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  1. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,

    con la scomparsa di mio padre ci siamo accorti che la casa in cui viveva si ritrova divisa in due distinte particelle, benché le utenze – gas ed energia – siano uniche.

    Una particella era indicata come prima casa; mentre la seconda di conseguenza è seconda casa. Da qui il pagamento dell’IMU e doppio della TARI.

    La casa è tuttavia unica. Mi spiego meglio: le due particelle sono collegate una all’altra da due porte all’interno di un corridoio privato. Al corridoio si accede da una porta dal pianerottolo.

    Va specificato che il corridoio – sempre all’interno – ha una terza apporta che è di accesso a un altro appartamento.

    Allego la planimetria onde avere un’idea.

    Si possono accorpare le due particelle?

    Se sì, conviene? Una particella è A/2 (7,5 vani, 168 mq, con rendita di 484 euro); mentre l’altra è A/3 (2,5 vani, 73 mq, con rendita di 135 euro).
     

    Files Allegati:

  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Penso che ci sia la fattibilità salvo particolari vincoli, occorre che procedi alla richiesta di fusione delle due unita abitative prima al comune e poi al catasto mediante autorizzazione al comune e poi variazione docfa al catasto.
    Da A/2 difficilmente passera ad altra categoria aumenterà la consistenza e potra aumentare anche la classe, il tutto fara si che la rendita lieviti.
    Occorre che tramite un tecnico simuli la redazione docfa per verificare il valore fiscale che andra ad acquisire per vedere se è maggiore alla somma delle rendite attualmente censite e fare quattro calcoli dei tributi locali per vedere la conveniennza o meno.
     
  3. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    è sempre conveniente unificare, diventa il tutto in unica abitazione come prima casa, si potrà ottenere tante agevolazioni
     
  4. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Oggi è probabile che la titolarità delle due particelle appartenga ai medesimi soggetti: se così non fosse, la fusione potrebbe non essere praticabile.
     
  5. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sì, la titolarità delle due particelle appaertiene ai medesimi soggetti. Devo segnalare che la titolarità del corridioi che divide le due particelle appartiene a più persone: ovvero ai soggetti titolari delle due particelle e al proprietario di un'altra particella.
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se la comunicazione tra le due unità da fondere avviene solo attraverso questo corridoio, credo che si possa solo fondere le due unità sotto il profilo fiscale, che del resto è il tuo obiettivo.
    Mi pare di ricordare una circolare in merito, per "unire" due porzioni (di moglie e marito) per rientrare nella definizione di "prima casa".
     
  7. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    No. Le due porzioni sono del medesimo proprietario (non c'è alcuna distinzione tra moglie e marito).
    Mi interessa tuttavia la circolare. Ovvero il fatto di poter fondere le due unità sotto il profilo fiscale. Si riesce a recuperarla?
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Qui hai frainteso: io facevo l'esempio di moglie e marito, cioè diversa titolarità, ma con possibile fusione solo fiscale.

    Quanto alla circolare ti posto il link: se non riesci ad aprirlo, vedo di allegarti la circolare. vedi punto 1.7
    http://def.finanze.it/DocTribFrontend/getContent.do?id={93B0FD2F-0353-4B3D-8761-E9D2C4F9FC98}

    la procedura descritta si riallaccia ad una circolare della ag. territorio di molti anni fa. Non sempre i tecnici che eseguono gli accatastamenti la praticano, poichè l'immobile verrà ad avere una doppia denominazione, e nemmeno gli uffici del catasto la amano (è mia sensazione) perchè una doppia denominazione non è il massimo per i data base software che ormai gestiscono in via informatizzata il catasto.
     
  9. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie mille. La circolare è di grande importanza. Ricordo con precisione quando il tecnico ci disse che le due particelle non erano "contigue".
    È il corridoio a impedire che le due particelle siano contigue? Cosa si intende per "contigue"?
    Il corridoio è, in questo caso, un collegamento tra le due particelle che hanno le due porte; offrendo però anche l'accesso a un'altra unità immobiliare di altro proprietario.
    Come faccio a individuare la proprietà del corridoio? Devo controllare l'atto?
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono un "addetto ai lavori", ma credo che per affermare la "contiguità" occorre che ci sia un collegamento diretto fra le due unità, in sostanza una porta comune per passare da una all'altra, senza transitare su pianerottoli o corridoi comuni ad altri.

    Sicuramente l'atto di acquisto potrebbe definire il tipo di diritto sul corridoio usato in comunione.

    Se poi l'accatastamento dello stabile è recente ed esiste a catasto l'elaborato planimetrico, dovrebbe descrivere il corridoio , probabilmente come BCNC (bene comune non censibile) e definire a quali u.i. è associata la comunione.
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa: non so perchè, il post è stato replicato.
     
  12. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Dalla planimetria non si evince se il corridoio è bene comune non censibile ai due sub che serve da ingresso.
    In ogni caso adesso se l'intestazione dei due appartamenti sono uguali sia nelle quote che nei nominativi la fusione è fattibile.
    Si dall'atto e dovresti avere conferma anche mediante elaborato planimerico ed elenco subalterni.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anche se non sono contigui?
    per la cronaca il corridoio da accesso a tre u.i. , di cui una non appartiene ai postanti. Come influisce?
     
  14. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    No. Purtroppo, come puoi vedere in allegato, l'elaborato planimetrico è del 1972. Non c'è specificato alcunché.
     

    Files Allegati:

  15. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Cito dall'atto notarile:
    «[...] l'appartamentino al terzo piano, composto di due vani ed accessori, al quale si può accedere anche da ingresso in comune con l'appartamento venduto ai coniugi XXX-YYY e con i due vani appresso descritti, confinante con il vano scala comune a tutto il fabbricato, con l'appartamento venduto ai coniugi XXX-YYY [...]; nel N.C.E.U di [... particella];»
    «i due vani al terzo piano, ai quali si accede da ingresso in comune con l'appartamento venduto ai coniugi XXX-YYY e con l'appartamento venduto allo stesso compratore, confinanti con il vano scala comune a tutto il fabricato, con la via Garibaldi e con l'appartamento venduto ai coniugi XXX-YYY; nel N.C.E.U [... particella
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quella allegata è la "planimetria".
    L'elaborato planimetrico, (nome infelice secondo me) è invece un elenco dei vari subalterni con una rappresentazione di massima dell'intero fabbricato, senza dettagli interni. Oggi è obbligatorio: in passato spesso mancava.
     
  17. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Non è questo l'elaborato planimetrico, questo è la planimetria dell'unita immobiliare
    Da dove lo evinci che non sono contigui?
    la cucina è contigua al corridoio il quale è contiguo all'unita da accorpare.
    Non vedo un accesso da una terza unità. C'è la porta che dalla scala entra nel corridoio, poi una che dal corridoio entra in cucina e un'altra dal corridoio all'unità da accorpare.
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per la verità io vedo una planimetria abbastanza sfocata.
    E che ci sia un terza u.i. lo ha affermato @nicotropea

    Quanto alla definizione di "contiguo" non insisto: ma mi sembra di ricordare che una circolare della AdT precisava che dovesse esistere un accesso diretto tra le due u.i. da fondere. Se il corrisoio appartenesse solo alle due u.i. avresti certamente ragione. Ma se questo è in comunione con terzi... avrei dei dubbi. Te lo evidenzio solo perchè mi interessa la tua risposta.
     
  19. nicotropea

    nicotropea Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    C'è una terza porta che nella planimetria non si vede. Ora l'ho indicata nel nuovo allegato.
     

    Files Allegati:

  20. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Il corridoio è nato come bene comune non censibile, ma asservendo due unità immobiliari venduti ed acquistati dalle medesime persone perde tale funzione e può essere variato come parte di un unico appartamento procedendo alla fusione sia al comune quanto anche catastale con elaborato planimetrico
     
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