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  1. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, ho bisogno urgentemente di alcuni chiarimenti in merito alla mia posizione quale acquirente di un immobile. Per cause non imputabili a me la perizia della casa che andrei ad acquistare era bloccata per documenti mancanti da parte del venditore. Premetto che c'è un'agenzia intermediaria che per ragioni a me sconosciute non ha effettuato il proprio dovere al fine di fornire detta documentazione in tempo per lo sblocco della perizia. La data fissata per il rogito era il 22/09/2015, giorno in cui è stat trasmessa la documentazione che doveva essere vagliata dai periti. La perizia è stata accettata solo il 25/09/2015, un venerdì e l'atto è stato spostato e fissato per il giorno 19/10/15, prima data disponibile per il notaio. Il compromesso riporta come termine perentorio la data del 30/09/15. E' stata versata una caparra confirmatoria al momento del compromesso ad integrazione della proposta di acquisto. Poichè l'agenzia ha inviato solo una mail alle parti contraenti per confermare la nuova data del rogito, io come acquirente sono tutelata se il venditore dovesse cambiare opinione e non volesse vendermi più la casa perchè sono scaduti i termini del compromesso, seppur non per colpa mia ma del venditore stesso a mio modesto parere, come posso tutelarmi è necessario che io faccia qualcos'altro entro il 30 settembre? Grazie in anticipo a chi volesse rispondermi in tempi brevi.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il torto è addebitabile al venditore.

    Hai 2 possibilità:

    A) -Trascrivete e firmate la modifica del termine per il rogito adeguandola alla disponibilità del notaio.

    B)- Non accetti proroghe e chiedi la restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra.
    In caso di rifiuto (probabile) "impugni" per il mancato rispetto del contratto (preliminare).

    Valuta attentamente cosa ti conviene: se ti interessa l'acquisto opta per la soluzione A...se esistono alternative e non ti preoccupa un eventuale ricorso in giudizio allora B
     
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  3. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per la risposta innanzitutto..mi interessa fare l'acquisto, anche se converrebbe la soluzione B, ho versato 32000 euro di caparra , ma proprio non sono capace di approfittare della situazione che si è venuta a creare, nonostante la scadenza del 30 settembre mi era stata quasi imposta dal venditore, che addirittura voleva concludere entro il 15 settembre. Ma a parte questo, non occorre inviare raccomandata e dare un tempo minimo di 15 giorni? nel mio caso sarebbero 19 giorni e se pero' il proprietario ottempera io non ho diritto a niente neanche ai danni e la vendita si conclude lo stesso. Ripeto sono interessata all'acquisto ma essendo che dovro' pagarle alcuni mobili che lascia all'interno della casa, come usati, mi scoccia proprio dare altri soldi dopo il posticipo dell'atto...a parte quest'ultima cosa che so che non c'entra, il fatto è che sono un po' arrabbiata..vorrei sapere se questa raccomandata la devo fare per forza sia che si conclude la vendita sia che non si concluda oppure basta la modifica al compromesso?..Sarà difficile chiedere la modifica in quanto l'agenzia fa orecchie da mercante e la proprietaria abitando a 40 km di distanza non vorrà venire a firmare la proroga.. se non la faccio rischio io qualcosa dopo?
     
  4. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La mia preoccupazione è se il venditore abbia dei diritti di rivalsa contro di me dopo il 30 di settembre, se non abbiamo fatto neanche la proroga. Dai messaggi che ci siamo inviati si capisce che c'è l'intenzione di vendere ma non vorrei poi pentirmi di non essermi tutelata per troppa fiducia. Oltretutto i documenti c'erano e proprio non capisco ancora oggi come sia possibile che non siano arrivati in tempo,. una concessione che mancava è stata presentata mentre per quanto riguarda la cantina la prop. dichiara che è stata costruita prima del 1967 in concomitanza con l'inizio lavori del 1965, della quale licenza non è menzionata la cantina e non appare nel progetto. Il proprietario e il suo geometra e l'agenzia dicono che era stata fatta una Variante in corso d'opera che a suo tempo non era obbligatorio comunicare. Con un Atto notorio datato oggi, si sarebbe risolta la cosa, ma suppongo che non sia stato fatto neanche quello e la perizia è andata avanti lo stesso. mi chiedo se sarà poi il notaio a sistemare questa cosa e trascrivere la dichiarazione del venditore. Di questo mi informerò presso il notaio. Ma è sufficiente?
    Scusate se ho chiesto troppe cose tutte insieme!!!
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No.
    Esiste un contratto...e una volta passata la scadenza è il venditore ad essere automaticamente in difetto. Converrebbe più a lui che al compratore la correzzione su spiegata.
    Riguardo a 32.000 occhio che siano effettivamente a titolo di "caparra confirmatoria" e non a titolo di acconto.
    Tutti i documenti che comprovano la regolarità dell'immobile devono essere pronti prima del rogito.

    Spetta a te la scelta del notaio...quindi chiedi a lui che consoce esattamente la situazione.

    L'unico rischio che tu corri è quello di attendere ben oltre i termini.
    Spero altresi che tu abbia fatto un preliminare registrato.
     
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  6. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ti confermo che la caparra di 30000 è stata versata a titolo di integrazione di caparra confirmatoria già versata in euro 2000 nella proposta di vendita . Si il compromesso è stato registrato all'Agenzia delle Entrate, cosa che il venditore non voleva fare subito perchè pensava fosse a carico di entrambi o non so per quale motivo. Infatti l'atto è stato fissato il 19 ottobre come già detto ed è oltre la data del 30 settembre indicata nel compromesso quale termine perentorio. Devo aspettare il 19 e sperare che vada tutto bene? oltrepassato quel termine il compromesso non è più valido in sostanza?
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Tu sei la parte che "non corre" rischi ulteriori rispetto a quanto già versato (nulla ti garantisce che il venditore non abbia già dilapidato tale somma).

    Se nel preliminare avete indicato come" termine perentorio ed essenziale" la firma del rogito entro il 30 Settembre 2015 giw dal 1 Ottobre tu potresti fare causa per inadempeinza del venditore.

    Se manca il termine "essenziale"...allora dovresti inviare Raccomandata intimando di adempiere entro un termine (i classici 15 gg dalla ricezione) per poter ricorrere ad un Giudice.

    Poichè spieghi tuo interesse concludere la transazione non hai necessità alcuna ...ma nulla ti impedisce di "pressare" la controparte inviando comunque il sollecito di cui sopra (visto che pare fissato il rogito per il 19/10/2015 poni un limite al 20/10).
     
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  8. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie cmq Dimaraz, mi hai un po' sollevata, domani mattina mi recherò dal notaio scelto da me e di fiducia, sperando abbia tempo per me perchè manca poco al 30 settembre e lui va definitivamente in pensione il 20 ottobre. ecco spiegata l'altra mia ulteriore ansia.
     
  9. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Nel contratto c'è scritto : il rogito notarile verrà stipulato presso il notaio ....., entro il 30/09/15 ,,,, spese e tasse connesse al rogito notarile a carico della Promissaria acquirente, come la registrazione della presente scrittura..
    al punto 7: tutti i patti della presente scrittura sono correlativi tra loro e tutti i termini sono perentori; qualunque aggiunta o modifica alla presente dovrà risultare da atto scritto, in nessun caso varrà la prova testimoniale,
    punto 8 : la presente scrittura è un preliminare di vendita, ha natura obbligatoria e non produce effetti traslativi di proprietà.
    punto 9: le parti contraenti dichiarano di aver preso visione di tutte le clausole della presente scrittura e di accettarle senza riserve ed eccezioni. Per tutto quanto non previsto nella presente scrittura valgono le norme contenute nel vigente codice civile e quelle consuetudinarie in materia di compravendita immobiliare.
    La parola "essenziale" non c'è. Forse è il caso che la faccia la raccomandata perchè se non si presenta il 19 ottobre potrei avere dei problemi dopo, non è così? Anche se non voglio fare irritare il proprietario.
     
  10. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La raccomandata dovrei farla prima del 30 settembre o subito dopo? perchè io pensavo prima.
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Pure il Notaio che "chiude" il giorno dopo...certo che ti capitano tutte.

    Visto che ormai è appurato il "ritardo" spedisci anche prima (tanto arriva dopo il 30/9))...ma senti anche il Notaio.
    Non vorrei fosse questi (da te scelto) a creare problemi di data...cosa che sarebbe a te imputabile.
     
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  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il termine è certamente vincolante ad eccezione dei problemi tecnici dovuti a lungaggini burocratiche.
     
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  13. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, mi piacerebbe avere un altro parere riguardo la documentazione che stata integrata in fase di perizia : si richiedeva :
    1) la sanatoria di una scala interna tra il primo e il piano terra ( presumo che dal progetto di costruzione della casa non appariva) La concessione in realtà esisteva ed è stata trasmessa tardivamente.
    2) la sanatoria di una cantina in quanto dal progetto anch'essa non era indicata.

    per quest'ultima non è stata richiesta più alcuna documentazione, il venditore e il suo geometra riferiscono che la cantina è stata costruita in corso d'opera insieme alla casa nel 1965 . la licenza della casa è del 1965. Catastalmente oggi è tutto a posto.
    anche nelle planimetrie. Ma non manca qualcosa? Avevano pensato di ovviare facendo una dichiarazione con atto notorio : la costruzione della cantina è stata fatta risale al 1965. poi neanche più l'atto notorio. Sinceramente ho dei forti dubbi. Dalla documentazione che ho visto dal notaio non vedo che c'è la cantina.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La planimetria catastale deve rappresentare lo stato dei luoghi al momento attuale.
    Mentre, se la cantina non è stata regolarmente autorizzata perché realizzata prima del 1967, periodo nel quale, probabilmente, non era richiesta la licenza edilizia, il venditore lo dovrà dichiarare nell'atto e si assumerà le relative responsabilità. Comunque dovresti avere l'agibilità dell'abitazione che supera ogni problema.
     
  15. Gimbo

    Gimbo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per la risposta,.. c'è l'abitabilità della casa datata luglio 1965, penso sia la stessa cosa. C'è il nulla osta per la costruzione della casa n....del 1965. Ma in atto deve dichiarare che la cantina è stata costruita prima del 1967 ? ho capito bene ?
    Ma il notaio deve saperlo prima che necessita questa dichiarazione, oggi sono stata dal notaio e la segretaria mi ha detto che non ne sanno nulla e che loro in genere non prendono questo tipo di dichiarazione. Non basterebbe un atto notorio fatto dalla proprietaria? e darlo al notaio? cosi' mi è stato consigliato.
    Sarei cmq a posto senza nulla del genere? o devo pretendere una dichiarazione della proprietaria riguardo la cantina?
    Si' La planimetria catastale è aggiornata al momento attuale.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se sono stati fatti dei lavori successivamente alla data dell'abitabilità o agibilità, la stessa deve essere rifatta. Comunque il venditore deve dichiarare nell'atto che successivamente ad essa non sono state apportate modifiche e che corrisponde alla planimetria depositata in catasto, che dovrebbe essere allegata al rogito.
     

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