accollarmi fà parte del primo piccolo gruppo o del secondo grande gruppo.
     
  11. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    in bocca al lupo, ci tenga informati.
     
  12. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Lo farò.
     
  13. pierkest

    pierkest Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In questo caso, penso che ci sia anche la possibilita' di una surroga o portabilita' del mutuo che consente di trasferire il mutuo da una banca ad un'altra, qualora non si voglia restare con la banca a cui il precedente intestatario aveva fatto richiesta.
     
  14. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    La banca (CREDEM), dopo aver chiesto a più riprese decine di documenti (tutti puntualmente consegnati) e dopo aver fatto passare oltre 90 giorni inultilmente, una settimana prima del rogito mi dice che "la pratica deve ancora tornare da Reggio Emilia". Si sono beccati un vaffa.... e la cosa è finita così. Non considererei molto affidabile la CREDEM, anche sotto altri aspetti e al pari di molte altre banche, se non è riuscita ad espletare in tre mesi una pratica semplicissima (anche e sopratutto in considerazione degli inconfutabili dati di solvibilità forniti).
     
  15. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista

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