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  1. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti.
    Ho bisogno di un' informazione.
    Abbiamo acquistato un appartamento con un sottotetto non abitabile già trasformato dai precedenti proprietari in camera e bagno con scala in legno che collega al piano inferiore con quello superiore.
    Abitiamo in un condominio edificato nel 1996 in provincia di Torino ora dovendo vendere volevamo sanare la situazione al meglio ma purtroppo forse per incapacità o per aver trovato dei professionisti non preparati abbiamo avuto su 4 persone contattate tra cui architetti geometri 4 risposte diverse sul da farsi.
    cerchiamo quindi lumi per capire come agire.
    Il punto cruciale è che un architetto ci ha comunicato che se è presente una scala che collega piano di sotto il piano di sopra dobbiamo per forza recuperare il sottotetto.Vi risulta corretto?
    e soprattutto, non potremmo soltanto utilizzare il sottotetto come sgombero e locale lavanderia togliendo sanitari e vasca?
    le altezze si potrebbero tranquillamente ottenere facendo fare una parete di cartongesso che alza la altezza media dovremo soltanto aprire un VELUX per la questione dell' area illuminazione vi ringrazio in anticipo buona serata
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Questa la normativa regionale che, in presenza delle condizioni necessarie, le consentirà l'utilizzo del sottotetto:

    Legge regionale 6 agosto 1998, n. 21.
    Norme per il recupero a fini abitativi di sottotetti.

    (B.U. 12 agosto 1998, n. 32)

    Art. 1.
    1. La Regione Piemonte promuove, con la presente legge, il recupero a fini abitativi dei sottotetti, con l'obiettivo di limitare il consumo di suolo e di favorire il contenimento dei consumi energetici.
    2. In base alla permanenza di tipo continuativa o limitata nel tempo, agli effetti della presente legge, in ogni abitazione si distinguono i seguenti spazi:
    a) abitazione: cucina, stanze di soggiorno, da letto, per studio;
    b) accessori: bagni, posto cottura, verande, tavernette;
    c) servizio: corridoi e disimpegni in genere, lavanderie, spogliatoi, guardaroba, ripostigli.
    3. Negli edifici esistenti destinati o da destinarsi in tutto o in parte a residenza e' consentito il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto, purche' risulti legittimamente realizzato alla data di entrata in vigore della presente legge: il recupero e' soggetto a concessione edilizia.
    4. L'altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda degli spazi ad uso abitazione, di cui al comma 2, lettera a), e' fissata in non meno di m 2,40. Per gli spazi accessori o di servizio, indicati al comma 2, lettere b) e c), l'altezza e' riducibile a m 2,20. Nei comuni montani e nei territori montani dei comuni parzialmente montani e' ammessa una riduzione dell'altezza media sino a m 2,20 per gli spazi ad uso abitazione e a m 2,00 per gli spazi accessori e di servizio. In caso di soffitto non orizzontale, ferme restando le predette altezze medie, l'altezza della parete minima non puo' essere inferiore a m 1,60 per gli spazi ad uso abitazione ed a m 1,40 per gli spazi accessori e di servizio, riducibili rispettivamente a m 1,40 ed a m 1,20 per gli edifici siti nei comuni montani e nei territori montani dei comuni parzialmente montani. Gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne può essere consentito l'uso come spazio di servizio destinato a guardaroba ed a ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non e' prescrittiva. Per i locali con soffitto a volta, l'altezza media e' calcolata come media aritmetica tra l'altezza dell'imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento a seconda del tipo di volta.
    5. Il recupero di cui alla presente legge puo' essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti dalle urbanizzazioni primarie.
    6. Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici compresi nella sagoma di copertura.
    7. Il recupero abitativo dei sottotetti e' consentito ove siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilita' previste dai regolamenti vigenti e quanto disposto dal comma 5.
    8. Con motivata deliberazione del Consiglio comunale, i comuni possono, nel termine perentorio di centottanta giorni dall'entrata in vigore della presente legge, disporre l'esclusione di parti del territorio dall'applicazione delle presenti norme.

    Art. 2.
    1. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti esistenti avvengono senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, salvi restando gli eventuali incrementi consentiti dagli strumenti urbanistici vigenti. Il recupero può avvenire anche mediante la previsione di apertura, in modo conforme ai caratteri d'insieme, formali e strutturali, dell'originario organismo architettonico, di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, esclusivamente per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione naturale dei locali.

    Art. 3.
    1. Gli interventi edilizi di cui alla presente legge non richiedono preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ne' inserimento della relativa volumetria nel programma pluriennale di attuazione, ove previsto; essi sono classificati come interventi su fabbricati esistenti ai sensi dell'articolo 13, comma 3, lettere c) e d), della legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo), come da ultimo modificato dall'articolo 16 della legge regionale 6 dicembre 1984, n. 61.
    2. Il recupero dei sottotetti esistenti ai fini abitativi e' ammesso anche in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi, previsti dagli strumenti urbanistici generali e attuativi vigenti o adottati.
    3. Le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche, di cui alla legge 9 gennaio 1989, n. 13 (Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati), si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilita' ed adattabilita' dell'alloggio.
    4. Il progetto di recupero ai fini abitativi deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti, nonche' alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.
    5. Il rilascio della concessione edilizia, di cui all'articolo 1, comma 3, comporta la corresponsione del contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione, calcolati ai sensi dell'articolo 3 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli), sulla volumetria virtuale, altezza m 3,00, resa abitativa, secondo le tariffe in vigore per le opere di nuova costruzione.
    6. Il contributo di cui al comma 5 e' ridotto nella misura del 50 per cento, qualora il richiedente la concessione provveda, contestualmente al rilascio della concessione, a registrare ed a trascrivere, presso la competente conservatoria dei registri immobiliari, dichiarazione notarile con la quale le parti rese abitabili costituiscano pertinenza dell'unita' immobiliare principale.

    Art. 4.
    1. Le norme della presente legge, nei limiti definiti dai comuni ai sensi del comma 8, dell'articolo 1, prevalgono sulle disposizioni normative e regolamentari dei Piani regolatori e dei Regolamenti edilizi vigenti.

    Art. 5.
    1. La presente legge viene dichiarata urgente, ai sensi dell'articolo 45 dello Statuto, ed entra in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione.
     
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  3. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    e volendo renderlo locale di servizio il rapporto aereo illuminante varia o è sempre un ottavo?
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La cosa più semplice è rapportarsi con l'ufficio tecnico edilizia locale.
     
  5. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ma così non sono a rischio x controlli vari?
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Eh certo; non può avere certezza alcuna...
    O si fida di un professionista (che in ogni caso la autodenunzierà nel svolgere la pratica) oppure...
     
  7. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    non ho scelta mi sa...e che vorrei che mi dessero delle risposte coerenti i professionisti a cui mi sono rivolta:triste:
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Comprendo. Deve scegliere un professionista ferrato in normativa urbanistica locale.
     
  9. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie mille :) speriamo bene!
     
  10. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Per capire come intervenire occorre conoscere cosa è stato autorizzato nel 1996, cosa è stato accatastato, cosa consentiva allora e cosa consente ora la disciplina urbanistica del tuo comune. Probabilmente sarà sanabile, ma dovrai pagare anche sanzioni, salvo dichiarare il falso presentando un progetto come se le opere venissero eseguite ora. E' comunque opportuno che ti avvali di un tecnico del luogo, non temere, il Comune ben difficilmente di sua iniziativa verrà a verificare lo stato attuale dei luoghi.
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho ancora letto la LR citata, e sarei pure curioso di conoscere le 4 soluzioni prospettate dai 4 interpellati.
    Racconto intanto quanto è successo a me, in modo che la scrivente abbia anche questa informazione.

    Avevo acquistato in prov di TO un alloggio con sottotetto agibile ma non abitabile in palazzina in condominio. Tutti e 6 i sottotetti erano stati concepiti per essere collegati agli appartamenti sottostanti. Mancando l'assenso del comune, la botola era stata chiusa. Prima o poi tutti e sei hanno trasformato il locale per usarlo, chi indipendentemente dell'alloggio sottostante, chi come ampliamento. Io mi sono affrettato per ultimo per rientrare in quello che credo sia stato lultimo condono. Credo meta anni '80.
    Il condono è stato concesso, abbiamo versato le sanzioni richieste, nel mio caso è stato accatastato separatamente dalla u.i. sottostante.
    Tutto ok?
    Non proprio. Qualche tempo dopo l'amministratore, geom , mi faceva notare che il comune in accordo coi professionisti locali, aveva si concesso il condono, ma chiudendo gli occhi per quanto riguarda i rapporti aeroilluminanti.
    Il maggior interesse del comune era fare cassa, quello dei cittadini, poter utilizzare con tranquillita 70 mq aggiuntivi. Ovviamente i 4 velux già messi dal costruttore non garantivano l'ottavo richiesto.
    Abitabilità? Ni.
    Anche per questa, rimanemmo in attesa ed abitandoci, per oltre 20 anni assistendo ad un perenne palleggio fra costruttore ed ufficio tecnico comunale. Quando ormai eravamo giunti per esasperazione ad accingerci a far causa per conoscere almeno cosa mancava, questa fu rilasciata d'ufficio dal Comune, senza alcuna richiesta, per l'intero condominio. Domanda: incluse le mansarde nel frattempo condonate? Non è dato sapere per certo.
    Lo scoprirà probabilmente chi si accingerå a vendere.
     
  12. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    nel mio caso credo che il problema maggiore sia appunto il fattore aereoilluminante forse compensabile con velux e la questione economica...nel senso che non vorrei pagare una.cifra spropositata per il recupero...
     
  13. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ...puoi farlo mandevi togliere il bagno
    ....puoi fare lavanderia
    ...possiamo anche solo dichiarare la scala
    ...con 2000 euro fai tutto
    ....5000 euro non bastano:disappunto::disappunto::disappunto:
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    in generale: recuperare il sottotetto viene normativamente trattato come nuova costruzione con tutti gli obblighi di rispetto delle attuali norme sull'isolamento termico e impiatistiche, potrebbe essere un problema, vanno rispettate le altezze previste ed i rapporti aeroilluminanti, pagati gli oneri di urbanizzazione come nuova costruzione. Tutto questo non viene preso in considerazione se i locali sono accessori, che siano servizi e/o soffitte, ci sono altezze minime ma sono inferiori, la scala che va in soffitta è un'opera che si può fare per fruire meglio dei vani accessori. In sintesi: il recupero è costoso e potrerbbe essere complesso, l'appartamento avrà un incremento di valore ma va fatto il "conto della serva" ovvero costi/benefici
     
  15. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie. quindi ci conviene informarci se possiamo dichiararlo locale acessorio pagando tutti gli oneri necessari.
    è questo il punto infatti molti mi dicono che non è possibile farlo...ma io invece credo di si!
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non capisco: non è nato come locali accessori? il sottotetto come è identificato oggi?
     
  17. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    sottotetto non abitabile
     
  18. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    appunto, locali accessori con accesso anche da scala interna, rimane così, non vedo il problema. Si presenta una pratica edilizia per costruzione della scala, divisione e definizione degli spazi, che sia in sanatoria o meno, valutatelo, variazione catastale e il tutto è a posto
     
  19. lucy 1982

    lucy 1982 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si può inserire lavanderia con lavello e lavatrice?
    togliamo wc e vasca
     
  20. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    io, su un grafico per un progetto da presentare al comune, non metto mai gli apparecchi sanitari e a nessuno importa di conoscerli ma in un locale accessorio che si può chiamare lavanderia o WC, non vedo perchè non ci possa stare un WC e una vasca, averli non significa che si vada a dormire nel sottotetto, significa che si fa a fare i bisogni e a lavarsi o lavare i panni
     

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