1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    se le parti si mettono d'accordo per differire di due o tre anni il pagamento totale o parziale del canone di affitto quale è il trattamento fiscale di tale contratto e precisamente:
    1) ai fini dell'imposta di registro si deve continuare a pagare l'imposta per tutti gli anni successivi alla stipulazione del contratto anche se per alcuni tutto il canone o solo una parte non deve essere pagato, compresi gli eventuali anni successivi alla durata originaria del contratto;
    2) si deve registrare il contratto contenente la clausola di differimento del pagamento del canone, le modalità con cui verrà recuperata la differenza e l'eventuale proroga del contratto. Imposta fissa di 67 euro;
    3) ai fini dell'IRPEF si deve dichiarare in ciascu anno solo la parte di canone effettivamente incassata. Quindi, negli anni a canone differito un imponibile inferiore a quello risultante dal contratto di locazione e negli anni a canone aumentato un canone superiore per la differenza;
    4) l'Ufficio delle Entrate non può rettificare l'imponibile dichiarato se questo non è inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile, semprechè la riduzione o il differimento totale del canone sia stato esattamente indicato nel contratto registrato ad imposta fissa.
    Siete d'accordo? Grazie Luigi
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Gli accordi non si fanno senza l' oste (il fisco) che non sente ragioni :

    Con specifico riferimento ai contratti di locazione, si ricorda che gli articoli 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto che devono essere, pertanto, registrate in termine fisso anche se stipulati verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata.
    In tali ipotesi, occorrerà procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
    In base alle citate disposizioni, le parti contrattuali, che hanno inteso risolvere il contratto prima della naturale scadenza o che, pur mantenendo in vita il contratto originario, ne hanno modificato alcuni elementi, quali i soggetti o il termine finale di efficacia, sono, quindi obbligati a darne comunicazione all’Agenzia delle entrate pagando la relativa imposta.
    A parere della scrivente, l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito, oggetto della presente istanza di interpello, non sembra tuttavia riconducibile alle ipotesi, contemplate nei predetti articoli 3 e 17 del TUR, di cessione, risoluzione e proroga, anche tacita, del contratto.
    Non si ravvisa, in particolare, nell’accordo di riduzione del canone una ipotesi di risoluzione dell’originario rapporto contrattuale; secondo il consolidato orientamento della Cassazione, infatti, “…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di
    4
    modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c.”(cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003, n. 5576).
    Deve, quindi, escludersi la riconducibilità dell’accordo di riduzione del canone tra gli eventi che devono obbligatoriamente essere portati a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria secondo le modalità di cui all’articolo 17 del TUR.
    Né, d’altra parte, trova applicazione, nel caso di accordo di riduzione del canone, il principio sancito dall’articolo 19 del TUR, secondo cui è fatto obbligo alle parti contraenti, ai loro aventi causa e a coloro nel cui interesse è stata richiesta le registrazione di denunciare entro venti giorni, dal loro verificarsi, gli “…eventi…che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta”. Tra tali eventi, sicuramente è annoverabile l’aumento contrattuale del canone di locazione, cui segue la liquidazione di una maggiore imposta di registro mentre non vi può essere ricondotto un accordo che preveda la riduzione del canone e di conseguenza della base imponibile.
    In definitiva, l’accordo in esame non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta.
    Deve, quindi, ritenersi che, fatta salva l’ipotesi in cui il predetto accordo di riduzione del canone venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussista in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica contrattuale intervenuta.
    Si fa presente, tuttavia, che il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e
    5
    conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta.
    Pertanto, può rispondere ad esigenze probatorie la necessità di attribuire all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi.
    Tra i mezzi che il nostro ordinamento riconosce come idonei a conferire la certezza della data ad un atto vi è la registrazione, che, ai sensi dell’articolo 18 del TUR, attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce agli stessi data certa di fronte ai terzi a norma dell’articolo 2704 del codice civile.
    Premesso quanto sopra, occorre rilevare che ai sensi dell’articolo 8 del TUR, anche in assenza di un obbligo di legge “Chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta la registrazione di una atto”.
    La facoltà di registrare volontariamente il nuovo accordo consentirà, dunque, alle parti contraenti di rendere edotta l’Amministrazione finanziaria circa il nuovo accordo intervenuto tra le stesse, rendendolo certo di fronte ai terzi.
    In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.
    Circa la quantificazione dell’imposta relativa alla registrazione dell’accordo intervenuto, si ricorda che il punto II) della nota posta in calce all’articolo 5 della Tariffa allegata al TUR, stabilisce che “… l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67”.
    Tenuto conto che l’accordo di riduzione del canone in esame non concretizza una ipotesi contrattuale autonoma ma accede ad un contratto di locazione già regolarmente registrato, deve ritenersi che la previsione dettata dal citato articolo 5 della Tariffa trovi applicazione anche con riferimento alla registrazione volontaria di detto accordo che sconterà, pertanto, l’imposta in misura pari ad euro 67,00.
    Si rileva, altresì, che ai fini dell’imposta di bollo, la scrittura privata con cui si riduce il canone di locazione, è soggetta, ai sensi del disposto di cui all’articolo 2, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642,
    6
    al tributo fin dall’origine nella misura di euro 14,62 per ogni foglio.
    Gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell’imposta di registro, decorreranno dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone.
    Il nuovo corrispettivo pattuito assumerà rilevanza anche ai fini dell’IVA e delle imposte sui redditi, fermo restando l’esercizio degli ordinari poteri di accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

    Da : http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...&CACHEID=9497c280430a0f6f92de9eacd195d741
    :daccordo:
     
  3. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Ringrazio per la risposta di maidealista, ma il mio quesito riguardava un caso di riduzione temporanea del canone di affitto con conseguente aumento dei canoni mensili negli anni successivi alla riduzione per riportare i pagamenti complessivi al canone originariamente pattuito. Quindi, si dovrebbe ritenere che nemmeno per gli anni eventualmente con canone azzerato o comunque inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile l'Ufficio delle Entrate possa rettificare l'imponibile ai fini dell'Irperf oppure, come io ritengo, debba tenere conto del contratto registrato di riduzione temporanea del canone con l'indicazione delle successive modalità di recupero e ,quindi, considerare che alla fine tutto l'importo indicato nel contratto originario risulterà assoggettato all'IRPEF.
    Tante grazie
    Luigi
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dal testo citato : "Pertanto, può rispondere ad esigenze probatorie la necessità di attribuire all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi.
    Tra i mezzi che il nostro ordinamento riconosce come idonei a conferire la certezza della data ad un atto vi è la registrazione, che, ai sensi dell’articolo 18 del TUR, attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce agli stessi data certa di fronte ai terzi a norma dell’articolo 2704 del codice civile. "

    Bisognerà dunque registrare (con le relative marche da bollo) gli accordi, coniugandoli con le leggi sulle locazioni.
    Se è facilmente concordare una riduzione vedo più difficoltosa la previsione di un azzaramento del canone con successivo recupero. :daccordo:
     
    A claudiuccio piace questo elemento.
  5. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Grazie Maidealista, mi sembra corretta l'osservazione che l'azzeramento temporaneo del canone potrebbe creare dei problemi fiscali, ma per me era solo una estrema ipotesi. Infatti, la mia idea sarebbe di concordare solo una riduzione, ma il mio dubbio ai soli fini IRPEF è che comportando la riduzione del canone un importo da dichiarare per due anni inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile, l'ufficio delle Entrate potrebbe essere tentato di accertare per due anni la differenza tra il canone dichiarato, (ridotto del 15%), ed il 10% del valore catastale, anche se l'importo della riduzione verrebbe poi comunque recuperata negli anni successivi mediante l'aumento del canone originario e tutta l'operazione verrebbe fatta risultare da un contratto regolarmente registrato.
    Tante grazie
    Luigi
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    ....anche se registrato potrebbe comportare una verifica fiscale. :daccordo:
     
    A claudiuccio piace questo elemento.
  7. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Si, posso capire la verifica, ma poi facendo valere il contratto registrato di modifica delle condizioni di pagamento, (anche se l'hanno evidentemente anche loro), sarebbe ammissibile o no la rettifica dell'IRPEF per quell'anno?
    Tante grazie. Luigi
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Certamente :daccordo:
     
  9. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Grazie Maidealista, capisco le perplessità che sono anche le mie, tuttavia si potrebbe osservare, in analogia a quanto stabilisce l'art. 52 bis del Testo Unico dell'imposta di registro, che l'art. 41 ter-primo comma- del D.P.R. relativo all'accertamento prevede che si debbano confrontare l'importo del canone contrattualmente pattuito, (ridotto del 15%), ed il 10% del valore catastale dell'immobile. Pertanto, se il contratto è pluriennale i termini omogenei del confronto sono l'importo complessivo pattuito per gli anni di applicazione del contratto e la somma di tanti decimi del valore catastale dell'immobile per il medesimo numero di anni. Naturalmente, i conti si dovrebbero fare alla fine del contratto, altrimenti non avrebbe senso il riconoscimento da parte del legislatore del carattere pluriennale del contratto di locazione.
    Tante grazie.
    Luigi
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina