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alexa

Membro Attivo
#1
Il proprietario vende l'appartamento di cui sono conduttore. Ho contratto 4+4 senza diritto di prelazione e mancano 32 mesi alla scadenza dei primi 4 anni. Se l'acquisto io posso chiedere uno sconto sul prezzo, essendo occupato?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#4
Il diritto di prelazione, se non previsto contrattualmente, è riconosciuto al conduttore solamente nel caso previsto dall'art. 3, comma 1, lett. g) della legge n. 431/1998. E cioè quando il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla sua prima scadenza, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, perché il locatore intende vendere l'immobile a terzi. Ma il locatore non deve avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, altrimenti non ha la facoltà di diniego del rinnovo del contratto.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#5
Se l'acquisto io posso chiedere uno sconto sul prezzo, essendo occupato?
Se tu non comprerai (o non andrai via spontaneamente) il proprietario attualmente puo vendere soltanto un immobile occupato per ancora 32 mesi e non un immobile libero.
Quindi dovrà offrirlo in vendita ad un prezzo inferiore rispetto al prezzo dell’immobile se fosse appunto già libero.
Pertanto lo “sconto” dovrà farlo a te come a chiunque voglia comprare l’immobile adesso, con te dentro.

Anche per lui però, potrebbe essere preferibile accordarsi con te, piuttosto che attendere un ipotetico acquirente che sia in cerca di immobili locati (e non ce ne sono davvero molti).
Un minimo di potere contrattuale ce l’hai, ma te la devi giocare bene , facendogli capire che comunque non te ne vai prima della scadenza.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#6
Al solito @Nemesis è stato precisissimo: anch'io avrei risposto come Gianco, dicendo che @alexa aveva il diritto di prelazione.
Ma non è del tutto esatto.... (anche se nella pratica poi lo diventa)

La prelazione che la L. 431 art.3 , c. 1 g , cita, scatta solo quando il locatore intende non rinnovare il contratto alla prima scadenza poiché vuole vendere l'alloggio allo stato libero.

In parole semplici, se il locatore trova un acquirente disposto ad aspettare 3+4 anni a venire in possesso dell'appartamento, può liberamente vendere l'alloggio senza disdettare il contratto ed offrire la prelazione all'inquilino.
In realtà finirebbe per dover svendere l'alloggio.

Nella pratica quindi sceglierà altre due strade:
a) proporrà all'inquilino l'acquisto, sperando di spuntare un prezzo superiore a quello offerto da uno speculatore disposto ad attendere.
b) darà disdetta alla prima scadenza, (sempre che esistano gli altri requisiti), dando formale comunicazione del prezzo di vendita: ed in questo caso il conduttore potrà esercitare la prelazione al medesimo prezzo indicato (o al minore prezzo eventualmente accordato ad un compratore terzo)
 

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