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  1. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Per un immobile è stato redatto, registrato e trascritto un preliminare di vendita che prevede esplicitamente l'obbligo per il venditore (che a suo tempo fece dei lavori "abusivi" con variazione dei locali implicanti la necessità di variazione catastale) di provvedere alla modifica con aggiornamento della planimetria catastale alla realtà attuale. Il venditore riferisce che il geometra incaricato pare abbia comunicato l'impossibilità del nuovo accatastamento (motivi per ora ignoti). Se così fosse, qualcuno può dirmi con esattezza quali siano i diritti dell'acquirente?
    1 - Può rinunciare all'acquisto e chiedere la restituzione integrale dei soldi versati (comprese le commissioni di agenzia)?
    2 - Se il venditore si dichiara disponibile a riportare l'immobile allo stato indicato dalla planimetria catastale ufficiale, l'acquirente (a cui l'immobile interessa così com'è e come l'ha visto, cioè modificato, e non ha previsto spese di modifica ma solo di ripulitura) è obbligato comunque all'acquisto o può rinunciare ugualmente ad esso, sempre con restituzione completa di quanto versato?
    3 - Se la risposta al quesito 2 fosse positiva per l'obbligo di acquisto, come può l'acquirente essere garantito sulla qualità dei lavori di ripristino (peraltro molto importanti ed estesi, perchè si tratta dello spostamento della cucina laddove era una stanza e della trasformazione in secondo bagno di un corridoio cieco), che, peraltro, non vuole, perchè poi sarebbe costretto a farne altri ancora di adattamento e non avrebbe il secondo bagno. Inoltre il prezzo concordato sarebbe eccessivo per un immobile strutturato come da pianta catastale vigente.
    4 - Addirittura il venditore potrebbe raffazzonare i lavori e riportare l'immobile allo stato della planimetria catastale e dire che è stato sempre così e che l'acquirente l'aveva visto così e non con le modifiche (naturalmente non sono state fatte foto della situazione attuale)

     
  2. CAFElab

    CAFElab Membro Attivo

    Professionista
    perché non si può aggiornare la pianta catastale?
     
  3. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Sembra perchè una camera, la cui finestra classica a due ante affaccia nel vano interno del palazzo (che è una specie di piccola colonna aerea a cielo aperto in cui affacciano le finestre dei bagni, delle scale condominiali e di alcune camere, tra cui quella interessata, e vi corrono i tubi di scarico ed altri servizi) è stata trasformata in cucina e le norme urbanistiche (areazione?) non permetterebbero l'affaccio di cucine nei vani interni. A me francamente sembra una sciocchezza normativa, anche pensando, per esempio, alle numerose pizzerie con forni elettrici o, peggio, a legna, però il geometra incaricato questo ha detto.
     
  4. CAFElab

    CAFElab Membro Attivo

    Professionista
    Immaginavo qualcosa del genere, è vero, nella chiostrina interna possono affacciare unicamente finestre del corridoio e bagni.
    La pratica in sanatoria in quella maniera non la accetteranno e quindi non si potrà fare neppure la variazione catastale
     
  5. asana

    asana Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    ciao, valuta attentamente l'opportunità dell'acquisto, nel caso di futura vendita ti si ripresenterebbe il cavillo. Se poi vi è un problema di sicurezza e opportunità, scarichi della cucina nella corte interna, potresti avere questioni anche nella locazione.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sappi che se nell'immobile esistono dei lavori abusivi, non autorizzati, l'atto è nullo. Pertanto, nel momento in cui si va dal notaio occorre produrre la documentazione che dimostri la regolarità dello stato dell'immobile e la corrispondenza della rappresentazione nella planimetria catastale.
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    La situazione è purtroppo abbastanza frequente, è evidente che se l'acquirente ha sottoscritto un impegno per l'acquisto dell'appartamento così com'è e questo appartamento non può esistere perchè non è a norma, l 'appartamento invece come risulta dalla planimetria non soddisfa le sue esigenze, mi sembra evidente che il contratto non sia valido
    Come sembra le opere abusive non si possono sanare quindi anche l'imprgno preso dal venditore non è di possibile adempimento, peggio di così...
     
  8. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    ...già, ma nessuno ha ancora risposto compiutamente ai miei quesiti....mentre ci si è limitati a varie considerazioni.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a me sembra di avere risposto, comunque:


    nel contratto si citano le difformità e l'impegno a sanare, mi sembra difficile sostenere che improvvisamente tutto sparisca, poi qualche testimone ci sarà pure (agenzia)[DOUBLEPOST=1412842655,1412842575][/DOUBLEPOST]ho scritto nella citazione, per leggere correttamente devi allargare la citazione altrimenti non leggi
     
  10. magia2002

    magia2002 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Rivolgeti ad un avvocato perche' sia il venditore ma soprattutto il mediatore creeranno problemi nel restituirti la caparra e la commissione .
    Vedrai che con l'aiuto di un avvocato riesci a recuperare tutto .
    Come ricevono una diffida iniziano a capire che non accetti compromessi ed altri soluzioni strane perche' il tutto e' stato svolto con l'inganno .
    Sempre e comunque se stai acquistando con un mutuo , anche la banca non eroga se ci sono abusi .
    Dopodiche' ti cerchi un' altro immobile che non abbia abusi edilizi .
    ciao Giuseppe
     
  11. CAFElab

    CAFElab Membro Attivo

    Professionista
    Il bene non è vendibile.
    il D.L. 310 emesso a maggio 2010 e convertito in legge il 30 luglio 2010, n. 122 prevede l' attestazione di conformità negli atti immobiliari: i notai sono tenuti alla preventiva verifica della conformità dello stato attuale dell'immobile, oggetto dell'atto, con i dati catastali esistenti. Pena la nullità del'atto è necessario, oltre all'identificazione catastale, la dichiarazione dell'intestatario delle planimetrie catastali allo stato di fatto dell'immobile.
    (http://cafelab.blogspot.it/2010/09/catasto-le-novita-per-il-2010.html)

    a quanto mi risulta gli acquisti si fanno "a corpo e non a misura nello stato di fatto in cui..." ecc
    quindi il venditore andreabbe ad acquistare un'altra cosa no?

    Imponendo in via contrattuale una Direzione lavori di sua scelta e degli artigiani in regola che offrano la garanzia di legge sui lavori

    e magari appoggiandosi ad un tecnico per verificare la conformità dell'immobile prima di stipulare contratti
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non capisco perché debbano essere pagate le spese all'agenzia, visto che il contratto non sarebbe ancora concluso (la validità è condizionata all'aggiornamento catastale).
    Nel caso esposto, a mio avviso, l'agenzia dovrebbe retrocedere le commissioni eventualmente percepite.
    Il contratto, non realizzandosi la condizione posta è nullo e quindi la parte venditrice deve restituire le somme inizialmente percepite.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Senza considerare che se l'atto non si stipula per colpa imputabile al venditore il rimborso è pari al doppio della caparra. E certamente l'agenzia non potrà pretendere alcun compenso perché l'immobile trattato non è compravendibile.
     

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