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  1. djego

    djego Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti,

    vi scrivo per un’intricata (?) compravendita cui sto pensando da qualche tempo. Il primo pezzo della compravendita è costituito da un appartamento sito al primo piano di un edificio, che chiamerò n. 1. Dalla cucina dell’appartamento c’è possibilità di accedere tramite portafinestra a un lastrico solare che fa parte di un edificio attiguo (n. 2), più basso, del tutto distinto dal n. 1 (due numeri civici diversi) e al momento adibito a officina meccanica. Io vorrei comprare allo stesso tempo sia l’appartamento dell'edificio n. 1, sia la proprietà esclusiva dal lastrico attiguo dell'edificio n. 2. Un tempo i proprietari dell'appartamento usavano il lastrico, ma si trattava di una concessione del meccanico, che ora ha deciso di vietare loro l'utilizzo, dopo screzi su cui non ho approfondito.

    Il lastrico è in pratica l'intero tetto dell’edificio n. 2, un’officina completamente di proprietà del meccanico. Il meccanico sarebbe disponibile a vendermi il tetto, ma non sa se e come si può fare. Mi ha proposto per prima cosa di comprare l’intero edificio, ma la richiesta è eccessiva. Vorrei allora sapere se esiste un modo per comprare solo il lastrico: so che il condominio può venderlo all'unanimità (e qui l'unanimità è la decisione del solo meccanico), ma io non sono un condomino e non so se un edificio configurato come l'officina rientra nella fattispecie del condominio... Vorrei essere certo che si possa fare e che chi acquisterà in futuro l’officina (penso ci faranno dei garage nei prossimi anni) non abbia diritto di pretendere niente sul lastrico in questione. Al lastrico si accede o da una botola (da scale interne all’officina) oppure dalla portafinestra dell’appartamento che sto trattando, ma il meccanico mi dice che ovviamente non c’è alcun diritto a uscire sul suo lastrico provenendo dall'appartamento. Se comprassi, che ne sarebbe di questa botola e del diritto d'accesso che i futuri proprietari dei garage potrebbero accampare?

    Vi chiedo se dunque è possibile fare quello che vorremmo, se ci sono dei rischi che non ho immaginato e se appartamento e lastrico resterebbero (come credo) due particelle catastali diverse.

    Grazie davvero per i suggerimenti!

    Diego
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Potete liberamente concludere la compravendita del solo lastrico solare e stabilire tutti i vincoli del caso senza che eventuali futuri proprietari possano contestare.
    Potreste anche valutare la cessione di un usufrutto o la creazione di un uso esclusivo o di una servitù oppure l'effettiva proprietà del solo lastrico.
    In funzione della scelta cambieranno le norme da considerare che spaziano fra "comunione" e "condominio".
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    potete fare quello che volete, basta essere d'accordo, il lastrico va identificato catastalmente e si può cedere, dovrete stabilire gli accessi nel senso che quando sarà tuo probabilmente non ti piacerà che dall'officina si salga a casa tua. Nel momento in cui il lastrico sarà identificato come unità immobiliare a sè stante, anche l'officina sarà così quindi qualunque trattativa sull'officina non potrà in nessun modo incidere sulla tua proprietà
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Credo di aver capito che il fabbricato adiacente l'abitazione che vuoi comprare sia composto dalla sola officina che ha un accesso di fortuna per il sovrastante lastrico solare. Se così è, è necessario procedere al frazionamento in catasto in modo che il lastrico abbia un suo subalterno. Evidentemente contemporaneamente deve essere eliminato il varco di collegamento con l'officina. Una volta che acquisterai i due immobili potrai presentare la variazione catastale per fusione anche se insistono su numeri di mappa differenti.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @griz auguri :birra: :birra: :birra: e visto che sei un leone stai lontano dai.....dentisti;)
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    grazie ma ultimamente, sarà l'età :), i denti mi stanno dando problemi, cosa per me strana, il dentist alo conosco per le mie figlie
     
  7. djego

    djego Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi date un’ottima notizia! Non avrei pensato fosse così semplice… L’idea è concludere una compravendita del lastrico (che in realtà ha poi assunto la forma della terrazza, con parapetto), in modo da blindare per sempre la situazione: l’edificio 2 andrà certamente in vendita nei prossimi anni e chissà che ne penseranno i futuri acquirenti... Meglio metterci una pietra su e star tranquilli.

    Che tipo di vincoli mi consigliate di stabilire nell’atto di compravendita?

    Accessi. Posso pretendere che la botola sia accessibile solo con chiave in mio esclusivo possesso? Immagino che l’attuale proprietario (e i futuri proprietari) dell’edificio 2 abbiano diritto a salire in caso di problemi… La proposta di Gianco sarebbe allora la migliore, ma posso eliminare davvero la botola, privando l'edificio 2 di ogni accesso al suo lastrico?

    Catasto. Se ho ben capito devo identificare il lastrico come unità immobiliare autonoma e poi “fonderla” con l’unità corrispondente all’appartamento dell’edificio 1. Cosa devo fare per ottenere il frazionamento?

    Scusate le domande ingenue, ma è una materia che davvero non conosco…
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    procediamo per gradi: per poterti vendere il lastrico il proprietario deve identificarlo catastalmente, è una precedura semplice, qualsiasi tecnico che si occupa di catasto è in grado di espletarla, l'accesso al lastrico non dovrebbe essere concesso dall'unità sottostante in quanto non necessario, l'officina infatti sarà un'unità indipendente, i problemi eventuali dovrà gestirli con te che sarai il proprietario del terrazzo (chiamiamolo col suo nome); quindi il passaggio tramite la botola non avrà più senso di esistere, quando avcrai fatto entrambi gli acquisti potrai fondere catastalmente le due unità. Tieni presente che avrai 2 condomini, uno per l'immobile dove c'è el'appartamento e uno per l'immobile sopra il quale sta il terrazzo, non è necesariamente un problema ma tienine conto
     
  9. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una volta comprato il tetto a che scopo il proprietario dell'officina dovrebbe salirci sopra? anche in caso di perdite la riparazione sarà a carico tuo diviso con il proprietario dell'officina questo si e se vorrebbe vedere la causa della perdita potrà sempre chiedere a te di accedervi tramite casa tua.
    Scusate faccio una scivolata alla questione, 1° auguri a Griz e poi per chi ha problemi di denti comprate l'amuchina quella che serve per lavare il cicciotto dei bambini, ebbene fatene una soluzione di un tappo per 3/4 dilitro di acqua e usatelo come collutorio la sera prima di coricarvi in casi gravi anche la mattina questo per 15 gg. poi una settimana di riposo e poi altri 15 gg. vedrete che dopi pochi giorni i fastidi quasi spariranno non lo fate sapere ai dentisti perché loro consigliano il collutorio l'unica cosa "brutta" e che sa di candeggina poi per il resto è un fenomeno come disinfettante orale.
     
  10. djego

    djego Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Auguri griz! Ci siamo appena conosciuti e già invecchi! :)

    Chiedevo lumi, perché il terrazzo continuerà a essere il tetto del meccanico! :) Rimangono intese le partizioni di spese che ho visto su internet: 1/3 delle manutenzioni/riparazioni a me, 2/3 a chi sta sotto?

    Quanto ai due condomini (immobile 1 e 2), lo immaginavo in effetti, ma trattandosi di un'autorimessa non dovrebbero esserci grossissime spese, anche se mi domando come vengano ripartiti i millesimi.

    Grazie mille!
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    che vuoi, oltre una certa misura poi non ci si fa più caso :) (non è vero :disappunto:)
     
  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    eh!.....no! nel caso tuo non siete un condominio siete comunisti nel senso che avete in comune tra voi, tetto per l'officina e terrazzo per te pertanto va considerato come se fosse il solaio di un appartamento, che, il pavimento e a tue spese l'intonaco del soffitto e dell'officina e il solaio va diviso al 50% ma se tu cagioni ( volontariamente o non ) delle perdite/infiltrazioni all'officina per mancata manutenzione, ti tocca anche pagare le spese della verniciatura del soffitto dell'officina, pertanto ti conviene fare un super isolamento fatto con i contro fiocchi metterci un buon pavimento per esterni e cosi non avrai problemi per anni.
     
  13. djego

    djego Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Un super isolamento e una super assicurazione, mi sa... Comunque non ho ben capito quanto hai scritto, se devo essere onesto. Se fondo la particella del terrazzo con quella dell'appartamento, che tipo di spese devo sostenere dal 100% per il terrazzo/tetto e quali altre spese divido? E poi: quando la palazzina 2 verrà venduta per farci i garage, io dovrò pagare qualcosa per la ristrutturazione che faranno?

    Grazie mille ancora una volta!
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il tuo rapporto sarà come se fosse un condominio sia nel fabbricato 1 che in quello 2.
     
  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa forse ti ho confuso un poco, considera solo il terrazzo, se si rompono le mattonelle del terrazzo ( presumo che se lo vuoi tutto per te e per usarlo pertanto non ci dovrà essere l'asfalto ma le mattonelle) pertanto se si rompono le mattonelle le paghi tu ma se si creano infiltrazioni e si creano dei danni anche se solo fossero estetici al piano di sotto paghi tu ancora, se invece (per esempio) dovesse crearsi un avvallamento nel tetto/pavimento in questo caso pagherete al 50 % tra voi.
     
  16. djego

    djego Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie chiacchia! Quello che non mi è chiaro è se il rapporto di condominio c'è per tutta la palazzina del lastrico. Se mi prendo il lastrico/terrazzo, poi dovrò pagare - chessò - anche i lavori di rifacimento della facciata della palazzina del lastrico?
     
  17. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In minima parte si perché diventi parte in comune con il proprietario/i di quello che c'è sotto come lui lo è per il terrazzo.
    Per esempio, marito e moglie stanno nella stessa casa giusto chi fa le pulizie? chi si preoccupa del bilancio? chi risolve le rogne? in genere una buona coppia si divide i compiti e non si sta guardare chi fa di più o di meno ok? ma li sono marito e moglie, in un condominio o comunione anche detto comunisti che hanno in comune un qualche cosa come si dividono le spese? pertanto, il tetto/lastrico/terrazzo viene usato da chi ne è proprietario esclusivo ma lo stesso serve a quello/i che stanno sotto come copertura altrimenti non avrebbero protezione giusto? e come dividere le spese di....manutenzione ordinaria, straordinaria, riparazione, rifacimento, ecco che si divide cosi: il calpestio mattonelle/asfalto o altro spetta a chi ci cammina o ci può camminare sopra, se c'è da fare manutenzione in un condominio di più persone che vengono coperte da tale tetto si fa cosi ( un terzo della spesa al proprietario che lo usa/cammina) il resto a chi ci sta sotto, ( ma nel tuo essendoci un solo proprietario va a finire che tu te lo godi e lui paga di più e qui non so risponderti se applicare il codice civile) perché dico questo, in pratica chi cammina consuma e gode il beneficio ma se non ci camminerebbe nessuno durerebbe di più ecco il mio dubbio.
    Ok chiusa questa riflessione passiamo otre, adesso se si rompe una mattonella e si crea una infiltrazione che succede? l'acqua arriva sotto pertanto si deve riparare, la colpa di chi è? usura ok si divide come già spiegato, incuria tua perché hai messo una pianta o un gazebo che ha provocato il danno? paghi tu.
    Adesso passiamo alla facciata, a te della facciata non importa niente ma la facciata è composta dal muro portante ricoperto da intonaco e verniciato per bellezza o per protezione del muro ecc. pertanto che devi fare? devi proteggere il muro altrimenti il tuo tetto come si mantiene? ecco che rientri nella spesa, ma in che misura devi contribuire? qui il codice civile dice che ci vogliono le tabelle millesimali che le fa un architetto o ingegnere ma costa, ora per chiudere e per finire questo romanzo ti consigli di inserire nell'atto di acquisto come dividere le spese del tetto e della facciata, potete anche trovare un accordo tra voi che esula da quanto prevede la legge basta scriverlo nell'atto di compravendita, questo è consentito ed è legale, potresti dire io mi occupo del tetto ma non voglio sapere niente della facciata, questo vale per me e per i miei aventi diritto e per i futuri eventuali proprietari del piano/i di sotto.
    :)
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per fare le tabelle millesimali non occorre essere laureati e neanche diplomati è sufficiente essere competenti.
     
  19. djego

    djego Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ecco! Cercherò di fare proprio come dici!
     

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