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  1. BancoServizi

    BancoServizi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buonasera a tutti, complimenti per il forum, leggo da molto tempo ma non ho mai avuto necessità di chiedere un parere, quindi Vi ringrazio in anticipo tutti. :)
    Sto valutando l'acquisto di un appartamento ( ex-inacasa ante '67), oggi il proprietario mi ha consegnato la planimetria ma ho notato che la superficie totale e la superficie dei vani è diversa dal risultato del calcolo con le dimensioni delle pareti di quasi un 30%. Non so se sbaglio il qualcosa oppure ci sono stati errori nel tempo, Vi allego la planimetria se può essere utile, grazie.


     

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  2. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La planimetria non si riferisce all'appartamento che vorresti acquistare. La superficie dell'appartamento è maggiore o minore di quanto risulta dai calcoli? Una differenza del 30% non può essere dovuta agli errori normali di misura (imprecisione ineliminabile, casuale).
     
  3. BancoServizi

    BancoServizi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Premetto che ieri ho sbagliato a scrivere, la differenza di un 15%, errore mio.
    La planimetria è dell'appartamento. La superficie totale ( 63,70 ) e la superficie delle 2 aree ( 25,9 e 38,5 ) che sono segnate sulla planimetria non corrispondno alla superficie che esce fuori moltiplicando le dimensioni che sono segnate sulla planimetria stessa.

    Anzichè 38,5 mi viene 32,5
    Anzichè 25,9 mi viene 21,7
    Quindi il totale mi viene 54,22 anzichè 63,7.
    Ora io non sono esperto ma vorrei capire, è normale quindi questa differenza?
    Grazie e Buona Domenica
     
  4. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Nel calcolare l'area a partire dalla planimetria usi la scala giusta? Ossia, ad esempio, 1 centimetro della planimetria corrispondente veramente a 1 metro nella realtà? Aggiungo che spesso nel fare le fotocopie la scala cambia.
     
  5. BancoServizi

    BancoServizi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Sinceramente ho usato le dimensioni che sono segnate sulla planimetria.

    [​IMG]
     
  6. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Prova a calcolare l'area a partire dalle dimensioni lineari (lunghezze dei rettangoli che rappresentano i pavimenti) e non, come hai fatto, dalle aree parziali indicate sulla planimetria (oltretutto lì è scritto 25,19 e tu hai scritto 25,9).
     
  7. BancoServizi

    BancoServizi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Ok, facendo così mi trovo. In pratica i 63,7 totali sono la superficie con le mura comprese non quella utile. Sono ignorante in materia, è ufficiale :)
     
  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'importante è imparare. Sempre.
     
  9. BancoServizi

    BancoServizi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Grazie ancora e Buona Domenica
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ho dubbi che le misure riportate sulla planimetria corrispondano alla realtà:
    - i muri divisori fra unità immobiliari finitime non può essere costituito da un tramezzo (da noi è espresso al maschile);
    - lo stesso dicasi per i muri perimetrali, verso la scala.
    Infine, ritengo che la planimetria sia quella del progetto, generalmente non corrisponde alla realizzazione. Occorre misurare e controllare anche la planimetria catastale. Se ci fossero differenze bisognerà regolarizzarli prima del rogito.
     
  11. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Puoi spiegarne la ragione? Grazie.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quando si parla di appartamenti bisogna distinguere la superficie calpestabile ( che poi verrà occupata dai mbili e dalle persone) dalla superficie commerciale che ne rappresenta la proprietà.
    Per misurare la superficie calpestabile si usano le distanza tra l'esterno delle pareti.
    Per il calcolo delle superfici commerciali comunemente ci si rifà alle seguenti normative: La norma UNI 10750:2005
    ed il D.P.R. n. 138/98, allegato C

    “Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
    -la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;


    -le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

    - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).


    Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:



      • 100% delle superfici calpestabili;
      • 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
      • 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
    Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

    Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
    25 % dei balconi e terrazze scoperti;

    35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);

    35% dei patii e porticati;

    60% delle verande;

    15% dei giardini di appartamento;

    10% dei giardini di ville e villini.


    comunque sembra che tu stia acquistando due appartamenti, probabilmente con due subalterni catastali differenti.
     
    Ultima modifica: 15 Febbraio 2016
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    I muri perimetrali delle unità immobiliari non possono essere costituiti da tramezzi, ma da pareti idonee a garantire la separazione termo-acustica con murature adeguate, uguali o superiori a 25 cm di spessore.
     
  14. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non c'è anche la superficie catastale? E' più grande o più piccola della superficie commerciale?
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La superficie catastale non è altro che una superficie fittizia, determinata secondo precisi parametri dettati dal dpr del 23 Marzo 1998 n° 138.

    Il suo calcolo non è semplicissimo in quanto vengono presi in considerazione determinati fattori. Ho detto che si tratta di una superficie fittizia in quanto non si può misurare semplicemente col metro in maniera fisica in quanto all' interno di tale superficie ci sono sia superfici reali ma anche altre che vengono calcolate in base a determinati parametri. Inoltre l superficie catastale prende in considerazione superfici lorde, ossia comprensive delle murature. Sino a qualche giorno addietro, non sempre la superficie catastale veniva riportata in visura, benché presso gli uffici catastali, in realtà la si conoscesse già. Oggi (09/11/2015) l' agenzia delle entrate offre un nuovo servizio ai contribuenti italiani; infatti da qualche giorno è possibile conoscere la superficie catastale di ogni immobile. Inoltre sarà sempre presente la superficie da utilizzare per il pagamento della TARI.

    La superficie catastale nello specifico è composta da:

    A) VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI (camere, bagni, ingressi, disimpegni ecc.)

    - superfici dei vani principali e vani accessori diretti quali: bagno, ripostigli, ingresso ecc. In tale superficie vengono considerati anche i muri interni e perimetrali per uno spessore massimo fino a 50 cm. La superficie viene conteggiata per quella effettiva al 100%.

    B) VANI ACCESSORI INDIRETTI (cantine, soffitte e simili)

    vanno distinti in comunicanti con i vani principali (lettera A) e non comunicanti. Nel caso siano comunicanti vengono computati nella misura del 50% della superficie reale. Se invece non sono comunicanti si computano per il 25%.

    C) VANI ACCESSORI INDIRETTI (balconi, terrazzi e simili)

    Anche in questo caso è necessario distinguere se trattasi di balconi/terrazzi comunicanti o meno con i locali principali di cui alla lettra "A".

    Nel caso che siano comunicanti vengono computati nella misura del 30% sino ad una superficie di mq. 25. Oltre la quota eccedente i 25 mq. si computa il 10%.

    Nel caso che non siano comunicanti vengono computati nella misura del 15% sino ad una superficie di mq. 25. Oltre la quota eccedente i 25 mq. si computa il 5%.

    D) SUPERFICI SCOPERTE (cortile di pertinenza)

    Anche il cortile contribuisce alla formazione della superficie catastale. Più precisamente nel seguente modo:

    fino alla stessa superficie dei vani principali e accessori diretti di cui alla lettera "A" vine computato nella misura del 10%. Oltre la superficie precedente si computa per il 2%.

    Quanto detto sopra è una parte del calcolo della superficie catastale. Ci sono alcune variazioni per quanto riguarda le unità immobiliari classificate come ville o villini. Cambiano alcuni parametri nel calcolo del cortile. Inoltre in questa pagina non è stato trattato il caso dei posti auto.
     
  16. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non hai risposto alla mia seconda domanda: più grande la sup. catastale oppure la sup. commerciale?
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quanto mi dai per la risposta?
     
  18. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Niente, il reato è depenalizzato.
     
  19. BancoServizi

    BancoServizi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Grazie a tutti per le informazioni. :)
     

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