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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Affitto una casa ( ma anche un negozio, un ufficio etc.) e se poi decido di comperala mi viene scalato il canone pagato. Parliamo del “Rento to By” e delle garanzie introdotte recentemente che rendono più appetibile l’istituto

    Trattasi di un contratto misto composto da una locazione con opzione di acquisto entro una certa data ; in gergo è noto come “ Rent to by” (dall ‘ inglese : affitto per comperare ). L’art.23 del DL 133/2014 in vigore dal 12 settembre 14, ha introdotto a favore del possibile futuro acquirente significative garanzie a tutela dei rischi che impedivano il decollo di questo interessante istituto, istituto che potrebbe aiutare coloro che desiderano acquistare una casa ma non dispongono della liquidità per versare quel 30 % del prezzo che poi renderebbe possibile accendere un mutuo per il restante 70% .

    Andiamo dritti al cuore del problema con un semplice esempio : Rossi (locatore-promittente ) affitta un appartamento a Bianchi (conduttore-promissario) al prezzo di 600 euro mensili con la facoltà da parte di quest’ultimo di acquistarlo entro 6 anni , ad un prezzo oggi stabilito in euro 120.000 euro imputando in conto corrispettivo una parte del canone pagato mensilmente (es. 400,00 euro ) .

    In sostanza dopo 6 anni Bianchi avrà maturato un credito di euro 28.800,00 ( 400 mensili x 12 mesi x 6 anni ) e potrà comperare contraendo un mutuo integrale di euro 91.200,00 (120.000-28.800)- In sostanza alla firma del contratto misto originario ( locazione + opzione di compravendita ) si stabilirà quale parte di quanto versato mensilmente sia imputabile in conto canone locativo (nell’esempio euro 200 ) e quanto imputabile in conto corrispettivo (nell’esempio euro 400 ) dell’unità immobiliare se il conduttore a fine locazione decidesse di comperare

    In siffatta maniera si rende fattibile seppure a distanza la compravendita che diversamente non si sarebbe potuto eseguire stante l‘ incapacità economica del conduttore, futuro compratore.

    Ma dove sta la novità? Prima della entrata in vigore delle norma citata il contratto succitato era comunque fattibile ma esponeva a grossi rischi il futuro acquirente nell’ipotesi che nel corso dei sei anni ipotizzati ( ma potrebbero essere anche 10) il promittente fallisse, truffasse o incappasse involontariamente in altra disavventura. La novità sta nelle garanzie fornite dalla norma al possibile compratore consistenti in un sicuro scudo protettivo da possibili perdite economiche per cause a lui non imputabili

    L'avvenuta regolamentazione del “ Rent to buy” consente che il contratto misto originario (contratto di locazione con opzione di acquisto) venga “trascritto” in un registro pubblico tenuto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliare ( a Brescia è situato in Via Marsala ). La trascrizione costituisce un “marchio” impresso sul registro che segna un diritto che nessuno può ne ignorare ne “ scavalcare “ . Per ottenere questo beneficio (trascrizione e conseguente pubblicità ) occorre che l’atto sia stipulato presso un Notaio. Il tempo massimo di durata della protezione data dalla trascrizione è di 10 anni

    Dettagliatamente l’effetto della “trascrizione “ determina irrinunciabili fondamentali protezioni ; infatti :

    1-se dopo la stipula del contratto misto ( locazione-opzione di vendita) il bene subisse l’iscrizione di una ipoteca giudiziale, un pignoramento o quant’altro , ciò non inciderebbero sul diritto del potenziale conduttore-acquirente proprio perché con “ la trascrizione “ egli ha informato i terzi dei sui diritti e del suo credito stabilendo un primato che prevale sugli altri che hanno trascritto il titolo dopo di lui. Unica attenzione va prestata al caso in cui il locatore-venditore avesse in corso all’atto dell’inizio della locazione un mutuo ipotecario anche volontario perché in questo caso se interrompesse il pagamento delle rate la banca porrebbe il bene all’asta prevalendo su tutti appropriandosi di tutto il ricavato . In tal caso occorre coinvolgere la banca nel contratto in modo tale che il pagamento del canone sia intercettato dalla banca a soddisfazione/ tacitazione del credito nato con la concessione del mutuo al locatore-venditore
    Analogamente se oggetto del contratto misto è un'abitazione in corso di edificazione da parte del costruttore , vige il divieto di stipulare il contratto qualora l'immobile risulti oggetto di ipoteca seppure volontaria , salvo che detta ipoteca non sia frazionata e al conduttore sia accollata solo quella quota parte riferibile a quella unità che intende comperare ; in tal caso, i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento del mutuo frazionato

    2-se nel periodo di durata della locazione mista il venditore intendesse fare “lo sgambetto” e cedere l’immobile ad un terzo ( c.d. compagno di merende) a costui verrebbe opposta l’esistenza del Rent to By , vanificando l’imbroglio e facendo salvi tutti i versamenti e diritti nascenti fin dall’origine ;

    3-se Locatore-venditore per un verso o per l’altro risultasse inadempiente al conduttore-compratore rimarrebbe fermo quanto meno il diritto alla restituzione delle somme versate ai fini del Rent to Buy in quanto tale diritto di credito è supportato da privilegio speciale così che l’eventuale ricavato della vendita all’asta dovrà essere destinato prioritariamente al rimborso del credito maturato

    4-In caso di fallimento del locatore-promittente venditore il contratto proseguirebbe con gli assegnatari essendo assai improbabile e limitata la possibilità di esperire un‘ azione revocatoria.

    E se fosse il conduttore-promissario l’ inadempiente ? in questo caso il locatore avrebbe diritto alla restituzione dell'immobile e al trattenimento di tutto il canone ( nell’esempio di tutti i 600 euro mensili) a titolo di indennità. Analogamente in caso di fallimento del conduttore, il curatore potrà recedere dal contratto restituendo l'immobile al locatore che pure avrà diritto a trattenere titolo di indennità i canoni “misti” percepiti

    Va da se che nell’esecuzione di un transazione così articolata sia consigliabile che le parti contraenti si facciano assistere da professionisti specializzati già dall’inizio delle trattative

    Articolista: Ennio Alessandro Rossi www.realessandro.it
     
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  2. aristideloris

    aristideloris Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Solo un chiarimento: per il venditore, ai fini della tassazione sul reddito annuo si tiene quindi conto di 2oo € al mese x 12 mesi, in quanto i 400 € x 12 mesi sono da considerarsi come corrispettivo sulla futura vendita ? Grazie
     
  3. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E se per tasse non pagate dal locatore Equitalia iscrivesse ipoteca dopo la registrazione del contratto cosa succede? chi prevarrebbe?
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Il locatore acquirente dovrebbe avere priorità su tutti i creditori intervenuti successivamente al contratto. Trovo una buona cosa e potrà avere buoni riscontri sul mercato
     
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  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    ritengo che il locatore debba tassare i 200.00 come logico; ma vi saranno chiarimenti (anche per l'inquadramento civilistico essendo un contratto atipico: non di mera locazione, non di mera vendita ) che mi riservo di postare

    cordialità
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Se l'azione di Equitalia fosse successiva alla trascrizione del contratto misto in questione ciò' non avrebbe alcun effetto sul conduttore-compratore salvo che in vista di una possibile azione imminente di Equitalia venditore/locatore e conduttore/ locatore (d'accordo) lasciassero intendere dai loro comportamenti concludenti avessero preordinato la stipula del contratto al fine di frodare il creditore
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Rent to buy
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Alcune precisazioni/integrazioni.
    Il contratto di rent to buy non è affitto (resta da capire come ci si regolerà per un'eventuale possibilità di applicare la tassazione attraverso cedolare secca). Conseguentemente non si applicano le norme dettate dalla legge 392/78 (locazione di immobili urbani) e dalla legge 431/98 (locazione di immobili ad uso abitativo). Quindi non si applicano le norme relative a durata contrattuale e modalità di rinnovo e disdetta per l'impedimento del rinnovo.
    Inoltre, il conduttore deve fare l'inventario e dare una cauzione al proprietario (anzi, concedente); le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria spettano al conduttore, come pure quelli straordinari derivanti dall'inadempimento di quelli ordinari; la manutenzione straordinaria spetta al proprietario.
    Il rent to buy deve essere necessariamente stipulato per atto notarile al fine della sua trascrizione nei registri immobiliari. Questo lo rende un titolo immediatamente esecutivo in caso di inadempimento del conduttore alle obbligazioni contrattuali (ergo: non serve avviare un procedimento di sfratto).
     
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  9. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho letto un interessante articolo sul rent to buy (Il Sole del 24 settembre) e concordo con Tovrm: le norme che lo regolano sono quelle relative all'usufrutto e non alla locazione.
    E' vero che in caso di inadempimento del conduttore il proprietario non procede con lo sfratto ma "con un'azione esecutiva di rilascio ai sensi dell'art. 2930 Cod. civile".
    Quest'azione è più veloce dello sfratto? Il proprietario può rientrare in possesso dell'unità immobiliare in tempi ragionevoli?
    Mi sembra importante questo aspetto, oltre alla certezza di "acquisire interamente i canoni a titolo di indennità per la cessione del bene in godimento, se non diversamente convenuto nel contratto". In questo caso però penso che anche la parte precedentemente accantonata come corrispettivo della futura vendita debba essere tassata. Oppure rappresenta una forma di risarcimento danno per la mancata vendita?
    Per quanto riguarda la trascrizione nei Registri immobiliari: la sua efficacia "può durare per tutta la durata del contratto rent to buy (e non solo per max tre anni come accade con la trascrizione del preliminare di compravendita) ma senza eccedere un decennio". Ne deduco che la durata contrattuale massima del rent to buy sia di dieci anni senza nessuna possibilità di proroga.
     
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  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Poiché si tratta di un titolo immediatamente esecutivo, di fatto si avvia rapidamente il processo di liberazione dell'immobile, sulla falsariga di quanto avviene per le vendite all'asta di immobili: lì è il decreto di trasferimento il titolo esecutivo.
    In caso di inadempimento da parte del conduttore, la parte che il proprietario trattiene a titolo di indennità non verrebbe tassata in quanto è trattenuta a titolo di risarcimento per la mancata vendita e non va in conto canoni.
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Interessante articolo del sole del 24 settembre 2014 a firma Notaio Busani-Emanuela Lucchini Guastalla
    In sintesi gli esperti ci spiegano che siamo di fronte ad una fattispecie contrattuale nuova diversa dalla classica “locazione “ , tutta da ridefinire . Nel nuovo contratto “ RTB “ sorge a favore del conduttore (futuro possibile acquirente ) un diritto di godimento dell'immobile abbinato ad un diritto opzionale o automatico . Nel primo caso rientra l’ipotesi contrattuale che vede il conduttore beneficiare di un'opzione di acquisto (alla fine del periodo previsto posso a mia scelta comperare o rinunciare ); nel secondo si appalesa un contratto ad esecuzione obbligatoria ( con il pagamento dell'ultima rata diverrò automaticamente proprietario , senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).

    Le premesse sono di tutto rilievo: se il contratto di Rtb non contraddistingue una locazione “qualificata “ ma un contratto “ altro ” , non dovrebbero applicarsi le norme vincolistiche ex legge 392/1978 o legge 431/1998 in particolare in tema di durata minima dei contratti, automatico rinnovo, disdetta per impedirne il rinnovo, etc..
    I rapporti tra locatore-concedente e conduttore discendono direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (ndr : la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme civilistiche dell'usufrutto con tutte le conseguenze che esso comporta ('inventario iniziale oneri di custodia, di amministrazione e manutenzione ordinaria o straordinaria , le riparazioni straordinarie e le conseguenze sul proprietario che rifiuta di eseguirle o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo - in tal caso il conduttore potrebbe farle eseguire a proprie spese salvo il diritto al rimborso ) etc.

    Restano poi in sospeso le problematiche legate alla eventuale procedura di sfratto (ex art.658 Cpc) se il conduttore non adempie ; oppure se il concedente debba ricorrere all 'azione esecutiva di rilascio, ex art. 2930 del Codice civile tenuto in debito conto delle conseguenze date dall’inadempimento se previste nell’atto notarile obbligatorio ; se infatti concludono gli articolisti , l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
    Sintesi a cura di EnnioR
     
    Ultima modifica: 26 Settembre 2014

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