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  1. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera,fra 2 mesi circa devo fare il rogito per il mio nuovo appartamento in costruzione,premetto che ho già venduto la mia attuale casa e dovro chiedere una "aggiunta" al mio attuale mutuo perchè quella nuova costa di più.
    Visto che la banca dove ho l'attuale mutuo è la stessa banca che ha concesso il mutuo all'impresa costruttrice, mi è stato proposto di fare l'accolo del mutuo,dove a detta loro ,avrei dei vantaggi.
    Chiedo a chi è competente in merito o da chi ha gia avuto esperienze,qualche consiglio,a cosa devo stare attento e a quali rischi/vantaggio posso avere.
    Grazie anticipatamente a chi mi risponde.....
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io non capisco. Tu hai già un mutuo in essere, con una rata di X Euro mensili.

    Se ti accolli il mutuo della nuova casa, ti sarai accollato in totale 2 mutui: ma pensi che te lo facciano fare? Tu dirai, "Sì, me lo hanno proposto loro". Ma a me sembra tanto strano. L'accollo ha un senso se non hai altri mutui in essere, sennò difficilmente viene concesso. Coi proventi della vendita della vecchia casa, non puoi estinguere il vecchio mutuo? A questo punto, puoi accollarti il mutuo acceso dalla società costruttrice, perché non hai altri mutui in essere.

    Spiegaci meglio cosa ti sta succedendo, facci capire.
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    che io sappia difficilmente, a meno che tu non abbia entrate cospicue, concedono un mutuo a chi ne ha già uno in essere. secondo me il costruttore, come avvenne nel mio caso, ti ha genericamente detto che puoi accollarti parte del mutuo che la banca gli ha concesso per la costruzione ma l'ultima parola spetta alla banca che valuterà entrate, composizione familiare, altre garanzie e ovviamente se hai altri finanziamenti in atto e se puoi permetterti tutto ciò. In ogni caso auguri per la nuova casa.
     
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  4. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Specifico che il mio mutuo attuale della casa attuale,ha una rimanenza di tot euro....ok!
    La banca è la stessa che mi deve fare il nuovo mutuo + la rimanenza del primo,ed è la stessa banca che ha fatto il mutuo all'impresa.
    Premetto che sono gia andato in banca e non ci sono problemi,perchè il totale del nuovo mutuo da mè richiesto,non supera il 60% del valore dell'immobile!!
     
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  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Stai molto attento alle dichiarazioni SOLO VERBALI delle banche.

    Non hai risposto alla mia domanda: "Puoi permetterti di estinguere il vecchio mutuo, coi proventi derivanti dalla vendita della vecchia casa?". Se la risposta è affermativa, ti consiglio vivamente di farlo, in modo da eliminare quella che IN GENERALE è una causa OSTATIVA alla concessione di un SECONDO mutuo, ossia un mutuo ancora in essere.

    E' chiaro che se l'autore di questo thread ha entrate cospicue, e la banca lo sa, il problema non si pone. Tutti noi che rispondiamo non conosciamo la tua situazione economica e finanziaria, sicché diamo risposte basate sull'utente medio, un modesto impiegato monoreddito. Se poi viene fuori che sei l'Amministratore Delegato di una grande catena di ristoranti conosciuta a livello nazionale, è un altro discorso, chiunque ti concederebbe un mutuo.
     
  6. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho un residuo di 35.000€ e ne ho ricavati 180.000 dall'attuale casa e devo farne uno nuovo da 140.000
     
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  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ecco, per fare le cose assolutamente in regola, allora, estingui immediatamente il mutuo da 35.000 Euro coi proventi derivanti dalla vendita della casa n° 1.

    A questo punto, candido e immacolato come un agnellino, potrai chiedere il MUTUO PRIMA CASA, visto che altre case non ne hai, e altri mutui neanche. Potrai detrarre gli INTERESSI PASSIVI SUL MUTUO PRIMA CASA, e tante altre belle cosette che negli anni danno soddisfazione.

    CI HAI PENSATO che con due mutui in essere, gli interessi passivi del secondo non li detrai??? Scommettiamo che questo la banca non te l'ha detto? Devi scegliere, solo uno dei due mutui è legato alla PRIMA CASA, in virtù del fatto che la prima casa è solo una.

    Quindi, SCIOGLI L'AMBIGUITA', torna immacolato, ossia SENZA MUTUI, e quindi chiedi un nuovo mutuo PRIMA CASA che, a maggior ragione, ti verrà senz'altro concesso.

    Hai tutte le carte in regola per esigere l'immediata ESTINZIONE ANTICIPATA del PRIMO MUTUO (si chiama esattamente così, ESTINZIONE ANTICIPATA). Si paga una penale sul capitale anticipatamente restituito, di solito l'1% o il 2% (una cifra variabile tra 1% e 2% dei 35.000 Euro, nel tuo caso), più una cifra forfettaria a titolo di "CONTEGGI, CERTIFICATI, VARIE" che può aggirarsi sui 150-200 euro.

    ... più naturalmente, in fase di ESTINZIONE ANTICIPATA paghi gli INTERESSI (al tasso pro tempore vigente) che i 35.000 Euro hanno maturato DALL'ULTIMA SCADENZA DEL MUTUO al giorno in cui decidi di fare l'ESTINZIONE ANTICIPATA.

    Non viene una gran somma, tranquillo.

    Ipotizzando 6 mesi di interessi al 5%, avresti:

    35.000 * 6 * 5 / 1200 = 875 Euro.

    Ma magari tu paghi meno del 5% di interessi, e i mesi non sono 6, ma di meno.

    Tra l'altro, questa frase - rileggendola col senno di poi - mi fa venire in mente una cosa. Ma siamo sicuri che è un mutuo e non un prestito? Come fai ad avere ancora il mutuo sulle spalle, se la prima casa l'hai già venduta??? Quando si vende una casa gravata da un mutuo, il compratore si accolla il mutuo! E quindi, come fai ad avere ancora tu il mutuo sulle spalle? Non mi quadra! Ho il sospetto che sia in realtà un prestito camuffato da mutuo. In ogni caso, chiudi questo prestito o mutuo che sia, e poi chiedi un MUTUO PRIMA CASA, ammesso e non concesso che tu non abbia già altre case nell'intero territorio nazionale, e che tu non abbia ulteriori mutui accesi e non ancora estinti.
     
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  8. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Allora,colui che mi ha venduto la nuova casa(agente imm.) è la stessa persona che mi ha trovato i compratori della mia attuale casa........
    Quindi a oggi ho in mano il compromesso per la nuova e chi ha comprato la mia ha in mano il suo compromesso sull'acquisto della casa mia attuale,con accordo che si farà l'atto in contemporanea con l'ultimazione e la consegna del mio nuovo.(prima estinguo il mio ecc)
    Spero di essere stato più chiaro,comunque nessuno ha risposto alla mia "vera" domanda!!!
     
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  9. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Faccio una riflessione di carattere generale in base a quanto ho capito dai post precedenti.
    marefix è attualmente proprietario di un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo ed ha promesso in vendita il suo immobile a terzi. Solitamente il suo acquirente vorrà l'immobile libero da ipoteche ne deduco quindi che pretenda l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca.

    Sempre marefix ha poi promesso di acquistare un immobile da un costruttore il quale ha già acceso un mutuo gravante sull'immobile, ed è stato proposto a marefix di accolarsi una quota di detto mutuo.

    Tutto ciò mi sembra fattibile senza problemi.

    Semmai il problema potrebbe essere mantenere il vecchio mutuo (probabilmente stipulato a condizioni più vantaggiose rispetto a quanto si potrebbe ottenere oggi) spostando l'ipoteca sul nuovo immobile, ma sinceramente non so se sia praticabile questa strada.

    Personalmente mi sono accollato un mutuo già stipulato dal costruttore che era a condizioni migliori di quello che era possibile se l'avessi fatto da solo.
    Il vantaggio è stato che ho pagato solo 100 euro di accollo. Non ho pagato spese di istruttoria. Non ho pagato spese notarili per l'accensione del mutuo, Non ho pagato la relazione del geometra.
    Devi solo stare attento alle condizioni del mutuo e che sul tuo immobile gravi solo l'ipoteca proporzionale all'importo del mutuo (solitamente il 200%), cioè che venga fatto correttamente il frazionamento sia del mutuo che della relativa ipoteca.
     
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  10. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il fatto che è la stessa banca che gestisce entrambi i mutui,sia un buon vantaggio,inoltre è la banca dove lavora mia cognata e ci serviamo da generazioni! :))
     
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  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vabbè, se hai un'infiltrata dentro la banca, allora magari ti trattano meglio di come tratterebbero me, illustre sconosciuto, se andassi in banca a chiedere le stesse cose che chiedi tu ;) Questa tua precisazione chiarisce molte cose, difficilmente la banca farà ca22ate in modo da perdere il cliente "storico"!
     
  12. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ora faccio una domanda più specifica....
    Ma non è possibile chiedere alla banca la "sostituzione di garanzia",trasferendo l'ipoteca al nuovo immobile e liberare il mio venduto in modo da "allungare",ma mantenere il mio attuale mutuo?
    Presumo che la banca abbia minor guadagno ,ma legalmente posso fare questa proposta?
     
  13. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Bene! Se riesci quindi a mantenere il tuo vecchio mutuo "allargandolo" cioè avendo un po' di finanziamento in più e spostando l'ipoteca di primo grado dalla "vecchia" casa alla "nuova" sarebbe un ottima cosa.
    Alla comunità di Propit farà sicuramente piacere sapere in futuro se sei riuscito nell'operazione.
    In bocca al lupo :D
     
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  14. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Guarda, io ti dò risposte da manuale, storicamente L'IPOTECA NON SI TRASFERISCE DA UN IMMOBILE A UN ALTRO, come se fosse una cavalletta.

    L'ipoteca è agganciata a un immobile per il 200% del suo valore, e resta lì finché non si verificano tre cose:

    a) Estingui il mutuo;
    b) Chiedi alla banca l'ASSENSO alla cancellazione ipotecaria; la banca ti farà pagare circa 150-200 euro per emettere il documento di assenso, una volta verificato che hai REALMENTE estinto il mutuo;
    c) Vai da un notaio a far fare la cancellazione ipotecaria; io l'ho fatto nel 2005 e ho speso 620 Euro.

    Quindi, in base alle MIE esperienze di PERSONA CHE NON HA INFILTRATI DENTRO ALCUNA BANCA O UFFICIO POSTALE, l'ipoteca non salta allegramente da un immobile all'altro, anzi, RESTA AGGANCIATA ALL'IMMOBILE se tu non ne chiedi la cancellazione estinguendo il mutuo e procedendo come sopra indicato.

    Poi, è ovvio che Mago Zurlì riuscirebbe a fare di meglio, se conosci qualcuno in banca magari ti trattano da privilegiato facendoti percorrere la strada dei mattoni gialli verso la città di smeraldo. Se andassi io a chiedere il trasferimento di ipoteca, al cassiere prenderebbe un attacco di ridarella tale da dover chiedere un permesso retribuito, al direttore verrebbe la cagarella dal ridere, e le varie segretarie chiamerebbero d'urgenza i soccorsi dal Centro Igiene Mentale per farmi ricoverare con massima priorità :D :D :D
     
  15. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo nessuna conoscenza particolare,solo mia cognata che lavora lì.......quindi stop a fantasie galoppanti :)
     
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  16. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Peccato, già sognavo di approfittare dei tuoi agganci per chiedere un prestito di 500mila euro al tasso dello 0,5 per mille, da corrispondere facoltativamente alla banca ed entro 90 anni :D
     
  17. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    :^^: :^^:
     
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  18. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Possessore dice il vero limitatamente al primo capoverso. E' come esigere che la nuova macchina che si compra venga targata utilizzando quella della vecchia auto. Per questo caso ,siamo tutti alla pari, non servono le conoscenze.
    Non è corretto invece quanto asserito in merito alla cancellazione della ipoteca
    previsto da due dei tre casi da lui citati, perchè le norme in materia da qualche anno sono cambiate :
    b)non è più necessario chiedere l'assenso della banca in occasione della estinzione del mutuo perchè sarà la stessa banca, automaticamente, a chiedere la cancellazione (procedura automatica per via telematica che non costa niente);
    c) non è più necessario l'intervento di un notaio.
    saluti a tutti
     
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  19. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Faccio un'altra domanda..........
    Visto che l'accollo del mutuo è risultato non essere molto conveniente perchè è stato fatto nel 2011 e i tassi erano altini,il direttore ci ha consigliato di fare un mutuo "nuovo",però sinceramente di spendere più di 5mila eurini di notaio,mi scoccia assai.
    Vi chiedo,ma se io scelgo un tasso variabile,perchè dovrebbe costarmi di più l'accollo che il nuovo??
    Inoltre potrei subito dopo surrogare?
    Dai per favore mi date dei consigli?
    Mi piacerebbe anche sapere che significato ha il "piano" mutuo fatto dalla mia banca...cioè RATA KOST(P)??
     
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  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una delle componenti che va a formare il tasso applicato al capitale per quantificare gli interessi maturati, è lo spread. Lo spread è il "margine" che le banche applicano, e che comprende - oltre agli utili - i costi di copertura dal rischio raccolta. Evidentemente il mutuo che ti dovresti accollare aveva uno spread più elevato, cosicché a parità di variabilità del tasso (basata ad esempio, ma non solo, sull'Euribor) devi aggiungere un numerello (lo spread) che può essere più alto (2%) o meno alto (1%). Mettiamo che quello che ti dovresti accollare avesse uno spread dell'1,5 %, e quello che faresti oggi abbia uno spread dell'1%: a parità di tasso variabile, ti converrebbe oggi, FERME RESTANDO TUTTE LE ALTRE CONDIZIONI OVVIAMENTE.

    Per avere un'idea di quanto può cambiare la rata considera che una differenza dell'1% applicata a 100.000 Euro di debito produce una variazione di circa 50 Euro al mese, che sono 600 euro l'anno (ci paghi l'IMU su una casa modesta).

    Il tasso di interesse dei mutui a tasso variabile è composto dal tasso Euribor, che rappresenta il costo del denaro (v. tasso euribor), e lo spread che sta ad indicare il guadagno della banca o ente finanziatore (v.spread). Lo spread, è un parametro soggettivo legato alla politica economica della banca finanziatrice, pertanto tra le varie proposte di mutuo a tasso variabile, possiamo trovare notevoli differenze.

    Un'altra cosa che mi sento di dover sottolineare è che ESISTONO TANTI TIPI DI MUTUI A TASSO VARIABILE: ad essempio esistono i mutui a tasso variabile e rata costante, ovvero sia se aumenta il tasso, tu paghi (ad esempio!!) sempre 500 euro al mese, semplicemente AUMENTA LA DURATA (anziché durare 20 anni ne dura 25).

    Altra cosa a cui devi fare differenza, nel mutuo a tasso variabile, è il TASSO DI INGRESSO ed il TASSO A REGIME:

    Possiamo trovare tra le varie proposte di mutui a tasso variabile, la presenza ed utilizzo dei cosiddetti tasso d’ingresso e il tasso a regime; il primo rappresenta un tasso applicato per i primi mesi di vita del mutuo per poi dare spazio al tasso a regime, che è il tasso effettivo “ufficiale” del mutuo. Generalmente il tasso di ingresso è un tasso promozionale, pertanto è raccomandato verificare che il tasso pubblicizzato su varie proposte di mutuo, sia quello a regime o quello d’ingresso, per poi continuare nella valutazione corretta dell’opportunità capitateci.

    Quindi, informati più che altro sul tasso a regime: è inutile che il tasso d'ingresso per il primo anno sia lo 0,05 %, se poi dal 2° anno al 30° anno paghi il 7%.

    In sostanza, per poter fare una OGGETTIVA VALUTAZIONE della convenienza o meno all'accollo del vecchio mutuo, bisogna leggere il contratto di mutuo (vecchio) con estrema attenzione (se necessario farsi aiutare da un amico ragioniere o commercialista per interpretarne le varie clausole), e valutare la proposta offerta oggi dalla Banca.

    Difficilmente Banche e Uffici Postali remano a favore del Cliente...

    A me ad esempio le poste stanno cercando di convincermi a passare ad un conto che mi costerebbe il doppio della formula attuale, sperando che io non me ne accorga (traduzione: BancoPosta Più è una sòla!!).
     

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