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  1. Hans Elegretel

    Hans Elegretel Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti,
    a maggio 2012, io e mia moglie abbiamo acquistato l'appartamento dove abbiamo vissuto in affitto per dieci anni. Quest'anno abbiamo comprato anche l'appartamento adiacente con l'intento di accorparli e anche per questo abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa. L'appartamento dove viviamo attualmente, pur avendo bisogno di una buona manutenzione, è fondamentalmente vivibile mentre quello vicino è praticamente tutto da rifare, o meglio, da fare visto che ci abitava un vecchietto che viveva come nel dopoguerra, e anche peggio! ( non aveva neanche un bagno!)
    Ora si pone il problema dell'unificazione che prevede un progetto, permessi, burocrazia, varie ed eventuali e 18 mesi di tempo per fare i lavori e...la doccia fredda dell'apertura della cassa integrazione straordinaria nella ditta in cui lavoro. In sostanza non possiamo permettermi di portare avanti questo progetto con il solo stipendio di mia moglie.
    Quindi chiedo agli esperti se è possibile, pagando la differenza al fisco, lasciare i due appartamenti così come sono( il principale come prima, l'altro come seconda casa) o, meglio ancora, intestarne uno a me e uno a mia moglie così da avere entrambi una prima casa.

    federico
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Penso che ti convenga procedere alle autorizzazioni per l'accorpamento per non perdere le agevolazioni prima casa.
     
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  3. Hans Elegretel

    Hans Elegretel Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie per la risposta salves, però, se non ho capito male, dovrei completare l'unificazione entro 18 mesi e poichè i lavori sarebbero tanti e dispendiosi, non starei nei tempi.
     
  4. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ???
    tanti e dispendiosi ?

    eccetto le pratiche "autorizzative" :
    • bisogna far comunicare "stabilmente" i due appartamenti
    • eliminare 1 cucina : 1 appartamento, anche formato da più subalterni deve avere solamente 1 cucina....altrimenti potrebbero contestare il fatto per "elusione" (puoi esaminare i casi in cui in una GRANDE VILLA, abitata da nucleo familiare ocmposto da più famiglie, esiste una sola cucina )
     
  5. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se avete la separazione dei beni ognuno può avere la prima casa (serve un atto notarile di permuta o compravendita di quote sia del primo acquisto che del secondo). Se siete in comunione dei beni uno sarà per forza seconda casa e dovrai pagare la differenza fra la tassazione dovuta per l'acquisto della ulteriore prima casa e quello di una seconda casa (circa il 7% di differenza + sanzioni ed interessi).Saluti.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se il tuo progetto vuole arrivare ad un appartamento che comprende questi due, conviene unificare, si tratta di presentare una pratica edilizia in Comune dove si apra una porta comunicante e un aggiornamento catastale, semplice e poco costoso, per i lavori di manutanzione hai tempo almeno 3 anni e sopratutto puoi presentare tutte le comunicazioni di manutenzione ordinaria che vuoi, potrai così fare i lavori quando potrai
     
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  7. Hans Elegretel

    Hans Elegretel Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie a tutti per le informazioni!
    le pratiche presso lo studio tecnico mi costano 5/6000 euri più IVA( ho un paio di preventivi simili) e a detta dell'architetto non è sufficiente aprire una porta ed eliminare una cucina ma è NECESSARIO fare un progetto, che comprende un impianto di riscaldamento a norma ( al momento non c'è), rifare un unico impianto elettrico( dove vivo è praticamente a posto ma l'appartamento adiacente è in sostanza un "grezzo") più varie ed eventuali.
    fatti tutti i lavori si procederà ad accatastamento e agibilità.
    @essezeta67: siamo in separazione e se il notaio non ci spella l'idea di avere due appartamenti risulterebbe più vicina alle nostre esigenze; apriremmo comunque una porta ( l'architetto ha detto che non sarebbe un abuso) e si potrebbe comunque utilizzare una stanza o due.
    @griz: come ho scritto sopra pare che il mio sia un caso meno semplice...oppure i tecnici che ho contattato vogliono "mungere" la vacca magra; ricordo infatti che dal 4 novembre sarò in cassa integrazione a zero ore :triste:
    f.
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    anche io concordo con griz. si apre una porta comunicante e un aggiornamento catastale. Un semplice geometra ristila una mappa e il gioco è fatto. Non c'è alcun bisogno di impianti di riscaldamento, a norma o meno, così l'impianto elettrico. Se è grezzo o meno, quali proiblemi pensi possano venire dall'agenzia delle entrate? L' elettricità comunque ti serve, elimini il contatore e attacchi il tutto a quello tuo. La nuova mappa ti serve per dimostrare l'eliminazione della cucina e la ricostruzione da parte del catasto della nuova rendita. Non ho capito perchè sei costretto a fare dei lavori di manutenzione. Per il fisco l'importante è la ricostruzione di una rendita. Poi dovrai certamente tu vedere cosa ti fa più comodo, se tenerti due case o accorpare.
     
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  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    ha ragione anche il tuo architetto, dipende da come vuoi gestire la cosa, non è vero che è obbligatorio ampliare l'impianto di riscaldamento, l'impianto elettrico, può essere unito al contatore
    ovvio che se l'appartamento che hai acquistato è fatiscente, vuoi fare un bel lavoro, devi spendere, se vuoi invece tirare avanti a vista, ti puoi arrangiare
     
  10. Hans Elegretel

    Hans Elegretel Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Riesumo questa discussione perchè alla fine abbiamo deciso di non accorpare le due unità.
    In effetti, oltre a oggettive esigenze e scelte personali, il valore catastale e il prezzo pagato per il secondo appartamento sono molto bassi, di conseguenza la differenza da versare al fisco non dovrebbe essere proibitiva.
    In soldoni dovrei pagare la differenza tra le imposte di registro, ipotecaria e catastale da prima a seconda casa più gli interessi.
    qualcuno sa quantificarmi questi ultimi?
    grazie

    f.
     
  11. Pinocad

    Pinocad Membro Junior

    Professionista
    Gli interessi legali sono variati dal 2014 dal 2,5% all' 1%. Per quantificarli in euro bisognerebbe sapere la differenza non pagata. Se non ho capito male hai acquistato da privato per cui dovresti aver goduto dell' aliquota agevolata del 3% per quanto riguarda l' imposta di registro. Poi dovresti aver pagato i minimi d' imposta per imposta ipotecaria e catastale (168+168) mentre senza agevolazione sarebbero rispettivamente del 2 e 1%. Queste percentuali si calcolano sul valore catastale della casa. Supponendo che la casa che tu hai acquistato abbia un valore di 50.000 euro pagherai un 4% per l' imposta di registro (differenza tra il 7% di aliquota ordinaria e 3% di aliquota agevolata) poi calcolerai il 2% per imposta ipotecaria detraendo ciò che hai gia pagato ossia i 168 euro e stessa cosa fai con l' imposta catastale che però è all' 1%. Supponendo un valore catastale di 50.000 euro pagherai come differenze 2.000 euro per imposta di registro, 1000-168 per imposta ipotecaria e 500-168 per imposta catastale totale 3164. A questa cifra applichi gli interessi legali che sino al 31 dicembre 2013 erano al 2,5% e dal 2014 l' 1%. Gli interessi li calcoli al 2,5% per il 2012 e 2013 e supponendo per il 2012 un periodo (da giugno a dicembre) di 210 giorni e 365 per tutto il 2013 farai 3164x2,5%x210/365 = 45,51 (2012) e 3164x2,5%x365/365 = 79,10 (2013) poi per il 2014 dipende da quando pagherai supponendo tutto agosto 3164x1%x240/365 = 20,80. Naturalmente il conteggio dei giorni va fatto in maniera più precisa...io ho ipotizzato i mesi tutti di 30 giorni :) e ovviamente sarà da rivedere il valore catastale preciso della casa che hai acquistato.
     
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  12. Hans Elegretel

    Hans Elegretel Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ora è tutto chiaro! Grazie mille, Pinocad.
     
  13. Pinocad

    Pinocad Membro Junior

    Professionista
    Prego...figurati. naturalmente chiedi conferma anche all' agenzia delle entrate...ciao!
     

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