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  1. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti mi trovo di fronte a un dilemma sinceramente. E' un po' complicato e ringrazio chi avrà la pazienza di leggere e darmi un consiglio.
    Sei mesi fa mi accordai per l'acquisto di una proprietà rurale a contrattata a buon prezzo che includeva oltre a del terreno agricolo una porzione di vecchia casa da ristrutturare e un'altra porzione più recente (1976) data come già abitabile. Il proprietario incarica un tecnico di redigere le certificazioni di conformità urbanistico ed edilizia e scopre che:
    per la casa costruita nel 1976, che aveva altezze dei soffitti di 2,50 mt, fu richiesto un permesso di costruire in sanatoria nel 1985, dove però invece di dichiarare le altezze corrette si presentarono planimetrie non veritiere e che indicavano i 2,70 m.
    I risultato è che ora il venditore deve presentare una ulteriore sanatoria con oblazione per la regolarizzazione dello stato di fatto, ma che per la casa così come venduta non ci sarà certezza di ottenere agibilità e abitabilità in quanto il RUE impone una altezza di 2,70 appunto. Il comune in passato ha sempre accettato altezze inferiori anche se queste sono possibili solo in comuni montani > 1000 m di altitudine, mentre qui siamo a 600, oggi però l'amministrazione ha dei nuovi tecnici nell'ufficio edilizia e le vecchie prassi sono oggi in discussione....
    In buona sostanza esiste il rischio di acquistare una casa, seppur esistente da più d trent'anni, inizialmente proposta come già abitabile, che non possiede i requisiti per l'ottenimento dell'agibilità.
    Ora è dilemma.... certo è che non avrò danni dal recedere dal preliminare, sia perchè scaduti i termini pattuiti per il rogito non per mia colpa, sia perchè ovviamente l'oggetto della vendita si è dimostrato differente da quanto prospettato.
    Non ho idea di cosa comporti il "mancato ottenimento dell'agibilità", ma qualcosa mi dice che è un bel casino. Non vorrei che il buon prezzo spuntato in trattativa fosse surclassato da spese di ben altra entità per la messa a norma....
    Accetto consigli e Suggerimenti......
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'altezza dei vani abitabili inferiore a m 2,70 non può essere sanata. Pertanto il fabbricato, o riesce a dimostrare che la sanatoria fatta con la 47/85 avrebbe dovuto regolarizzare l'altezza di m 2,50 e a questo punto, se è possibile, dovresti coinvolgere il tecnico che ha presentato il progetto e l'accatastamento. L'errore sembra che sia imputabile a lui. Costui potrebbe dichiarare di avere commesso un errore di rappresentazione e probabilmente il comune, dopo avere preso atto della rettifica, potrebbe concederti la concessione a sanatoria.
    Se non sarà risolvibile in questo modo, quell'immobile dovrà essere destinato a scopi non abitativi.
     
  3. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Gianco , purtroppo il tecnico non è più reperibile... oltre a ciò mi sono accorto che anche il soffitto del seminterrato dove son posti due locali uno detto garage e uno detto cantina è alto 2,05. La sezione disegnata nel condono dell'85 riportava 2,50. Il regolamento dice che per essere agibile a garage dovrebbe essere appunto 2,50...
    Altra cosa, se per assurdo il comune concedesse una deroga, dovendo richiedere l'abitabilità ex novo occorrerà anche sistemare gli impianti, o mi sbaglio?
    il prezzo di vendita subisce un tracollo.....
     
  4. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    una domanda ma perchè l'abitabilità non la può richiedere il tecnico che stà presentando la sanatoria ai fini della conformità urbanistica ed edilizia necessaria per il rogito? forse che occorre presentare anche i certificati degli impianti tecnologici (che per ovvie ragioni di costruzione precedente alle norme oggi in vigore così vanno rifatti....)?
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il tecnico precedente non si trova più, probabilmente. può subentrare un altro che esponga i fatti in una relazione tecnica e credo che il comune possa risolvere il problema positivamente, visto che se le dichiarazioni fossero state reali l'immobile sarebbe stato sanato. Ovviamente sarebbe stato accettato in quanto dichiarato abitato ed utilizzato allo scopo (lo permetteva la legge) ma non avrebbe mai avuto l'agibilità mancando i requisiti igienico-sanitari.
    Poi, se i locali fossero destinati ad attività accettate dalla ASL, anche il tuo tecnico potrebbe fare la relativa dichiarazione a condizione che tutti gli impianti fossero certificati. E non occorre rifare gli impianti. Ovviamente gli impianti devono essere dotati degli apparati previsti per la sicurezza, per il resto l'impiantista o anche il tecnico, se ha i requisiti, può sottoscrivere il certificato di corrispondenza.
     

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