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  1. Daniele Piccolo

    Daniele Piccolo Nuovo Iscritto

    Buonasera.
    Mi chiamo Daniele Piccolo.
    Sono un "inesperto" proprietario di un immobile.
    Alla fine di ottobre 2009 ho stipulato un preliminare di compravendita con una coppia di fidanzati conviventi.
    Si tratta di un preliminare un po "particolare".
    Di seguito riporto il preliminare che avevo con entrambi.
    --------------------------------------------------------------
    Si conviene e si stipula quanto segue:

    ART.1°) La parte promittente venditrice promette di cedere e vendere, quindi in piena proprietà trasferire alla parte promissoria acquirente che promette di acquistare per sé o persona fisica o giuridica da nominarsi fino al momento del rogito notarile il seguente immobile:
    A)
    COMUNE DI ..... - N.C.E.U. - Sezione A , FG 2
    - mapp. n° .... - sub ...... - Via ......, Piano terra-1, Cat. A02 classe 2, Vani /, R.C. € 525,49;
    - mapp. n° .... - sub ...... - Via ......., Piano terra, Cat. C06 classe U, Vani /, R.C. € 44,16;
    Trattasi di fabbricato residenziale costruito circa 9 anni fa (anno 2000), situato in via ......(TV).
    ART.2°) Il suddetto immobile viene promesso in vendita nello stato, condizioni ed essere in cui attualmente si trova, come visto e gradito dalla parte promissoria acquirente, con tutti i diritti, azioni, accessori, pertinenze, servitù attive e passive eventualmente esistenti, e viene promesso libero da persone e da cose anche interposte, entro la data del 31 ottobre 2009.
    ART.3°) La parte promittente venditrice garantisce la piena proprietà ed il pacifico possesso dell'immobile oggetto del presente atto, e garantisce la sua libertà da pesi o vincoli di qualsiasi specie ad eccezione dell’ipoteca conseguente al contratto di mutuo prima casa stipulato con la Credito Trevigiano filiale di .................... per l’acquisto dell’immobile.
    A tal proposito, la parte venditrice si impegna sin d’ora alla cancellazione dell’ipoteca al momento del rogito notarile.
    ART.4°) La presente promessa di vendita si realizzerà a corpo e non a misura, al prezzo che di comune accordo si stabilisce in € 210000 (euro duecentodiecimila/00), che la parte promissoria acquirente si impegna a pagare nei modi e termini seguenti:
    - € 7200 (euro settemiladuecento/00) sotto forma di fideiussione bancaria sono versate nelle mani della parte promittente venditrice a titolo di caparra penale che naturalmente al momento dell’avvenuta stipula notarile sarà cancellata. La parte promittente venditrice intende valido il presente atto preliminare solo al momento della presentazione di detta fideiussione.
    - € 7200 (euro settemiladuecento/00) saranno versate in 12 mensilita’ (€/mese 600,00 da novembre 2009 a ottobre 2010) nelle mani della parte promittente venditrice a titolo di caparra penale che naturalmente al momento della stipula notarile sarà considerata pagamento. Nell’eventualità che il rogito venga effettuato prima del 31 ottobre 2010, le mensilità mancanti saranno versate per intero al momento del saldo.
    - € 202800 (euro duecentoduemilaottocento/00) + eventuali mensilità non versate precedentemente a titolo di caparra a saldo al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita.
    ART.5°) La stipulazione del contratto notarile di compravendita dovra` avvenire a rogito del Notaio da destinarsi entro e non oltre la data del 31 ottobre 2010.
    ART.6°) Ai sensi e per gli effetti della Legge 47/85, la parte promittente venditrice si impegna a produrre la documentazione richiesta a propria cura e spese riguardante la proprieta` dell'immobile allo storico.
    ART.7°) Ai sensi della L.47/85, la parte promittente venditrice garantisce che l'immobile in oggetto del preliminare è stato regolarmente autorizzato e conforme alle attuali normative urbanistiche.
    ART.8°) Il possesso di diritto verra` trasfuso alla parte promissoria acquirente dalla data del rogito notarile, per cui da tale data saranno a suo favore le rendite e a suo carico i pubblici aggravi.
    ART.9°) Le spese dell'atto notarile e per imposte di registro e/o I.V.A., nonche` quelle connesse e dipendenti, saranno a carico di parte promissoria acquirente.
    Al momento del rogito notarile verra` allegato il certificato di destinazione urbanistica.
    ART.10°) In via del tutto eccezionale viene consentito l’uso dell’immobile fino al momento del rogito notarile (entro e non oltre la data del 31 ottobre 2010). Nel qual caso la parte promissoria acquirente non addivenisse agli accordi descritti agli articoli precedenti si impegna a lasciare immediatamente libero l’immobile in oggetto di preliminare.
    ----------------------------------------------------------------------------------

    Vi descrivo la situazione in cui mi trovo adesso.
    Gli acquirenti, una coppia di fidanzati, si sono subito insediati nella casa dicendo che a giorni era pronta la fideiussione. Da allora non l'ho ancora ricevuta.
    Ho portato pazienza perche i primi 3 mesi sono stati regolari nel versare le mensilita che erano considerate "caparra".
    Da 4 mesi invece non ricevo piu niente, causa difficolta sentimentali ed economiche della coppia.
    Lei con lavoro a tempo indeterminato si è licenziata ed è sparita (si sono lasciati) e non è piu reperibile. Proprietaria di automobile recente.
    Lui senza lavoro e nullatenente ha acconsentito a lasciare l'immobile. Mi ha detto che avrebbe svuotato tutto e che avrebbe sistemato e pulito.

    E' sparito anche lui lasciando un disastro in casa. Pareti bucate e in un caso addirittura sventrata.
    Oltre a pareti e pavimenti luridi ha abbandonato poltrone, tavolini, rottami vari, ecc. Il tutto ovviamente in pessime condizioni e di nessun valore.


    In definitiva chiedo a voi cosa posso fare.
    Non ho ricevuto caparra, non ho avuto tutte mensilita concordate, ho subito danni rilevanti, devo smaltire a mio carico rifiuti e rottami, ho perso altre occasioni di vendita.

    Posso esigere qualche risarcimento? Ho diritto a ricevere tutta la caparra e il doppio di essa dal momento che sono insolventi nei miei confronti? Come posso muovermi?

    Attendo vostre idee e vostri suggerimenti.
    Grazie mille,
    Daniele Piccolo
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Purtroppo cercare indennizzi da nulla tenenti è cosa assai difficile. Se vuoi vedere il bicchiere mezzo pieno, ringrazia che ti hanno lasciato libero il fabbricato. Accanirsi per un indennizzo vuol dire affrontare spese certe di avvocati a fronte di incerti risarcimenti, comunque dilazionati nel tempo.
     
  3. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Nella sfortuna sei stato fortunato: ti hanno lasciato libero l'immobile.
    A prescindere dai tuoi diritti legali credo che rincorrere gente che non ha nulla sia una impresa adua e costosa.
    La prossima volta cerca di essere più attento.
     
  4. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Visto il tuo comportamento a dir poco imprudente, diciamo che ti è andata ancora bene.
    E' evidente nel tuo caso l'assenza di un'agenzia immobiliare che, curando la vendita, poteva aiutare gli acquirenti e soprattutto il venditore.
    Il contratto preliminare poi mi sembra fatto coi piedi: cosa credi voglia dire caparra penale?
    Una seria agenzia ti avrebbe sconsigliato vivamente di cedere il possesso, ove di contro non fosse già stata versata una forte caparra confirmatoria (30.000/50.000 euro).
    Vedi di essere prudente la prossima volta e di affidarti a degli esperti.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    L'errore madornale stà in questa clausola. Se non fosse stata inserita il preliminare aveva una sua decenza ; la caparra penitenziale avrebbe avuto una sua logica se nonfosse stata concessa l'occupazione e se fosse stata più elevata ( in genere almeno il 10%), cosa probabilmente impossibile data la scarsa consistenza patrimoniale dei ragazzi.

    Per curiosità chi l' ha suggerita ? Un amico? un avvocato? o di quale altra professione ; pare infatti , il preliminare, non essere concepito da un "inesperto" come Lei si dichiara di essere.
     
  6. Daniele Piccolo

    Daniele Piccolo Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio per le vostre risposte adeguate alla situazione ed evidentemente competenti.

    In realta sono davvero un incompetente in materia.
    Ho preso un modello di preliminare gia preparato e ho apportato delle modifiche.

    Sicuramente dalla mia ha giocato l'inesperienza e la fiducia.
    Sono convinto anche io di essere fortunato visto che hanno lasciato l'immobile libero.
    Volevo solo capire se per recuperare un po i danni lasciati all'immobile potevo tentare qualcosa.

    Vi ringrazio ancora per le vostre risposte.
    Cordiali saluti,
    Daniele
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Occorre fare una visura ipotecaria per verificare se i soggetti hanno qualche immobile (fosse anche un garage, una quota ereditata, una nuda proprietà). Allora essendoci "polpa" su cui rivalersi ci sarebbe ragione di rivalsa; diversamente come già detto è un costo inutile sostenere spese legali per una vittoria infruttuosa
     

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