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Marchesa

Membro Attivo
Ciao a tutti,
mi sono da poco iscritta a propit e mi trovo benissimo perchè risolve velocemente e in maniera precisisissima un sacco di problemi e quesiti che pongo..:ok:

Vorrei acquistare una casa di abitazione che ora è di proprietà di tre eredi persone fisiche:
prob. 1: non sono sicura che abbiano fatto la dich. di successione, come posso saperlo per certo? :shock:

prob. 2: dato che su questa casa ci sono un sacco di lavori da fare, vorrei stipulare un preliminare ad effetti anticipati, facendomi già immettere nel possesso al pagamento di una somma. La questione è: ai fini dell'imposta di registro, è meglio chiamare questa somma anticipo o caparra??? la cosa non è di poco conto...
E, ad ogni modo, posso già stipulare il mutuo contestualmente al preliminare???
o mi conviene aspettare la registrazione e, se nel caso, l'eventuale trascrizione?
Grazie grazie
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Prob. 1 con una visura catastale è possibile sapere l'intestazione di un immobile.
Prob. 2 se ti immettono nel possesso del bene è una fortuna, ma non ti è sufficiente ne per stipulare un mutuo. Nessuna banca erogherebbe un mutuo prima che siano passati 15 gg, dall'intestazione del bene a tuo nome. Forse una banca ti anticiperebbe una parte della cifra sul tuo progetto.
Adriano Giacomelli
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Se l' IMMOBILE è stato ricevuto per successione ereditaria, a tutela del compratore è necessario che sia stata fatta la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.
Supponiamo, infatti, per esempio che il venditore, unico erede legittimo del fratello defunto, venda a LEI un immobile dell'eredità. Dopo qualche settimana spunta un testamento del defunto che nomina erede un nipote.
Ai sensi dell'art. 534 c.c., se non è stata trascritta l'accettazione dell'eredità, l'erede-nipote può agire anche contro il compratore (LEI) per avere la restituzione dell'immobile; se è stata trascritta l'accettazione, l'erede effettivo (il nipote) può agire solo contro l'erede apparente (il fratello).
Si faccia assistere dal notaio prima di assumere obbligazioni : acquistare un immobile ereditato non è una cosa da prendere alla leggera
cordialità
 

Marchesa

Membro Attivo
Grazie a Adriano Giacomelli e a Guru :)fiore:)
Stamattina ho saputo dai venditori che hanno stipulato la dichiarazione di successione nel 2005
e quindi regolarmente registrata all'Agenzia delle Entrate: questo è sufficiente o devo comunque chiedere la trascrizione dell'accettazione dell'eredità? Con il Notaio abbiamo deciso di anticipare tutto al preliminare.
La cosa che non mi è chiara è se la somma che voglio concedere al preliminare mi conviene chiamarla caparra o acconto.
In questo senso non ho capito molto la differenza ai fini delle imposte :confuso:
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Il Notaio lo sa, ma deve essere caparra confirmatoria, anche perchè all'atto di preliminare risparmi delle tasse di registro.
Scusate se non ho usato i termini esatti ma la sostanza dovrebbe essere questa.
Adriano Giacomelli
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Se non fosse chiaro, ti consiglio di non sottoscrivere, MAI, un preliminare per un bene cointestato con uno solo dei comproprietari.
Comprare immobili, terreni cointestati, solo con la firma contestuale di tutti i proprietari, oppure presenti per delega notarile.
Adriano Giacomelli
 

Jrogin

Fondatore
Membro dello Staff
Professionista
Comprare immobili, terreni cointestati, solo con la firma contestuale di tutti i proprietari, oppure presenti per delega notarile.
concordo con Adriano Giacomelli al 100%:applauso:
 

Marchesa

Membro Attivo
grazie a tutti, siete forti! :applauso:
Ho la presenza sicura di tutti i tre eredi, uno per delega notarile con procura speciale a vendere :D
quello che non mi è chiaro è se è sufficiente la successione o se devo far fare dal notaio anche la trascrizione dell'accettazione dell'eredità
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Vedrà che prima del rogito notarile il Notaio procederà a fare fare l'accettazione e trascrizione : Comunque prima si fà e meglio è. Lei pretenda che vengano fatte prima o contestualmente al rogito già inserendo l'obbligazione nel preliminare
 

Marchesa

Membro Attivo
ho appena saputo dal Notaio che mi sbaglio: non si tratta di successione ma di donazione.
Cambia tutto, vero?
non devono fare l'accettazione dell'eredità?
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Si faccia assistere dal notaio prima di assumere obbligazioni : acquistare un immobile PROVENIENTE DA DONAZIONE non è una cosa da prendere alla leggera
 

Marchesa

Membro Attivo
Sono asistita da due avvocati e un Notaio :fico:
però volevo capire per bene per mio conto e poi parlarne con loro...
Spero di non disturbare
 

Marchesa

Membro Attivo
...e la donazione è stata fatta a tutti e tre gli eredi per 1/3 ciascuno
non ci sono altri immobili nè altri eredi
Non dico di essere in una botte di ferro ma, salvo un figlio nascosto
che salti fuori all'improvviso, non dovrei avere grossi problemi
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Nel suo caso si può affermare che il rischio è astratto tanto piu' che non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi. Tant’è vero la Cassazione (sent. 17.3.1994 n. 2541) ha ritenuto inapplicabile nel caso di specie l’art. 1481 c.c. in quanto tale norma presuppone che “il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, ove esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l’evizione possa verificarsi ….” con la conseguenza che “il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima, esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa (nel caso esaminato dalla corte) sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia”.
Nel suo caso, tale rischio come detto pare minimo , dal momento che le donazioni, fatte a favore di tutti e tre i figli pare siano state eque e vi sia stata piena accettazione da parte di tutti della donazione.

Unico problema ( visto che verso i beni di provenienza donativa c'è da parte del mercato anche psicologicamente una certa diffidenza) sta nel fatto che Lei possa riscontrare qualche difficoltà nell' ottenimento di un possibile mutuo o in sede di possibile rivendita.

Concludo che ( secondo la scadenza che viene prima) decorsi 20 anni dalla donazione o 10anni dalla successione il suo immobile acquisterà sicurezza di circolazione perchè ogni timore anche psicologico verrà meno
 

Marchesa

Membro Attivo
Devo dire che mai al mondo avrei trovato tanta diponibilità e competenza
per di più gratuita...grazie davvero a Ennio Rossi :daccordo:
Caffè pagato???
 

Saitta

Nuovo Iscritto
Se l' IMMOBILE è stato ricevuto per successione ereditaria, a tutela del compratore è necessario che sia stata fatta la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.
Supponiamo, infatti, per esempio che il venditore, unico erede legittimo del fratello defunto, venda a LEI un immobile dell'eredità. Dopo qualche settimana spunta un testamento del defunto che nomina erede un nipote.
Ai sensi dell'art. 534 c.c., se non è stata trascritta l'accettazione dell'eredità, l'erede-nipote può agire anche contro il compratore (LEI) per avere la restituzione dell'immobile; se è stata trascritta l'accettazione, l'erede effettivo (il nipote) può agire solo contro l'erede apparente (il fratello).
Si faccia assistere dal notaio prima di assumere obbligazioni : acquistare un immobile ereditato non è una cosa da prendere alla leggera
cordialità
Buonasera e scusate il disturbo, ma anche io sono nella stessa situazione. Vorrei sapere ma se gli eredi mi forniscono copia della successione fatta dal notaio, posso stare tranquillo circa le verifiche precedentemente effettuate? Nel senso che l'erede con cui sto trattando alla richiesta di visita catastale, ipotecaria, certificato di provenienza mi ha risposto che eran documenti necessari richiesti dal notaio. Dunque che la successione attestava già tutto ciò. É vero? Che altri documenti dovrei chiedere? Io ho giá chiesto anche accettazione alla vendita di tutti gli eredi...grazie in anticipo per l'eventuale aiuto. Buona serata a tutti
 

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