Acquisto casa senza abitabilità e richiesta mutuo

[Fra2]

Ciao a tutti,
mi chiamo Francesco e sto cercando di acquistare una casa (ho già fatto una proposta accettata dal venditore) la cui costruzione risale al 800 e per la quale l'attuale proprietario, che l'ha a sua volta acquistata negli anni 70, ha fatto alcuni lavori "minori" per i quali adesso ha richiesto la sanatoria.
Ovviamente il compromesso sarà effettuato solo a sanatoria avvenuta, ma il mio dubbio è il seguente: il nostro geometra ci ha detto che non è possibile ottenere l'abitabilità della casa in quanto essendo una casa molto vecchia e isolata manca ad esempio l'allacciamento alla rete fognaria, mentre per l'agibilità non ci sono problemi; il mio primo dubbio riguarda il fatto che leggendo su internet mi pare di capire che agibilità e abitabilità sono la stessa cosa, quindi il geometra si sbaglia? (non ho avuto ancora modo di riparlare con lui dell'argomento).
Inoltre, ammesso che la sanatoria vada a buon fine (i geometri sono comunque molto fiduciosi), visto che la casa, anche se nel tempo è stata ristrutturata, è molto vecchia e non è possibile richiedere abitabilità, questo potrebbe essere un ostacolo insormontabile per la richiesta del mutuo?
Grazie in anticipo per le risposte.

 

[Adriano Giacomelli]

Oltre a tecnicismi di abitabilità, vige un concetto molto logico e ragionevole, quale banca accetta di avere in ipoteca una casa che non sarà mai rivendibile, qualora tu non onori i pagamenti? Quindi, se ci pensi, nel tuo interesse e in quello di ottenere il Mutuo, la tua casa deve avere tutta la documentazione in ordine e sono incombenze che stanno in capo al venditore.
Ora una abitabilità, di una casa non allacciata alla rete fognaria, forse si potrà ovviare con fosse biologiche di accumulo, ma se anche, come dice il tuo geometra, la casa attualmente non ha l'abitabilità, il venditore la deve ottenere.
Tieni conto che un Notaio difficilmente esegue il rogito senza una dichiarazione di conformità, un certificato energetico e via discorrendo.

 

[griz]

abitabilità ed agibiità, oggi sono la stessa cosa, se il proprietario/venditore chiede una sanatoria, si può pensare di chiedere l'agibilità in conseguenza a questi lavori fatti e sanati, è comunque evidente che ci devono essere gli impianti a norma e quanto necessario, l'agibilità per immobili molto vecchi la si da per acquisita e non necessita di certificazione. Qual'è, per i tecnici, la ragione secondo la quale non si possa dare per acquisita o chiederla?

 

[Fra2]

Grazie per le risposte, oltre al fatto che manca l'allacciatura con le fogne, ci sono un paio di camere la cui altezza media del soffitto, inclinato a causa della pendenza del tetto, in qui l'altezza media è leggermente inferiore (mi pare di una decina di cm) all'altezza minima consentita, per il resto ci hanno garantito che è tutto a norma, rimangono solo da sanare le modifiche fatte in questi anni per le quali non hanno richiesto autorizzazione (anche qui secondo i tecnici non ci dovrebbero essere problemi).
Io avrei bisogno di prendere un mutuo pari a circa il 50/60% del valore di acquisto della casa, visto quanto sopra citato non riesco a capire se questo è un problema insormontabile o meno, anche perchè sento pareri molto discordanti anche dai geometri stessi, secondo i quali per la richiesta del mutuo non ci sono problemi (ci hanno detto testualmente: "alcune banche potrebbero non concedervelo, altre si").
Dato che al momento del compromesso dobbiamo, per motivi che non sto a elencare, anticipargli una cifra molto importante (pari a circa 1/4 del valore della casa), la possibilità che non riesca ad ottenere un mutuo sarebbe un grosso problema.
Al momento sono proprietario di un altra casa che ho già impegnato a vendere in concomitanza dell'acquisto dell'atra per la quale ho già un mutuo regolarmente pagato che si accollerebbe il compratore.

 

[griz]

L'allacciamento alla fognatura non può essere un fattore invalidante l'agibilità in quanto è una mancanza del comune e il fabbricato esiste da molto tempo, a meno che il mancato allacciamento non sia una leggerezza del proprietario, se il fabbricato si può ritenere servito dalla fognatura pubblica, cioè l'allacciamento è tecnicamente possibile, c'è l'obbligo di proovedere

 

[Daniele 78]

L'allacciamento della fognatura è un servizio essenziale per l'utilizzo dell'immobile quindi molto difficile utilizzarlo senza. Domanda come hanno scaricato i gabinetti fino ad oggi??

 

[Gianco]

La differenza fra agibilità ed abitabilità fino a qualche anno fa, la prima era riferita ai locali commerciali, industriali, mentre la seconda, esclusivamente alle abitazioni.
Nel tuo caso specifico si potrebbe verificare un problema: le camere con altezza media inferiore al minimo consentito, urbanisticamente devono essere indicate come locali di sgombero o ripostigli. Catastalmente possono essere dichiarate camere anche se non hanno i requisiti. Ovviamente mai sarà soggetto ad eventuale verifica se la dichiarazione del proprietario, corrisponde ad una rendita catastale maggiore. In caso contrario certamente verrà fatto un sopralluogho perchè risulterà una denuncia illogica.
Pertanto, prima di chiedere il mutuo verifica che le due documentazioni, comunale e catastale, coincidano.

 

[Fra2]

Grazie a tutti delle risposte, per rispondere alla domanda di Daniele gli scarichi finiscono in un depuratore e successivamente vengono smaltiti nel prato sottostante.
Facendo ricerche su internet ho letto che per gli immobili ante 67 l'abilità non è un requisito obbligatorio, il problema è che non riesco a capire se per le banche questo può essere un problema o meno, ci sono pareri molto discordanti su questo argomento, c'è chi dice di si e chi dice di no. Nella mia banca mi hanno detto che si rifanno al parere del perito che effettuerà il sopralluogo.
Quello che mi chiedo io è: se le banche non erogano il mutuo a meno che non vi sia il certificato di abitabilità, tutte le case vecchie messe in vendita per le quali per un motivo o per un altro non hanno i requisiti per la certificazione, le acquista solo chi se le può permettere senza mutuo?

 

[Daniele 78]

Facendo ricerche su internet ho letto che per gli immobili ante 67 l'abilità non è un requisito obbligatorio

Ni, i requisti dell'agibilità (ora si chiama così) ora sono di più di prima, comunque qui hai sia la norma che i risvolti civilistici dell'Agibilità: http://www.altalex.com/documents/ne...ato-di-agibilita-nella-contrattazione-immobil
Per le banche può diventare un bel problema, in quanto devono prendere in garanzia un bene che NON ha (almeno ufficialmente, poi magari li ha) i requisti per essere Agibile come abitazione. Le banche si affidano sempre a dei professionisti per verificare la situazione, dare una stima del fabbricato (per la garanzia) basata anche e non solo sulla posizione, metratura e stato d'uso ma anche sulla completezza della documentazione e ovviamente alla mancanza di abusi edilizi.

 

[Daniele 78]

@Fra2 qui potresti trovare altre info: Ante '67: Legittimazione e conformità urbanistica negli atti notarili - di Carlo Pagliai