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  1. montaga69

    montaga69 Nuovo Iscritto

    ciao a tutti,
    vorrei partecipare ad un'asta giudiziaria senza incanto, per l'assegnazione di un appartamento a Milano citta'. L'appartamento e' occupato dal debitore esecutato, una famiglia di stranieri, credo con bambini. Il prezzo base e' per questo molto appetibile. Cosa ne pensate ? Quali difficolta' di prevedono per liberare l'appartamento ? Che tempi ci sono ? E' immorale buttar fuori di casa che hanno il torto di non aver pagato le spese condominiali ?
     
  2. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Io ho partecipato solo a 3 aste.
    Credo di poterti dire che il tribunale giudiziario non ha alcuna competenza per l'occupazione, tanto è vero che ci sono aste di immobili occupati senza titolo.
    Se non hai fretta di utilizzare l'immobile, prova a partecipare ma non farti illusioni sulla possibilità di entrarne in possesso in tempi brevi. I tempi specie se ci sono dei minori sono lunghi, non so quanto.
    I motivi per buttarli fuori sono un uso personale o dei tuoi famigliari.
    Sulla moralità è discutibile. La domanda sorge spontanea e non è banale: perchè non hanno pagato le spese condominiali?
    Io lascerei satre l'asta, sono solo beghe. Vedi tu...
     
  3. montaga69

    montaga69 Nuovo Iscritto

    non hanno pagato non solo le spese condominiali per 4000 euro, ma anche il mutuo della banca che e' creditore pignoratizio , anche se il pignoramento lo ha chiesto il condominio (che e' a questo punto essendo chirografo non penso che prendera' un euro). Quindi gli occupanti dovrebbero essere i proprietari e la loro famiglia. E' corretto cio' che dici soprattutto circa i minori, mi chiedevo infatti se la procedura giudiziale fosse piu breve di uno sfratto per morosita' . Qualche milanese nel forum potrebbe saperlo
     
  4. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Con il condominio ti metti daccordo, credo.
    Con la banca anche, non credo siano interessati a pignorare il bene, ne hanno già molti, se arrivi tu e continui a pagare il mutuo penso che loro siano solo contenti.
    Fatti bene i contie vedi alla fine quanto ti viene a costare.
    L'unico risparmio che vedo sono le spese del notaio che in questo caso non hai.
     
  5. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve,
    Verifica che nella perizia del Tribunale i locali siano considerati "liberi" ovvero solo occupati dai proprietari in qualita' di custodi dell'alloggio, senza presenza di altri titoli (ovvero non esiste nessun contratto di locazione anche parziale a parenti amici ecc precedente la data di notifica di pignoramento a seguito di decreto ingiuntivo promosso dal Condominio e dalla Banca) verifica attentamente ed accertati che non sia stato messo in atto (prima della data di notifica di pignoramento) la furberia di divorziare dalla moglie in modo che per la stessa l'alloggio venga assegnato come tetto coniugale dove crescere i figli minorenni.
    Metti in conto che imprevisti, lungaggini ed intoppi burocratici sono probabili
    Se partecipi all'asta e te la aggiudichi, richiedi al Tribunale di apporre alla fine del decreto di trasferimento la formula esecutiva dell'intimazione di stratto esecutivo,
    ecco un'esempio
    " INGIUNGE
    alla ............. Cod. Fisc......... ed a chiunque altro di rilasciare immediatamente all'aggiudicatario i beni sopra descritti
    Tribunale di TORINO , li.../.../...... "
    oppure
    "INGIUNGE
    alla societa' ......cf....pIva..... e al sig. .......nella sua qualita' di legale rappresentante e a chiunque altro di rilasciare gli immobili venduti nella disponibilita' del compratore: ditta ....... c.f. p.IVA........., salvi gli eventuali diritti dei terzi opponibili alla procedura fallimentare.
    TORINO li, ..../.../......"

    saluti Marco
     
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  6. merlo

    merlo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buon giorno Momtaga69,
    Ho di recente comperato un immobile all'asta ed era occupato dall'esecutato, pero' nel bando d'asta era scritto:
    "l'immobile sarà consegnato libero da persone e cose", e infatti, il tribunale, me lo ha consegnato libero.Per quanto riguarda il resto è normale che l'esecutato non abbia pagato le spese del condominio, infatti se è fallito vuol dire che aveva problemi finanziari e da quando gli hanno pignorato la casa senzaltro non avrà pagato nulla di condominiale.
    Se nel bando d'asta non c'è quella precisazione,l'esecutato te lo devi mandare via te, quindi fatti le dovute valutazioni sulla convenienza di imbarcarsi su una avventura del genere.
    ciao.
    Merlo
     
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  7. massaro tommaso

    massaro tommaso Nuovo Iscritto

    Il Decreto di Trasferimento che sarà emesso dal Giudice dopo l'aggiudicazione è già un titolo esecutivo per eseguire lo sfratto.
    Logicamente ci sono tempi tecnici.
    Parlo della Provincia di Pistoia; un mio cliente si è rivolto ad un avvocato per dare corso allo sfratto stesso. Sono trascrosi circa 2 mesi dal Decreto ed aveva già il titolo approvato dal giudice. Ha chiesot all'ufficiale giudiziario di provvedere allo sfratto. Circa un mese e lo stesso ufficiale si è presentato alla porta dell'appartamento. L'esecutato ha accampato una scusa che la suocera (di età avanzata) aveva la febbre. L'ufficiale gli ha dato altri 20 giorni.
    Alla scadenza l'ufficiale si è ripresentato e stavolta l'occupante aveva un figlio malato. L'ufficiale gli ha concesso ulteriori 15 giorni con la dicitura che la volta successiva, con un fabbro scardinava la prota ed entrava. Logicamente non avrebbe potuto (ci spiegava poi) perchè dovevamo provvedere a reperire un locale dove alloggiare i mobili, ecc.
    L'occupante alla scadenza di 14 giorni ha consegnato le chiavi.
    In definitiva con il Decreto - essendo tiolo esecutivo - in circa 6-8 mesi dovresti riuscire a rientrare nel possesso.
    Per la morale tieni presente che se non lo comprassi Tu lo farebbe qualcun altro e molte volte sono società che hanno da investire capitali ed acquistano a prezzi convenienti.
    Ultimo consiglio: invece di perdere mesi per lo sfratto e spendere soldi per l'avvocato, dopo che l'avrai acquistato presentati dall'occupante e offrigli dei soldi che possa a sua volta spendere per trovare un quartiere in affitto ecc.
    Tu guadagni ripeto tempo e soldi e a lui gli rimane qualcosa. Il 99% dei casi funziona.
    Auguri.
    Geom. Tommaso Massaro-Collegio Pistoia
     
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  8. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve,
    a volte succede pure che l'esecutato non riuscisse a pagare le rate del mutuo ma possa pagare un'affitto, quindi in caso di acquisto per investimento a volte si riesce a stipulare un contratto di locazione conil vecchio proprietario e ad avere un Conduttore solvibile ;)
     
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  9. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Ottima soluzione quella proposta da pallinoalba anche se un po' pericolosa nella pratica.
     
  10. montaga69

    montaga69 Nuovo Iscritto

    volevo un chiarimento, preciso che l'immobile pignorato appartiene per il 50% al debitore esecutato e per il 50% ad altra persona, suppongo convivente. Il debitore esecutato non risulta dalla anagrafe italiana, mentre l'altra persona risulta alla anagrafe in stato "celibe". La perizia fa menzione di "immobile risulta occupato dal debitore esecutato e dai suoi famigliari". Mi chiedo se tale circorstanza possa rappresentare un problema in caso di esecuzione, mi chiedo anche nel caso in cui abitassero nell'appartamento anche figli minorenni della debitrice esecutata o del compagno, questo possa rappresentare un problema . grazie ;)

     
  11. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Ogni asta e' un caso a se' da valutare attentamente specialmente quando il quadro non e' completamente chiaro.
    Attenzione ai casi famigliari complessi come questo
    se non basta cio' che trovare in internet per valutare la pericolosita' dell'operazione, recatevi di persona in Tribunale e prendete visione di tutta la pratica, leggetela attentamente e scoprite se ci sono alcune parti o alcuni punti non riportati nel sito visitato, il perito deve rispondere a precise richieste del giudice, quindi cosa scrive relativamente allo stato dei locali, sono considerati LIBERI oppure no, ripeto verificare se il perito denuncia la presenza di titoli vari di possesso/utilizzo

    Un caso di dubbi non rischiare e se altri si aggiudicano l'immobile che avevate scelto, non pensate di aver perso un'affare , non sapete a quali difficolta' andra' incontro l'acquirente , un vecchio detto dice che mezzo il mondo e' da vendere e l'altra meta' e' da comprare quindi troverete un'altra occasione che magari vi fara' rischiare meno
    La regola principe secondo il mio parere e' di non innamorarsi mai dell'immobile oggetto dell'asta o almeno occorre rimanere il piu' obbiettivi e distaccati possibile se avete dubbi voi potrebbero averli anche altri, quindi potrebbe succedere che l'asta vada deserta e che il prezzo venga abbassato in modo da compensare i dubbi che i potenziali acquirenti hanno
    saluti Marco
     
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  12. lila7981

    lila7981 Nuovo Iscritto

    salve a tutti ,

    vi chiedo un consiglio ,
    ho acquistato una casa all'asta a gennaio il decreto di trasferimento e stato firmato il 17 marzo sono 8 mesi che sono propretario d'una casa e che pago il mutuo ma occupata da persone senza titolo valido !! tutto questo perche sono protetti dalla leggi , ma sono 8 mesi che mantengo questa famiglia .
    i carabinieri non le hanno fatto uscire di casa perche hanno 2 bambini minori , l'ufficiale giudiziario nel primo accesso il 06 luglio ha soltanto avvisato ma con la forza del ordine che ho chiamato io tramite il mio legale altrimenti andava da solo , nel secondo accesso il 17 settembre l'ex propretario ci ha presentato la copia della richiesta d'emergenza abitativa datata il 15 settembre (quindi di 2 giorni prima del secondo accesso) e stato molto furbo a prendere tempo da 7 luglio a 15 settembre cosa faceva ??? e cosi abbiamo rinviato l'accesso al 9 di novembre pero il bello adesso e questo :
    1- la richiesta della casa del'ex propriatario e stata accolta ed e classificato 15simo nella graduatoria ma non ci sono case disponibile al momento , il comune non sa neanche quando ci saranno comunque ci sono 14 famiglie prima di lui .
    2- La forza del ordine non ce il 09 novembre perche hanno un intervento da un'altra parte .

    quindi il 9 novembre andremo li io , legale e l'ufficiale giudiziario a vedere di fargli convincere di uscire ma sicuramente non uscira . allora ho pensato di chiedere l'identita per questi 8 mesi visto che ogni volta che andavo li mi proponeva di pagarmi l'affito ,
    la richiesta d'indenita la faccio preparare tramite il mio legale dandolgli il tempo di restare nella casa per cercarsi una sistemazione fino a gennaio perche dovremo comunque rifissare una nuova data di accesso visto che la forza del ordine non sara presente questa volta . non li posso concedere piu tempo ne aspettare quando li verra assegnata la casa .

    qualcuno mi puo dire cosa ne pensa della mia mossa ?
    ho letto altri esperienze nei altri forum , almeno a me non mi hanno chiesto di prenotare l'ambulanze e la stanza boxe per il trasloco non so se un buon o cattivo segno ? forse perche sanno che non l'avrebbero messi fuori comunque , sai non bisogna mai fidarsi di nessuno .







    Aggiunto dopo 2 minuti :

    salve a tutti ,

    ho visto i vostri consigli vi chiedo se mi potete auitare ,
    ho acquistato una casa all'asta a gennaio il decreto di trasferimento e stato firmato il 17 marzo sono 8 mesi che sono propretario d'una casa e che pago il mutuo ma occupata da persone senza titolo valido !! tutto questo perche sono protetti dalla leggi , ma sono 8 mesi che mantengo questa famiglia .
    i carabinieri non le hanno fatto uscire di casa perche hanno 2 bambini minori , l'ufficiale giudiziario nel primo accesso il 06 luglio ha soltanto avvisato ma con la forza del ordine che ho chiamato io tramite il mio legale altrimenti andava da solo , nel secondo accesso il 17 settembre l'ex propretario ci ha presentato la copia della richiesta d'emergenza abitativa datata il 15 settembre (quindi di 2 giorni prima del secondo accesso) e stato molto furbo a prendere tempo da 7 luglio a 15 settembre cosa faceva ??? e cosi abbiamo rinviato l'accesso al 9 di novembre pero il bello adesso e questo :
    1- la richiesta della casa del'ex propriatario e stata accolta ed e classificato 15simo nella graduatoria ma non ci sono case disponibile al momento , il comune non sa neanche quando ci saranno comunque ci sono 14 famiglie prima di lui .
    2- La forza del ordine non ce il 09 novembre perche hanno un intervento da un'altra parte .

    quindi il 9 novembre andremo li io , legale e l'ufficiale giudiziario a vedere di fargli convincere di uscire ma sicuramente non uscira . allora ho pensato di chiedere l'identita per questi 8 mesi visto che ogni volta che andavo li mi proponeva di pagarmi l'affito ,
    la richiesta d'indenita la faccio preparare tramite il mio legale dandolgli il tempo di restare nella casa per cercarsi una sistemazione fino a gennaio perche dovremo comunque rifissare una nuova data di accesso visto che la forza del ordine non sara presente questa volta . non li posso concedere piu tempo ne aspettare quando li verra assegnata la casa .

    qualcuno mi puo dire cosa ne pensa della mia mossa ?
    leggendo altri esperienze almeno a me non mi hanno chiesto di prenotare l'ambulanza e la stanza boxe non sono se un buon o cattivo segno ? forse perche sanno che l'avrebbero messi fuori comunque , sai non bisogna mai fidarsi di nessuno .
     
  13. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Qualcuno... non ricordo chi ... tra queste righe ha anche gia' prospettato l'idea di offrire una buonauscita all'esecutato che non se ne vuole andare in cambio di una pronta riconsegna.... visti gli otto mesi passati a sbafo e dato che non penso ti corrispondera' mai una indennita' per 8mesi , forse ... con il senno di poi era la mossa giusta da fare appena ottenuto il decreto di trasferimento.
    Anche se come leggo hai gia' un mutuo a tuo carico e quindi capisco che sono mosse che possono fare gli acquirenti che in queste situazioni ci si infilano per speculazione/investimento con alle spalle una certa tranquillita' economica. (per cui possono attendere i lunghi tempi di liberazione oppure fare proposte di buonauscita)
    saluti ed in bocca al lupo ... Marco
     

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