1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti.
    Vorrei gentilmente esporvi il mio quesito.
    Vorrei acquistare un immobile (attualmente C3 laboratorio) per poi successivamente passarlo come civile abitazione.
    Mi chiedevo:
    A) È possibile presentando una SCIA o comunque una richiesta di cambio destinazione d'uso poter andare ad acquistare direttamente come abitazione e quindi avere tutti i privilegi fiscali dell'acquisto della prima casa?
    B) C'è un modo (attraverso un tecnico) di avere anticipatamente la garanzia che quell'immobile possa essere effettivamente cambiato d'uso?
    Mi dicono che in quanto non proprietario dell'immobile non posso presentare la richiesta.
    È vero?
    Grazie a tutti per i gentili interventi.
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    B) Assolutamente sì, la verifica in Comune delle norme di attuazione del PRG (Piano regolatore comunale) permette di sapere esattamente se sia possibile.
    A) Dovresti invertire le domande nel senso che prima devi avere la certezza che sia possibile farlo ,quindi la B). Per quanto riguarda l'acquistare direttamente è più complicato, perchè una pratica edilizia (di qualunque tipo) va aperta SOLO dal proprietario attuale (in accordo con te) e dopo l'atto di vendita fare anche la voltura della pratica edilizia a te, in quel modo non dovresti aver problema ad ottenere le detrazioni fiscali, in quanto al momento dell'acquisto (data la preesistenza di una richiesta di cambio di destinazione d'uso in civile abitazione) sarà più che possibile dimostrare che tale immobile verrà acquistato come prima casa.
     
  3. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Però per organizzare un operazione di questo tipo ti consiglio @karmacoma di fare un compromesso di compravendita davanti ad un notaio con condizioni prestabilite, in modo che le parti siano edotte sin dal principio su diritti e doveri di entrambe; onde evitare i classici "eh ma io non lo sapevo..." ed iniziare a litigare ed andare per le vie legali.
     
  4. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao Daniele, grazie tantissimo per avermi risposto.
    In parte mi stai rincuorando...

    Hai ragione!

    Il proprietario però purtroppo non mi concede questo favore. Non vuole occuparsi della questione. Altrimenti (a quanto dice l'agenzia) se avesse avuto la pazienza e la voglia, si sarebbe dedicartoo lui a fare il cambio destinazione e mi avrebbe chiesto di più di quello che sta chiedendo attualmente.
    Il problema è che in questo immobile è presente un soppalco abusivo che il proprietario non vuole rimuovere (neanche a spese mie) che a quanto pare, se si trattasse di acquistare un C3 non sarebbe un abuso. Ma lo sarebbe se fosse un abitazione civile. È complicata la cosa...

    Mi sai fornire un documento che possa leggere a riguardo?

    Infatti stavo pensando anche io la stessa cosa. Se non ti dispiace vorrei poi chiederti qualcosa in più sulla procedura per il notaio (non sono affatto esperto come avrai intuito)
     
  5. Jan80

    Jan80 Membro Junior

    Professionista
    Quindi l'"affare" non è sfumato? Ero rimasto alla decisione del proprietario di fare lui le pratiche e di venderlo per 40mila euro in più.....

    Per il soppalco non ti fare problemi: appena ricevi le chiavi lo demolisci/appoggi a terra ed avrai ripristinato lo stato legittimo (mi pare che ti fosse già stato suggerito, ma nn ricordo).

    E' decidere come iniziare la pratica che non sarà semplice, data la reticenza dell'attuale proprietario. I precedenti edilizi poi sei riuscito a vederli?
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Personalmente sul contratto di compromesso non so tutti i dettagli questo però lo puoi trovare qui sul Consiglio nazionale del notariato
    Si la risoluzione delle entrate n.14/E del 2005 (vedi PDF sotto)
    E allora è più problematico e pensare che con un compromesso era ben fatto...
    Il soppalco non dichiarato è sempre abuso (non solo per la trasformazione in civile abitazione), se non vuole venirti in contro con nulla, perché mai dovresti acquistarlo?
    Con la mole d'immobili sul mercato non dovresti avere difficoltà a trovarne uno.
     

    Files Allegati:

  7. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao jan80 (ci sto provando seguendo una via differente...la disperazione :))

    L'avvocato mi ha irremovibilmente sconsigliato di acquistare un immobile con un abuso e di arrivare quindi davanti ad un notaio ( prendere le chiavi) con dei documenti falsi. E gli darò sicuramente ascolto
     
    A magia2002 e Daniele 78 piace questo messaggio.
  8. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie millie, me lo studio...

    Io credo che ad un compromesso proprio non vogliano arrivarci a causa proprio di quell'abuso...

    Infatti, me ne sto rendendo conto. A quanto pare si tratterebbe di comprare illegalmente e non lo farò in quel caso. Io vorrei semplicemente riuscire a rimuoverlo quel abuso. Sarebbe cosi' semplice se mi concedesse di mettere in regola (a spese mie) l'immobile. Ma proprio non sente ragioni. La gente è strana

    Invece purtroppo (e per la mia disponibilità) ne sto trovando tante. E da almeno un paio di anni....
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Questo anche perché l'obbligo della conformità urbanistica dell'immobile è in vigore dal 1985, mentre per quella catastale l'obbligo è dal 2010.
    Negli atti ora il notaio è obbligato ad inserire in atto lo stato documentale dello stesso e la verifica e la certificazione dello stesso da parte di un professionista (sia catastale che urbanistica).
    Per cui il venditore è informato già all'atto di eventuali abusi.
    Se accetta l'immobile con la compravendita si prende anche in carico l'eliminazione degli abusi.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come ti scrivevo sopra anche l'atto deve menzionare eventuali abusi e dare informazione all'acquirente, diciamo che con il compromesso partite entrambi "blindati" fin dall'inizio. Se non vuole, lascia perdere, non è un affare per te.
     
  11. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Daniele, dato che mi piace veramente tanto la professionalità con la quale mi stai consigliando, ti chiederei questo:

    Mi consigli di lasciar perdere di netto se non vuole arrivare ad un compromesso oppure posso provare la strada della rimozione degli abusi?
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Su questo non sono molto convinto e ti spiego subito perchè:
    Tu per confrontare (a parità di condizioni due o pi§ immobili oltre allo stessa tipologia dovrebbero avere una similare stato di manutenzione).

    Mi spiego: per un immobile come quello che vuoi acquistare tu devi considerare:
    1) Costo di acquisto dell'immobile e tasse notarili (mi sembra che sia ovvio)
    2) Costo dei professionisti che interverranno nell'opera (progettista e direttore dei lavori, coordinatori della sicurezza, strutturista, collaudatore) TI MANCA
    3) Impresa o imprese che vi lavorano (imprese edili, idraulici, serramentisti, elettricisti ecc.) TI MANCA

    Quindi non è assolutamente assodato che un immobile di questo tipo possa costare meno di un altro già adeguato alla civile abitazione che puoi trovare sul mercato. Io non lo farei un acquisto così a meno che non mi sia innamorato perdutamente di questo immobile.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Meglio, ti consiglio di scrivere sul compromesso che sono stati riscontrati diversi abusi e che l'acquisto ovviamente sarà effettuato non solo entro una tale data ma che se entro tale data non saranno eliminati, sarai libero di acquistare altrove.
     
  14. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    L'opera non richiederebbe interventi edilizi. A meno che abbia capito ciò che intendi

    È già stato ristrutturato (e con buone rifiniture) e pronto ad essere abitato. Ci ha abitato il proprietario.

    Non nego che mi piaccia e soprattutto che è il primo immobile che mi ha fatto veramente venire voglia di mettermi in un mutuo.
    Come cifre ho considerato 4% (o 9% se si tratta di c3) di imposte + 10.000€ per fare cambio di destinazione + oneri agenzia + notaio.
    Dimentico altro?
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Se non vuole il compromesso lascia perdere. Non rimanere FREGATO.
     
  16. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ecco, mi sembra chiaro il messaggio.
    Secondo te quali potrebbero essere i motivi per cui non vuole andare ad un compromesso oltre a quell'abuso?
    E secondo te questa cosa vale solo se si tratta di un abitazione o anche se lo prendessi come c3?
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Insomma, difficile che un edificio in C/3 abbia già i requisiti per poterlo abitare, per quello che ti ho parlato dei lavori.
    Ma con abusi edilizi, quindi stai acquistando pure un bene adibito ad abitazione ristrutturato ma il cui catasto non è mai stato cambiato...ed è stato ristrutturato pure facendo abusi, complimenti!
     
  18. Jan80

    Jan80 Membro Junior

    Professionista
    Ho capito, vuoi fare le cose in regola, ed ha RAGIONE a volerlo sebbene la controparte non sia del tuo stesso avviso!

    Forse una soluzione c'è sebbene sia un po' contorta:
    1 - Prendi in affitto il laboratorio artigianale;
    2 - Presenti un progetto di risanamento conservativo d'urgenza (art. 1577 c.c.) a tuo nome con autorizzazione scritta del proprietario(questa te la deve concedere!);
    3 - Ti liberi degli abusi, compreso lo stramaledetto soppalco;
    4 - In variante ci aggiungi anche il cambio di destinazion d'uso (che è ammesso nel risanamento conservativo):
    5 - Acquisti una edificio residenziale.

    Sta attento agli oneri, ti ho già detto che mi sembrano troppo bassi, e non solo a me.

    Altro non mi viene per il momento.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  19. karmacoma

    karmacoma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Lo so, infatti tutta sta compravendita è resa inaccessibile proprio da queste condizioni. Peccato perchè mi piaceva tanto.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perchè in immobile in C/3 ossia (un laboratorio per arti e mestieri) vedi qui non potrebbe mai essere usato come civile abitazione, non potrebbero darti l'agibilità per la civile abitazione.
    Quindi l'agibilità eventualmente allegata NON può andar bene.

    Un immobile che originariamente era un C/3, ristrutturato, avrebbe dovuto non solo come minimo essere già essere un A/2 (casa di civile abitazione) ma dovrebbe avere l'Agibilità rilasciata dal comune come casa.

    Inizio a capire perchè non voglia, e perché il prezzo sia più basso di altri.
    Io la mia te l'ho detta, poi i soldi sono i tuoi e sei tu che decidi.
     
    A Jan80 piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina