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  1. lela

    lela Membro Attivo

    Buongiorno,

    vorremmo acquistare un appartamento ex portiere, da una societa' che lo ha rilevato da un'asta giudiziaria, per fallimento ente proprietario dell'intero immobile.
    Dalla planimetria catastale risulta incluso nell'appartamento un primo mezzo vano all'ingresso, dove pero' sono siti i contatori elettrici di tutto lo stabile.
    Come appurare che i condomini non abbiano ancora diritto alla servitu' per quel mezzo vano e come ricollocare i contatori all'esterno dell'appartamento?
    Grazie
     
  2. avvoroma

    avvoroma Membro Attivo

    Buongiorno,
    occorre anzitutto capire quali siano i reali confini di proprietà dell'immobile, poichè sembrerebbe che il mezzo vano ove sono siti i contatori non sia appartenente all'appartamento. In ogni caso, occorre chiedere la convocazione di un assemblea per discutere lo spostamento dei contatori, in modo che, laddove vi fosse una servitù di fatto su quel vano, la stesse verrebbe meno. Occorrerà però valutare a chi competono le spese per tali lavori.
    Mi occupo di diritto immobiliare, laddove dovesse aver bisogno di supporto.
    Cordiali saluti.
    Avv. Alessandro Renzi
     
  3. lela

    lela Membro Attivo

    Grazie per la sua pronta risposta. In realtà anche l'atto notarile include il mezzo vano in questione come facente parte della proprietà, e il regolamento condominiale non fa alcun riferimento a questo spazio come spazio comune, tuttavia l'agenzia non si pronuncia sul problema lasciando la sua risoluzione a noi acquirenti solo dopo il rogito, ritenendo che, ad oggi, nonostante la proposta da noi fatta sia stata accettata e nonostante i mq in vendita includano quel mezzo vano, non abbiamo neanche il diritto di comunicare con l'amministratore dello stabile per eventuali chiarimenti.
    Ma oltre la planimetria e l'atto di proprietà, di quale altro mezzo ci si può avvalere per verificare questi reali confini di proprietà?
    Grazie
     
  4. avvoroma

    avvoroma Membro Attivo

    Potrebbe fare una visura catastale per vedere la consistenza in mq dell'immobile, cosicchè, misurando l'appartamento si può dedurre se effettivamente tale vano faccia o meno parte dell'immobile. In secondo luogo, l'amministratore deve possedere i progetti originari dello stabile e Lei, quale promissaria acquirente dovrebbe pretendere di accedere a detti atti. E' importante capire se i condomini abbiano o meno il diritto di servitù su detto vano, dal momento che i contatori devono essere a loro disposizione ma occorre considerare che il ben non è più ad uso di portierato. Purtroppo, senza poter valutare i carteggi e la situazione in maniera più adeguata, non posso essere più preciso. In ogni caso si tuteli più che può e paghi quel che realmente andrà a comprare.
    Cordiali saluti.
    Avv. Alessandro Renzi
    Alessandro Renzi
     
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  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Con la vendita dell'appartamento del portiere è venuto meno il rapporto di accessorietà, funzionalità del medesimo nei confronti del condominio, in quanto non è più parte comune, ne consegue che i condomini dovranno liberare la stanza dai contatori, e a proprie spese.
    In precedenza detta collocazione era, più che una servitù, una destinazione per mera comodità estetica, venendo meno il rapporto di dipendenza potrà legittimamente farli rimuovere.
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    a mio parere sussiste il rischio che a favore del condominio sia maturato il diritto di usucapione ( lo stesso si reputa possibile quando il condomino usucapisce un bene comune e non si vede perchè non sia possibile il contrario)
    La sentenza ( da assumere con i debiti distinguo) pare confortare la mia tesi

    massima
    Nel caso in cui, in un edificio condominiale, il contatore dell'energia elettrica di una delle unità immobiliari di proprietà esclusiva di uno dei condomini, si trovi installato su una porzione di pianerottolo di proprietà esclusiva di altro condomino, con la conseguente facoltà accessoria, per il primo, di accedere a tale spazio sia per le verifiche periodiche, sia per la riattivazione dell'apparecchio in caso di interruzione, si ha una servitù con i caratteri dell'apparenza suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, oltre che di acquisto per usucapione, e il cui possesso è tutelabile con le azioni possessorie in caso di altrui spoglio o di turbativa.Cass., 15-04-1987, n. 3723

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    e piu' recente

    "Il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso(26/11/2010)Cass. civ. Sez. II, sentenza del 23/07/2010 n. 17322 Il condomino può usucapire la quota degli altri condomini senza che sia necessaria una vera e propria interversione del titolo del possesso mediante comportamento oppositivo, esercitando il potere di fatto sul bene in termini di esclusività. A tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, occorrendo altresì che colui il quale opponga all’azione di reintegrazione dagli altri promossa nei suoi confronti in proprio possesso esclusivo, alleghi e dimostri d’aver godute del bene stesso in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti con dominus” senza opposizione per il tempo utile ad usucapire."
     
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  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Vedi Ennio, quanto tu affermi è senz'altro pregievole, ma ciò che non mi convince dell'usucapione è che il possesso industurbato per 10 o 20 anni a seconda dei casi, nella fatispecie non sussiste in quanto precedentemente la casa del custode era "funzionale", "accessoria" agli a tutto il condominio, in quanto parte condominiale. Ne consegue necessariamente il possesso protratto indisturbato ma viene a mancare il soggetto (proprietario) che si disenteressa totalmente per tutto il periodo necessario ad usucapire. Pertanto, concludo, che nella fattispecie viene a mancare un presupposto affinchè si realizzi l'usucapione: colui che avrebbe dovuto interromperla.
    Qui, a mio modesto avviso, si verte in un istituto diverso: quello della disponibilità di un bene condominiale.
    Venendo a cessare la condominialità. per fallimento, in questo caso (l'altra ipotesi è la delibera all'unanimità dei condomini), viene meno il potere dispositivo.
    E' certamente un caso particolare.
     
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  8. lela

    lela Membro Attivo

    Grazie per le delucidazioni, allego la planimetria dell'appartamento in oggetto, che una sua visione possa far pendere l'ago della bilancia da una parte piuttosto che dall'altra?
    Dovremo andare in causa per vederci riconosciuto il diritto della superficie per la quale paghiamo?
     

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  9. avvoroma

    avvoroma Membro Attivo

    Non è detto che bisognerà andare in causa ma certamente sarà necessario "trattare col condominio" in via stragiudiziale, magari facendosi reciproche concessioni, per definire la questione, anche perchè non si può certo attendere l'esito di un lungo giudizio, che può durare anni, e nel frattempo vedersi gente dentro casa a leggere il proprio contatore!
    Tenga presente che alla firma del preliminare di vendita, ove previsto, (non del c.d. compromesso, come lo chiamano gli agenti immobiliari), Lei è sostanzialmente proprietaria e potrebbe già avviare l'iter col condominio, per definire al meglio la vicenda... ci vorrà tenacia e sapienza.
    Cordiali saluti.
    Alessandro Renzi
     
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  10. Il Custode Guardiano

    Il Custode Guardiano Custode del Forum Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Alessandro se ti metti il sito in firma eviti di scriverlo tutte le volte ;)
     
  11. lela

    lela Membro Attivo

    Vorrei dare aggiornamenti sulla vicenda. Acquistata casa ex portiere con contatori elettrici dei condomini all'interno, subito dopo la porta di ingresso. L'appartamento non era un appartamento condominiale poiche' lo stabile apparteneva ad un unico proprietario INPS. Quando INPS INPDAI ha cartolarizzato tramite ROMEO, ha venduto i singoli appartamenti agli affittuari. L'appartamento dove si trovava il portiere e' stato venduto a singoli che non lo hanno mai abitato e non hanno chiesto lo spostamento dei contatori contestualmente al frazionamento. L'alloggiamento dei contatori per comodita' nella casa del portiere non e' documentato neanche dagli elaborati tecnici dove si riporta solo la dicitura Guardiola portiere.
    Il condominio si e' costituito dopo il frazionamento e l'appartamento non e' mai stato di proprieta' condominiale. Detto questo, causa possessoria persa. Causa petitoria: la proprieta' e' la nosta ma ci sono i contatori e quindi il giudice costituisce una servitu' per il buon padre di famiglia adducendo giustificazioni del tipo che non si e' mai lamentato nessun proprietario prima di me e che io non ho chiuso la porta negando l'accesso (certo mi avevano fatto la possessoria quando ci ho provato). La porta d'ingresso dell'appartamento privato disabitato, in precedenza era stata lasciata accessibile ai condomini, non abitando nessuno nell'appartamento prima di noi dopo il frazionamento.
    Tutto questo e' accaduto perche' i condomini non hanno volute sentire ragioni sullo spostamento dei contatori ACEA di cui la stessa ci ha fornito la fattibilita' tecnica. Con seimila euro (che avremmo pagato noi) avrebbero spostato tutto al piano cantina accessibile con l'ascensore. Ora la CTU durante la petitoria non ha raccolto prove per poter accertare la servitu', altresi' ha fornito le prove per l'accertamento della proprieta' che, almeno e' stata confermata. Spesi 20 mila euro per dimostrare che quanto avevano detto notai e notai prima era vero. Dove e' la giustizia? Il giudice accerta invece una servitu' laddove del buon padre di famiglia laddove non ci sono opera visibili che ne confermino l'esistenza, ci sono solo i contatori, a cui in questi anni hanno messo un vetro davanti. I contatori elettrici stessi, potendo essere facilemente ricollocati da ACEA, proprio perche' mobili non dovrebbero dar vita alla servitu'. Adesso consideriamo l' appello per confutare quanto sentenziato da un giudice del tribunale civile di Roma. Qualche idea?
    Grazie
     

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