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  1. Estathe

    Estathe Membro Attivo

    Buongiorno, ho acquistato un appartamento all'asta a fine novembre diventandone proprietario con decreto di trasferimento a febbraio.
    Per quello che so sono tenuto a pagare spese ordinarie dell'anno in corso e anno precedente.
    L'amministratore però vuole anche che io paghi per delle infiltrazioni a dir loro provenienti dal mio appartamento che prima di novembre hanno danneggiato l'appartamento sottostante.
    Ha senso?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A mio parere, potrebbe essere pertinente questa sentenza di Cassazione.
    Nel caso di spesa deliberata per fare fronte al risarcimento di un danno verificatosi prima del passaggio di proprietà, l'onere sarà a carico di colui che era condomino al tempo del danno (Cassazione n. 15309/11): l'assemblea, infatti, si limita a prendere atto di un fatto che è già avvenuto, non creandone uno nuovo che ancora dovrà eseguirsi.
    Sono necessari comunque ulteriori interventi di altri forumisti.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La fattispecie in discussione riguarda danni causati da un condomino alla proprietà esclusiva di un altro condomino. Non riguarda danni che il condominio deve risarcire, e quindi di deliberazioni dell'assemblea a riguardo.
    Sarebbe interessante sapere a quale titolo l'amministratore del condominio pretenderebbe il risarcimento dei danni causati all'appartamento sottostante. L'appartamento sottostante sarebbe di proprietà del condominio?
     
    A arciera piace questo elemento.
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Innanzitutto, è opportuno prevedere a verificare se il problema è causato dal tuo appartamento e se del caso provvedere in merito. Quindi è importante sapere quando si è verificata l'infiltrazione, perché il perito del inviato dal Tribunale per la stima avrebbe dovuto evidenziarlo se fosse stato visibile. Credo che se si è manifestata nelle more dell'asta, quindi prima dell'acquisto, la responsabilità sia riconducibile a chi ha richiesto l'asta immobiliare. Credo che nel caso ti sarà più utile un avvocato. Condivido la perplessità di Nemesis, a che titolo interviene l'amministratore del condominio, visto che il fatto esulerebbe dalle sue competenze, se l'abitazione sottostante è di un condomino.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se è stato evidenziato in perizia il danno di infiltrazioni dal tuo appartamento in quanto aggiudicato in asta) ad altro del condomino vicinale o sottostante il danno è a tuo carico, in caso non evidenziato sarà a carico della procedura e del danneggiato
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il danno è successivo all'accertamento è a corico alla sola procedura, mai a carico del danneggiato, il quale non avrebbe nessuna responsabilità.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Corretto: "Se il danno è successivo all'accertamento (del consulente del Tribunale) è a carico della sola procedura, mai a carico del danneggiato, il quale non avrebbe nessuna responsabilità."
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    caso quasi simile, acquisto in asta villetta, visita solo da perizia e foto allegate dopo l'aggiudicazione e il decreto di trasferimento avviene il possesso, e da una prima visura mancano i radiatori del riscaldamento, che erano ben visibile nelle foto allegate alla perizia, faccio istanza, il giudice ordina il ripristino come da foto a chi aveva in custodia il bene
    Ecco perchè quando faccio perizie per il tribunale allego più foto per evidenziare eventuali danni o ammanchi di arredi, l'importante che sia evidenziato, poi ognuno si regola con le offerte
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cosa abbiamo di sicuro? Che l'amministratore non doveva intromettersi in questo frangente. Chi è? l'amministratore del condomino di sotto? Incerta invece è la responsabilità. Come ti hanno detto se in asta è stato evidenziato il danno, il costo è a tuo carico altrimenti di chi ne rispondeva. Il centro del discorso è tutto nel vizio occulto. v. articoli di legge sulla compravendita, anche di oggetti immobili, e i vizi occulti[DOUBLEPOST=1395520354,1395520184][/DOUBLEPOST]insomma, mi pare che, come si dice a Roma:
    "cosi' tu fai la scarpa
    e lui te sola
    io te ce manno sola
    io te ce manno sola
    sola senza de me"

     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che cosa c'entra? Si sta discutendo di un'azione di responsabilità per il risarcimento dei danni causati a un terzo. Non di un'azione dell'attuale proprietario contro il costruttore o il precedente proprietario.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Lui niente sapeva. L'appartamento era viziato da questo fatto. Non era stato avvertito. C'è questo vizio occultato che la legge punisce così:

    Se il compratore decide di agire in giudizio, può chiedere al giudice:
    la risoluzione del contratto (azione redibitoria)
    la riduzione del prezzo (azione estimatoria)

    Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E che cosa c'entra con i danni causati a un immobile che non è quello compravenduto e per i quali il relativo proprietario pretende il risarcimento?
     
  13. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il tema è acquisto all'asta. Il venditore vero e proprio non c'è, quindi non deve garantire niente.
    La legge (art. 560 c.p.c.) stabilisce che il giudice, in previsione della vendita, nomini un custode dei beni e che stabilisca nella sua ordinanza le modalità con i quali gli interessati all'acquisto possano visionare i beni stessi.
    Il problema è: i danni sono stati causati prima o dopo l'aggiudicazione?
    Pertanto l'immobile non aveva vizi, sono stati causati danni a terzi.
    Una domanda: il perito nominato dal giudice dopo il giuramento per valutare l'immobile, come fa a visionare una perdita d'acqua di un tubo sotto le piastrelle che perde acqua e arreca danno all'appartamento sottostante? Se c'è stato l'intervento subitaneo dell'amministratore, come scritto precedentemente da Nemesis, qualcosa non quadra, è ipotizzabile che la perdita d'acqua già era stata rilevata e si stava aspettando il nuovo proprietario per la richiesta dei danni.
    Mio parere.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Danni causati prima dell'aggiudicazione. Così è scritto. Per questo ribadisco che l'immobile era viziato da danni occulti (poco importa se su di esso o su altro appartamento, sempre un danno occulto vi era, ovvero tenuto nascosto al compratore) nessuno intasca i soldi?

    ma quando mai!! e i soldi chi li ha intascati? una banca? lo stato? un creditore? una casa d'aste? chi ha intascato quei soldi risponde dei danni causati dall'immobile e tenuti occulti al nostro amico @Estathe
     
  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    La spiegazione della presenza di tante lacune nel sistema delle aste giudiziarie, rispetto alle normali trattative immobiliari, è data dall’art. 2922 del codice civile (c.c.) il quale testualmente recita: “1. - Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. 2. - Essa non può essere impugnata per causa di lesione.”.
    In altre parole, in tutte le aste giudiziarie non trovano applicazione le normali tutele di cui gode il compratore nelle vendite volontarie e, quindi, non sono applicabili né la garanzia per i vizi, né la garanzia circa l’effettivo valore del bene, né la garanzia circa l’esatto adempimento del venditore.
    L’unica garanzia che trova applicazione nelle aste giudiziarie, è quella circa l’appartenenza del bene al genere offerto in vendita, la cosiddetta garanzia per l’aliud pro alio, che scatta quando la cosa oggetto di vendita risulta totalmente diversa da quella sulla quale è caduta l’offerta dell’aggiudicatario. Così, ad esempio, nell’ipotesi in cui venga offerto in vendita un appartamento e poi si scopra che manca delle finestre, cosicché risulti non abitabile e destinabile soltanto a semplice magazzino.
    Ma allora, a quale santo si può votare l’aggiudicatario che, venendo finalmente in possesso dell’immobile aggiudicato, lo trovi devastato, magari dalla furia vendicativa dell’inquilino che si senta vittima dell’ingiusta espropriazione?
    Di sicuro non sarà il santo protettore delle vendite forzate.
    L’ufficio giudiziario procedente, proprio per la chiarissima disposizione del citato art. 2922 c.c., non potrà essere chiamato a rispondere dei vizi dell’immobile.
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :maligno::confuso:che confusione, e chi più ne ah più ne metta
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    L'amministratore interviene per dirimere le controversie tra condomini e quando c'è una perdita come questa 9 volte su dieci il condomino sottostante (giustamente) sente l'amministratore per avvisarlo dell'accaduto. Una perdita sottostante può dipendere da moltissimi fattori (perdita del tubo fognario sull'innesto della colonna condominiale) oppure caso piu frequente nei vecchi condomini perdite da una cassetta del bagno sopra o dal collettore in piombo(sempre della fogna) che una volta si utilizzava nei bagni. L'amministratore comunque ha il dovere di sincerarsi se il danno causato nell'appartamento sottostante sia derivato da negligenza dell'inquilino sopra, da una rottura dell'impianto privato sopra (vedi cassetta del wc o collettore), oppure se il danno è cagionato da un tubo condominiale (colonna dell'acquedotto o dello scarico). Tutto ciò viene fatto alfine di capire se per le spese di ripristino viene tirata in ballo l'assicurazione condominiale per ricerca e ripristino guasti (vedi colonne di scarico o di adduzione acquedotto) oppure nel caso della cassetta di un collettore o di qualsiasi elemento d'impianto dell'appartamento, dalla assicurazione del privato che ha cagionato il danno. Trattandosi di un asta (credo fallimentare), l'unico responsabile sia la Banca che ne è diventata proprietaria a seguito di qualche azione di recupero crediti nei confronti del vecchio proprietario. Il problema e che se c'è di mezzo la Banca è un po' più difficile prendere i soldi per i danni, e qui mi ricollego al tuo discorso @JERRY48. Saluti
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Benissimo. Ignoravo completamente questi articoli incredibili. Ma che nessuno risponda dei danni di un appartamento e che si sia aspettato un compratore per addossargli le spese pregresse, questo mi pare illegale. Da parte dell'amministratore (ha come al solito ragione Daniele) e da parte di chi aveva in ogni caso la responsabilità della messa in vendita. E' vero, c'è da riconoscerlo, che un appartamento in asta giudiziaria non e' di nessuno. La' i creditori aspettano solo di monetizzare, ma non e' il loro. Il "fallito" meno che mai. Ma possibile che non vi sia una garanzia?
     

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