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  1. Dr. House

    Dr. House Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti.
    Nel mio girovagare per il web (e non solo) alla ricerca di risposte, ho trovato questo sito, dove ho letto interventi interessanti e utili. Ora spero che qualcuno possa essere d'aiuto anche a me. La mia è una situazione simile a quella di altri, ma nessuna coincidente del tutto.
    Si tratta di questo. Ormai decenni fa ho acquistato un piccolo appartamento sullo stesso piano della mia fidanzata. Ciò ha fatto sì che lei, di fatto, vivesse gran parte della sua giornata nel mio appartamento. Quando ci siamo sposati, l’unica cosa che è cambiata è che lei dormiva da me, per il resto ha lasciato tutte le sue cose nella casa dei suoi (troppo piccola la mia). Qualche anno dopo (ormai più di 10 anni fa) si è liberato un appartamento, più grande, adiacente al mio, che mia moglie (avevamo da poco fatto la separazione dei beni) ha acquistato, peraltro come prima casa. Abbiamo avuto così la possibilità di allargarci.
    Tuttavia, non necessitandoci tutto lo spazio del neo acquistato appartamento di mia moglie, ne abbiamo preso gran parte, ed il resto ne abbiamo fatto un mini appartamento da affittare. I lavori sono stati seguiti da architetto con regolari denunce al Comune (credo sia stata fatta una DIA) che ha anche mandato i vigili a controllare, riscontrando la regolarità del tutto.
    Quindi, di fatto, abbiamo unito in un unica unità tutto il mio appartamento e parte del suo. Il resto è rimasto indipendente. Se al comune la cosa è stata dichiarata (hanno, ovviamente, i progetti), catastalmente non abbiamo fatto nessuna variazione, sia per motivi economici (paventati costi per riaccatastamento, per tabelle millesimali, per eventuali notai), sia perché nella vita non si può mai sapere, ed in caso di separazione sarebbe bastato abbattere un muro e tirarne su un altro e i due appartamenti ritornavano distinti e con proprietà esclusive.
    Le forniture così sono rimaste distinte e abbiamo sempre dichiarato distintamente le due case. Anche l’ICI l’abbiamo pagata separatamente come prima casa tutti e due. Alla nascita di mio figlio (un paio d'anni dopo) le cose sono cambiate, perché il comune ci ha contestato che non potevamo avere due prime case. Così abbiamo scelto il mio come prima casa e quello di mia moglie come seconda, anche se meno conveniente, perché nel frattempo l’appartamentino è andato affittato (sempre regolarmente dichiarato). Lo so, ci perdevamo, ma per comodità abbiamo fatto così.
    Con l’IMU le cose cambiano, e pagare come seconda casa l’intero appartamento di mia moglie, che è ben più grosso, quando di fatto in gran parte di esso ci viviamo, non mi sembra più sostenibile. Per cui mi sarei anche risolto a riaccatastare il tutto, quindi facendo figurare come nuove unità sia quella risultante dall’unione del mio con buona parte di quello di mia moglie, sia l’appartamentino di risulta. Ma leggendo qui, ho visto che probabilmente non è neanche possibile in quanto le proprietà delle due unita da unire sono diverse. Mi è sembrato di capire che però si potrebbe procedere ad un “accorpamento” ai fini fiscali, in cui l’unità immobiliare che risulterebbe dalla unione suddetta, rimarrebbe però con due distinte registrazioni catastali (salvo l’annotazione prevista) e quindi due distinti proprietari ognuno della sua parte: questa sarebbe una soluzione (se percorribile) ottimale, perché manterrei distinte le proprietà con possibilità di ripristino (in caso di problemi) però mi consentirebbe di regolarizzare la cosa. Ma è così? Pagherei l'IMU come abitazione princiaple sulla nuova u.i. con distinte proprietà? Qualcuno mi sa consigliare? Grazie in anticipo e una buona giornata a tutti.
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Devi fare una fusione dei due vecchi mappali (quindi incaricare un professionista che ti faccia il docfa) dove le 2 planimetrie delle 2 case vengono messe in una. Ti cambieranno tutti gli estremi del catasto, il Comune (teoricamente lo viene a sapere dal Catasto in bsae ad un regolamento interno a partire da 1 gennaio 2006) però ti chiederanno lo stesso di portarlo in Comune, fallo ugualmente.

    Una volta fatto il docfa avrai una sola casa (la somma delle 2) e ci potrai chiedere detrazioni per la prima casa, ovviamente Catasto Comune e stato di fatto devono corrispondere.
     
  3. Dr. House

    Dr. House Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma è possibile farlo? I proprietari sono diversi (rispettivamente io e mia moglie) e da quanto ho letto sul forum in questo caso non dovrebbe essere possibile, se non dopo aver fatto atti notarili di recirpoca cessione di metà ognuno del proprio appartamento. Cmq grazie.
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perchè scusa?? se i 2 proprietari sono d'accordo perchè non potresti farlo???

    Poi attenzione un conto è l'intestazione dell'immobile (che appare sulla visura del catasto) un'altro la proprietà sull'atto pubblico della tua casa.

    La richiesta in Comune non comporta la modifica di un atto pubblico, e siccome sull'atto pubblico era una cosa diversa anche perchè tu dici:

    Il problema del fare una cosa parziale Comune si e Catasto no, crea sempre qualche problemino che insorge in tutta la sua importanza qualora avessi bisgono di fare una stima magari per finanzamento bancario o anche se decidessi poi di vendere (il geometra o perito sono tenuti a controllarli questi dati) se non corrispondono non possono o non potrebbero neanche fartela una stima.

    Tornando al tuo problema, presenta la variante in Comune visto che fai una fusione di alloggi (anche perchè se hai 2 unità in comune) sulla planimetria (avendo 2 unità immobiliari) apparirebbero o dovrebbero apparire 2 soggiorni, 2 cucine almeno un bagno a ciascuna ed almeno una camera a ciascuna se le fondi cambiamno le destinazioni dei locali. Puoi cambiare in catasto l'intestazione ma ci devi andare con il tuo atto pubblico di proprietà(fatti una copia) per dimostrare che
    1) ne hai diritto realmente
    2) vi è un errore nella intestazione della proprietà
    Loro con atto davanti non possono non correggere (non costa)

    Fatto le variazioni presenta la fusione in catasto e chiudi così il problema.

    Per evitare altri casini in futuro evitate di cambiare intestazioni anche perchè quello che fa fede non sono le visure catastali ma gli atti notarili (anche se non tutti ci fanno attenzione, specialmente i tecnici comunali).
     
  5. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    hai la mia medesima situazione (e puoi leggerla in diversi post) : io non ho FUSO nulla perchè la fusione implica (almeno a me)
    1. il fatto di effettuare atto notarile ( e si paga non poco )
    2. il fatto di annullare-saldare i mutui...e quindi aprirne di nuovi (alle condizione di adesso)
    io ho preferito effettuare un accorpamento castastale (quindi solamente pratica comunale) e con max 2500€ ( naturalmente con i lavori interni esclusi) ho , anzi abbiamo:
    • unico appartamento (ho il certificato che lo attesta...e posso dare anche informazioni su altre casistiche tipo "villetta di 3 piani, vani comunicanti, abitate da 3 famiglie distinte...ma UNICA CUCINA COMUNE)
    • ma 2 subalterni ognuno con proprietario distinto
    • ai fini "prima casa" rimangono ambedue i subalterni situazione "prima casa"
    • ai fini Spazzatura è unico appartamento (perchè è un'autodichiarazione con certificato che attesta l'unicità immobiliare...e necessita un "referente" per il pagamento)
    • ho 2 utenze elettriche (ognuna intestata al relativo proprietario)
    • ho 2 utenze gas (come sopra)
    • 2 IMU chiascuna "prima casa"
    • 1 unico NUCLEO FAMILIARE (finalmente) che abita in UNICO APPARTAMENTO composto da 2 subalterni.
    se necessita, forniso dettagli della pratica e dichiarazione finale del perito asseverata/accettata dal comune
     
  6. massimo binotto

    massimo binotto Membro Attivo

    Professionista
    Effettivamente è così!!!

    Non è possibile accorpare due o più unità immobiliari che hanno proprietà diverse, sia per diritto che per rappresentazione (ovvero di intestatari).

    Questo lo dice la legge sulla riforma del Catasto del 1942 ripresa più volte da circolari e provvedimenti dell'Agenzia del Territorio (ex UTE).

    L'accorpamento di unità è possibile quando il proprietario è lo stesso e quando i diritti di proprietà sono gli stessi.
    Come ha giustamente detto Dr.House, nel suo caso dovrebbe andare prima dal notaio e cedere alla moglie il 50% del suo appartamento. Stessa cosa dovrebbe fare la moglie cedendo l'altro 50%.

    Solo così si forma l'uguaglianza dei diritti e degli intestatari.
     
  7. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    non è esatto : hai sbagliato IL VERBO
    devi sostituire ACCORPARE con FONDERE .... e tutto torna OK
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ok avevo visto male l'appartamento è della moglie, e non di entrambi, però dopo la cessione c'è da fare la fusione delle 2 unità. Leggendo bene le unità agli atti dovrebbero essere 2 ma di fatto sono 3, l'alloggio del marito, la gran parte dell'alloggio che si è presa la moglie ed il minialloggio in affitto.


    Ok, l'unica cosa l'appartamento in affitto non si capisce se lo si vuole lasciato intestato alla moglie o accorpare anche li i proprietari.
     
  9. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    per il
    • minialloggio in affitto.
    non è un problema; sia che sia "intestao a lui" che "alla moglie"

    anche se dovesse diventare "unico appartamento" si può affittare lo stesso (in una particolare e LEGALE modalità)

    unico problema che vedo adesso è che (non avevo considerato il minialloggio) :
    • sono presenti 3 cucine (il minialloggio...come definito deve avere necessariamente una cucina o un angolo cottura....che alla fine di accatastamento, si equivalgono...)
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non sto parlando di affitto, ma di documentazione catastale.

    Abbiamo convenuto che il miniallaoggio e la parte più grande sono della moglie, a questo punto, invece cambia il procedimento in base a cosa si voglia fare.

    1)se il minialloggio lo lascia intestato alla moglie, prima di fare accorpamenti con quello del marito (sia comune e catasto devono coincidere), devi DIVIDERE (parlo sempre di documenti), in 2 l'alloggio della moglie, fatta la divisione accorpi la parte più grande (quella che si vogliono tenere) con l'alloggio del marito.

    2) se il minialoggio se lo intestano ambedue, allora accorpi solo 2 unità immobiliari (l'alloggio non è contemplato in quanto già parte integrante di quello della moglie) e dopo DIVIDI il tutto togliendo solo la parte che lasci in affitto.

    Come vedi cambia in base a come si vuole intestare.

    questo non è il rpoblema più grande perchè si fa tranquillamente a catasto.
    il fatto è che:

    Letto qui non sembra sicuro che i progetti siano presentati, ammettiamo pure di si però non sa cosa è stato presentato....strano perchè i progetti prima di essere presentati in Comune devono essere firmati (probabilmente però essendo passato del tempo non si ricorda), però mi chiedo se il progettista non abbia rilasciato ai clienti copia del lavoro firmato anche dal Comune per avere un riscontro del lavoro fatto.

    Sorvolando su ciò, ammettendo che su il Comune sia tutto corrispondente allo stato di fatto, quando si fa un qualunque Catasto (nuova costruzione o variazione dell'esistente) la modifica andrebbe presentata entro 30 giorni dalla fine lavori...pena multa.
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Rettifico una cosa
    nel primo caso dopo la DIVISIONE della proprietà della moglie in 2 e dopo fatto l'accorparmento degli intestatari devi fare la FUSIONE della parte più grande della moglie(ora di entrambi essendo accorpata) con quello del marito.

    nel secondo caso accorpi gli intestatari, FONDI tutto insieme (ormai diventano entrambi intestatari) ed alla fine DIVIDI il tutto grande alloggio che ne risulta togliendo solo il minialloggio...un pò contorto forse ma i passaggi ci sono tutti.
     
  12. Dr. House

    Dr. House Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Intanto grazie per gli interventi. Come supponevo, la situazione è complessa. Se varete ancora tempo e voglia di dedicarmi del tempo, vi dico che sono sicuro al 90 % (mi lascio un margine) che al comune sia stata fatta una Dia (parlo di oltre dieci anni fa). MI diceva l'architetto che non cambiando le volumetrie interne né il numero delle unità immobliari, andava fatto così. Peraltro, il comune non ha avuto nulla da ridire.
    Quello che mi piacerebbe fare è regolarizzarmi ma mantenendo sia io che mia moglie la titolarità ognuno del suo appartamento, senza cedere parti di proprietà né riaccatastare, e ciò, come dicevo, sia per i costi, sia perché un domani, ritirando su un muro e riaprendo un varco, la situazione torna (pressoché) come prima. Tenete conto che adesso l'unità dove di fatto viviamo è composta dal mio appartamento (che ha cucina e bagno) più un pezzo di quello di mia moglie (che ha il bagno ma non la cucina), mentre l'appartamentino di risulta ha angolo cottura e bagno.
    Leggendovi, mi sono fatto questa idea: in teoria dovremmo prima andare dal notaio e fare una cessione del 50 % reciproca del mio appartamento e di quello di mia moglie, però in verità quello di mia moglie vale molto di più, quindi più facilmente il notaio (con un tecnico?) dovrebbe individuare le corrette percentuali di proprietà. Poi dovremmo andare in catasto, ovviamente dopo aver chiesto l'intervento di un tecnico, e far riaccatastare i due "nuovi" appartamenti. Con costi credo non indifferenti (avete un'idea?) e con il risultato che nessuno avrebbe più un appartamento in esclusiva.
    Per evitare questo, una soluzione di compromesso, meno corretta ma più pratica e conveniente, potrebbe essere, dopo aver riaperto un varco tra l'appartamentino e l'unità "principale", quella di "accorpare" i due appartamenti come ha fatto fm8, con l'annotazione in catasto, e poi, previa chiusura della porta posta sul nuovo varco, eventualmente affittare pozione dell'appartamento (cosa che ora è espressamente disciplinata anche dalle istruzioni sul 730). Certo, resta la discrasia in comune, ma al limite potrei anche comunicargli l'apertura della porta (ma sarebbe obbligatorio? NON trattasi di muro portante). Manterrei distinti i contratti di formitura, atteso che gli impianti sono fatti in maniera tale che servono distintamente l'unità principale e l'appartamentino.
    Che ne pensate? Cmq grazie ancora.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non puoi regolarizzare se non sistemi tutto anche al catasto la situazione, inoltre non potresti affittare parte di un'allggio ad un'altra persona, il contratto andrebbe corredato di piantina catastale e certificazione energetica. Libero di fare quello che credi.
     
  14. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Giusto tutto !

    il contratto (se registrato) deve essere corredato di piantina catastale : io la espongo su internet...e l'appongo comunque sul lato B della scrittura privata-non-registrata

    la certificazione energetica....laddove è richiesta

    in più comunque rilascio la ricevuta con la nuova-marca-bollo

    .....e via.... che si riempie in un baleno....
     
  15. Dr. House

    Dr. House Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    il contratto se registrato deve essere corredato di piantina? Da quando? Fino a due anni fa ho registrato senza alcuna piantina. E ricevute con marca da bollo? Ma per un privato?? Sta burocrazia ci ammazza. E poi perché non posso affittare parte di un appartamento? Come dicevo, è anche previsto dalle istruzioni del 730. E allora le vecchiette che affittano solo una stanza a studenti? Cmq, ragazzi, che complicazioni. Poi ci stupiamo se il mercato immobiliare sta andando in vacca...
     
  16. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ma allora fai venire l'acquolina alla finanza o all'AgenziaEntrate !!!

    certo che ci va, se sono pagamenti ricevuti in contanti sopra i 77euro e qualcosa...e riguardano servizi che NON sono alla persona (come affitti pagati in contanti )
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dr. house se il contratto è in regola è depositato all'Agenzia delle Entrate e deve per forza essere corredato di piantina oltre che di certificazione (quest'ultima dal 2009 se non erro). Conta che ora nel dicembre 2012 Agenzia delle Entrate e Territorio (il Catasto) sono stati fusi insieme.
     
  18. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...non mi pare che a Roma la CertificazioneEnergetica per i contratti registrati "ieri" fosse obbligatoria....ma cercherò di informarmi..
     
  19. Dr. House

    Dr. House Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    non lo metto in dubbio, ma ti assicuro che all'Agenzia delle entrate dove ho registrato tre anni fa il contratto non me l'hanno chiesta. Conosco invece il discorsod ella certificazione energetica.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    io qui ne ho registrato uno tre anni fa, e me le hanno richiesti, non solo anche per un'altro (avendo un mio amico) come professionista aveamo corredato il tutto con piantine. Conta (come già ti dicevo) che ora l'Agenzia delle Entrate e del Territorio sono fuse insieme, per cui una verifica in banca dati diventa velocissima e facilissima.
     

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