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  1. signo

    signo Membro Attivo

    Buona sera a tutti, finalmente dopo tanto girare io e la mia ragazza abbiamo trovato la casa che fa per noi:

    attualmente abbiamo fatto la proposta di acquisto, mettendo come prova di fiducia un assegno di 3.000 euro che tuttora tiene l' agente immobiliare, ma che è intestato al costruttore. Dopo la trattativa so che la proposta (con le sue varianti di capitolato), è stata accettata.

    Nella proposta ci impegnavamo a fare il preliminare entro il 30-04-2010, versando un acconto di 27.000 più IVA (che con i 3.000 che ho già versato che verranno tramutati in caparra confirmatoria diventa 30.000), e al 15-07-2010 un altro acconto di 30.000 più IVA.

    Fin qui tutto bene: ora la mia domanda è questa: io devo vendere un appartamento per acquistare questo, lo sa il costruttore e lo sa l' agente immobiliare.

    i miei acconti che fine fanno se a dicembre di quest' anno (data per cui è stato definito il rogito), io non ho venduto l' appartamento xè nessuno lo vuole, e sono così costretto a rinunciare all' acquisto di quello nuovo??

    L' agente immobiliare mi ha detto che il costruttore ha la fideiussione e che al momento del preliminare è tenuto a darcene copia, così se fallisce io recupero sia il mio assegno della caparra confirmatoria sia tutti gli acconti. 8anche se il costruttore è solido e non ha chiesto mutui per costruire questa casa xè li ha di suo).

    L' agente mi ha detto che se a dicembre non abbiamo venduto la casa e quindi non possiamo acquistare quella nuova, ci ridanno gli acconti, e si tengono l' assegno della caparra confirmatoria. E' vero?? Xè se così fosse non sono i 3.000 euro che perdo che mi interessano, ma il fatto che dopo tanto girare ci siamo disegnati e trovato la casa che piaceva a noi, e questo ci farebbe più male dei 3.000 euro, ma un conto alla fine è perdere 3000 euro, un conto perdere 60.000 euro più IVA.... capite??
    Mi sono spiegato bene??

    Riassumendo la domanda, è vero che perdo solo i 3.00 euro?? devo scrivere questa cosa nel preliminare?? sotto quale formula, di condizione sospensiva??

    PS: una cosa non ho detto: per il mutuo nessun problema, alla fine noi chiederemo (vendo la casa) un mutuo di circa il 35% del valore della casa, e da una prima "chiacchierata" con la banca non ci sono problemi con la concessione del mutuo, quindi la concessione del mutuo non la mettiamo come condizione sospensiva.

    Aspettando le vostre risposte per ora vi saluto
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Partirei con un consiglio : quando Lei farà il preliminare di vendita della sua vecchia casa Le consiglio di farsi dare una cospicua caparra che tenga conto dei possibili danni che Le verrebbero arrecati se il promissario non adempisse (è un rischio spesso sottovalutato in questo tipo di acquisto" a cavallo") .

    In fatto se l' aspirante acquirente della sua vecchia casa non adempisse e decidesse di non fare il rogito e perdere la caparra perchè ha trovato una casa secondo lui migliore e a buon prezzo, Lei a sua volta dovrebbe-probabilmente- rinunciare ad acquistare ritrovandosi inadempiente a sua volta con a carico perdite impreviste :
    pertanto l' entità della caparra incassata dovrà tener conto:
    -danno per l'inadempienza e per la perdita del tempo e stress, che valuterà a suo giudizio
    -danno derivante da due provvigioni inutilmente corrisposte (una per l'impegno a vendere; una per l'impegno ad acquistare)
    -danno per cauzioni versate per mobili ordinati prima di entrare nella nuova casa (p.es. per la nuova cucina su misura)
    A "monte" (in fase di vendita) sarebbe meglio cercare di riscuotere una "caparra confirmatoria" sostanziosa, " a valle" (in fase di acquisto) è meglio versare una "caparra penitenziale" piu' bassa possibile.

    Ritornando al quesito:
    Lei invece ha versato una caparra seppur bassa ma confirmatoria ; cio’ significa che se Lei risultasse inadempiente la parte che invece intende adempiere (costruttore) potrebbe trattenersi la caparra, o chiedere i danni cosa che probabilmente gli converrebbe di piu' il che si potrebbe tardurre nel trattenersi in fatto gli acconti fino ad estinzione del giudizio. vedi qui sotto:

    CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI SENTENZA N. 553 DEL 14 GENNAIO 2009
    La Cassazione con la sentenza citata ha chiarito che l'art. 1385 c.c.( nda Caparra confirmatoria), in caso di inadempimento contrattuale, pone un'alternativa precisa:
    ipotesi 1: la parte adempiente decide di recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta
    ipotesi 2: la parte adempiente chiede giudizialmente la risoluzione del contratto e il risarcimento danni.
    Tali rimedi, precisa la Corte, sono alternativi nel senso la scelta dell'uno preclude il ricorso all'altro.
     
  3. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Direi che quello detto da Alessandro è esatto.
    unico problema è che versando altri 27.000,00 e tramutandoli in caparra il rischio è di perdere 30.000,00 e non 3.000,00.
    Non credo che il costruttore accetterà una clausola sospensiva e tanto meno un risarcimento di soli 3.000,00 euro. Forse è meglio prevedere un discorso di permuta nel caso Lei non riesca a vendere il Suo appartamento entro fine anno.
     
  4. signo

    signo Membro Attivo

    ringrazio per le risposte.......

    sulla proposta, c'è scritto che 3.000 saranno caparra
    27.000 al preliminare come acconto
    30.000 a luglio come acconto
    il saldo al rogito....

    poi magari al preliminare mi chiede come caparra 10.000, starcciando il primo assegno e facenode due, uno da 10.00 come caparra confirmatoria e uno da 20.000 come acconto......

    ma il quesito, al di la delle cifre è: perdo o non perdo gli acconti??
     
  5. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    la caparra viene persa, gli acconti devono essere restituiti.
     
  6. signo

    signo Membro Attivo

    grazie mille Paolo, davvero molte grazie
     
  7. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Mi fa molto piacere esserLe stato di aiuto.
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Ma sinceramente il senso della sentenza non è cosi' rassicurante ; traduco:

    CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI SENTENZA N. 553 DEL 14 GENNAIO 2009
    La Cassazione con la sentenza citata ha chiarito che l'art. 1385 c.c.( nda Caparra confirmatoria),è da intendersi nel senso che in caso di TUO inadempimento contrattuale dato dal fatto che tu non possa o non voglia fare il rogito con il costruttore ,al costruttore si pone l'alternativa:
    ipotesi 1: o decide anche lui di tirarsi indietro con buona pace di tutti e trattenere la caparra ricevuta ( 3.ooo euro)
    ipotesi 2: o decide di andare in Tribunale e chiede giudizialmente il risarcimento danni (es: mi è rimasto in groppa un immobile che non ho messo in vendita ad altri perchè ero impegnato ; l'ho costruito su misura etc. e ora fatico a venderlo) probabilmente per somme ben piu' elevate.

    Tali rimedia favore del costruttore sono alternativi nel senso che se il costruttore puntasse sull' ipotesi 2 ci potresti rimettere ben piu' dei 3000 euro .
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La soluzione stà nell'indicare nel preliminare non una caparra confirmatria ma una caparra penitenziale. Ossia nel tuo caso 3.000,00 euro come caparra penitenziale ed il resto siano pure acconti dell'entità che vorrete stabilire . In questo caso in caso di tuo recesso perderesti solo i 3000 euro della caparra PENITENZIALE

    Qual è la differenza tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria?
    La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro a conferma dell'impegno. Se tu che l'hai data ti rendi inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra o chiedere il risarcimento del maggior danno quantificato dal Giudice.

    La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere perde quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro.
     
  10. signo

    signo Membro Attivo


    giusta interpretazione, ma c'è anche da dire che:

    ad oggi la casa non è pronta, e verrà ultimata e consegnata per fine anno; il mio appartamento è già sul mercato, e l' agente immobiliare che mi vende quella nuova e vende quella "vecchia", mi ha detto che sicuramente per fine anno il compratore della casa vecchia, per prezzo e per come è fatta lo troviamo... Io intanto do una caparra e in totale prima di diventare possessore della casa, do 60.000 euro più IVA... entrambi (immobiliare e costruttore) sanno di questa cosa, e se alla fine si finisce davanti ad un giudice, bisogna anche tenere conto che:
    1 se non posso comprare è xè non ho venduto, e non ho i soldi x compare il nuovo;
    2 se non compro il costruttore si tiene la caparra, e ha sempre un immobile da vendere del valore nominale, e non dei260.000 (comprese tutte le spese) meno i 3.000 che io gli ho dato, quindi potrebbe ricavare ulteriori 3.000 euro;
    3 non è che io alla fine cambio idea e decido di non comprare xè mi sono svegliato con la luna storta, e perdere per questo 60.000 euro mi sembra eccessivo;

    con la speranza che tutto questo non accada, xè sono 6 mesi che sto cercando casa, e dopo tanto girare questa è proprio quella che vogliamo......

    grazie ancora a tutti per le risposte...
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    I consigli ti sono stati dati. Facci sapere come è andata finire.
     
  12. signo

    signo Membro Attivo

    domani sera ho il preliminare e vedo cosa si fa.... poi farò un dettagliato rapporto, primo per ringraziarvi per l' aiyto ceh mi avete dato, secondo in modo che anche io possa essere di aiuto (come voi lo siete stati per me) ai prossimi che avranno il mio stesso quesito...

    grazie, signo
     
  13. signo

    signo Membro Attivo

    ciao a tutti, come da promessa fatta vi dico come è andata:
    in effetti non ha voluto una caparra confirmatoria di 3000€ 8e qui non so se sono io che avevo capito male, o se è l' agente immobiliare che ha cambiato le carte in tavola, xè eravamo in due ad ascoltare ed entrambi avevamo capito che la caparra era 5.000 gli altri erano acconti).
    Alla fine la caparra è stata di 30.000 euro più IVA...... e nel caso non riuscissi a vendere il mio bilocale al massimo perdo solo quello, l' acconto che darò a luglio quello lo riprendo. (e l' agente mi ha detto di non farci prendere dal panico, che da qui a dicembre sicuramente lo vendiamo, poi se nel caso abbiamo un' offerta di 10.000 euro in meno di quello che chiediamo, valutare se perdere 30.000 di caparra o 10.000 in meno della vendita del mio bilocale).

    Grazie ancora a tutti, alla prossima
     

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