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  1. caspita 2001

    caspita 2001 Nuovo Iscritto

    Buongiorno, sono una nuova utente e ho bisogno di risolvere urgentemente una questione. Il mio caso è piuttosto complicato, ma spero di riuscire ad essere chiara.
    Convivo con il mio compagno dal 2007 e abbiamo un figlio di 2 anni e mezzo. Viviamo nella casa di sua proprietà con annessi rustici e terreno agricolo. A fine marzo sulla casa è stata messa un'ipoteca da equitalia per la somma di 80.000 euro per un debito con l'agenzia delle entrate che il mio compagno non è riuscito a pagare in quanto la rateizzazione era di 3500 euro mensili. Ci siamo rivolti ad un notaio che ci ha suggerito questa operazione: il mio compagno vende la casa a me con riserva del diritto di abitazione. In queso modo il valore della casa si abbassa al 20 % e l'importo che io dovrò pagare per la compravendita di tutta la proprietà sarà esattamente di 80.000. Quandro andremo al rogito l'importo della compravendita andrà a saldare equitalia e l'ipoteca sarà rimossa. Il problema è questo: nonostante io sia dipendente con contratto a tempo indeterminato e possegga dei fondi miei per la metà dell'importo, non riesco a trovare una banca disposta a concedermi il mutuo per la parte restante. Mi chiedono di far intervenire mia madre per la fornitura di una garanzia (ipoteca sulla sua casa). Naturalmente non se ne parla perchè ho altri familiari che hanno la proprietà indivisa della sua casa e, data la sua età, non me la sento di coinvolgerla in questo pasticcio.
    L'altra alternativa che mi è stata proposta dall'ultima banca è stata di andare a trattative con equitalia, andare comunque al rogito, pagare il 50% del debito ed accollarmi la parte restante. Sinceramente questa soluzione mi inquieta non poco.
    La mia domanda è questa: un contratto di compravendita con diritto di abitazione è veramente inimpugnabile come mi assicura il notaio?
    Qualora dovessero verificarsi altri debiti con equitalia per pendenze precedenti la compravendita, a che tipo di problemi potremmo andare incontro?
    Anche: è possibile trattare con equitalia visto che il debito con l'agenzia delle entrate era do 68000 euro appena 1 anno e mezzo fa?
    Ultima cosa: se riuscissi a farmi finanziare da un fratello per la parte restante del debito con equitalia, posso proporgli di sottoscrivere un atto privato dove mi impegno a rinunciare a suo favore alla mia parte di quota di proprietà indivisa (casa di nostra madre) per l'importo del prestito?
    E' una cosa che dobbiamo riuscire a risolvere entro fine maggio.
    Un grazie enorme a chi saprà consigliarmi.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    se tu riuscissi a farti finanziare da tuo fratello sarebbe un bel passo avanti ma la tua dichiarazione di rinuncia sulla quota indivisa non ha valore. Non puoi rinunciare oggi all'eredita' ma lo potrai fare quando sara' il momento in fase di successione.
    se avete ancora debiti precedenti con Equitalia la situazione di ipoteca sulla casa si ripresenterebbe.
    le ipoteche seguono l'immobile non il proprietario.
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tuo fratello può prestarti i soldi ma tu non puoi rinunciare a qualcosa che non hai e non è detto avrai in futuro. per rinunciare a qualcosa bisogna averla adesso. se lui può prestarti i soldi e tu puoi restituirli il problema non si pone e tu li restituirai a lui anzichè alla banca.

    per evetuali ipoteche future se compri puoi stare tranquilla, quando il bene sarà tuo non sarà attaccabile dai suoi debitori pregressi, è così che si sottraggono al fisco i beni su cui rilaversi, in Italia è perfettamente lecito ed il "lavoro" dei cd prestanome. Non preoccuparti, se puoi farlo acquista con serenità ma tieni conto che lui mantiene il diritto di abitazione il che significa che se le cose tra voi non funzionassero più ti troveresti senza soldi e fuori di casa tua.

    Mi sembra inoltre saggia l'idea di non coinvolgere la mamma.
     
  4. caspita 2001

    caspita 2001 Nuovo Iscritto

    Non ho capito che cosa si intende con :l'ipoteca segue l'immobile e non il proprietario. Dopo la compravendita lui non risulterà più proprietario di nulla: se venissero notificate altre cartelle di equitalia, potrebbe succedere che l'atto di compravendita venga impugnato, anche se valido sotto gli aspetti legali?

    Aggiunto dopo 14 minuti :

    x Arianna: Sia chiaro che non si vuole sottrarre nulla al fisco, il mio compagno avrebbe pagato tutto anche all'Agenzia delle entrate se fosse stato messo in condizione di farlo tranquillamente. Infatti non si voleva arrivare ad equitalia che impone dei tassi usurai. Quello che si vuole fare è tutelare un bene che un giorno sarà di nostro figlio. Il nostro rapporto è consolidato, qualora succedesse qualcosa che compromettesse la convivenza, esisterebbe sempre l'eliminazione fisica :fico:
    Col fratello ho intenzione di fare una scrittura privata depositata dal notaio proprio per sua garanzia
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    credo ccc1956 intende dire che se, non estingui l'ipoteca prima di acquistare o contestualmente all'acquisto equitalia potrà rivalersi sul bene dunque farlo vendere all'asta e rivalersi sul ricavato fino all'ammontare del suo credito. questo perchè l'ipoteca è già iscritta. per i crediti futuri invece il tuo compagno non risulterebbe titolare di alcun bene dunque equitalia dovrebbe scegliere un altro sistema per riscuotere altri crediti. ti consiglio però di verificare che non ci siano anche ipoteche di grado successivo al primo. insomma fai in modo di acquistare il bene libero da ipoteche e non preoccuparti.


    perdonami ma a me, come del resto credo a te, le tasse le trattengono tutte alla fonte senza chiederci se siamo o meno in condizione di sopravvivere dopo questo salasso, se il tuo compagno le avesse pagate per tempo, come noi, il problema non si sarebbe posto, pertanto perdonami se sull'argomento evasione non sono molto comprensiva. io se non ho soldi ad esempio non vado in ferie, nè compro il suv i liberi professionisti evitando di pagare le tasse spendono e spandono allegramente salvo poi, piangere, per il fisco crudele che, dopo un accertamento, gli chiede arretrati ed interessi.

    Giusto.

    P.S. la soluzione dell'eliminazione fisica è molto carina.. ci faccio un pensierino anch'io! Tu però spreca due minuti a pensare a quanto ti dicevo. questo forum è pieno di persone che non sanno a che santo votarsi per risolvere problemi creati in momenti di felicità ed ottimismo.

    PPS mi è venuto un dubbio che ti giro ma il diritto di abitazione che si riserva il tuo compagno ti permetterà di acquistare la residenza per godere delle agevolazioni prima casa?
     
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  6. caspita 2001

    caspita 2001 Nuovo Iscritto

    Grazie Arianna per le tue risposte perchè sono molto chiare. Certo che mi trovi d'accordo sull'argomento evasione, personalmente ho sempre pagato il fisco e non ho mai sopportato gli evasori. Non sto ad approfondire il comportamento del mio compagno perchè dovremmo aprire un'altro post, il suo problema è stata l'ingenuità di dare retta a cattivi consiglieri, nonostante i miei moniti.
    Per il resto io devo fidarmi del notaio che ci sta accompagnando in questa operazione. Lui stesso gestirà i rapporti con equitalia per rimuovere l'ipoteca all'atto della compravendita. E sì, dal momento che sarò la proprietaria, con la residenza, potrò usufruire dei benefici per la prima casa.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    P.s. : non abbiamo mai vissuto da nababbi, abbiamo 2 utilitarie e non andiamo in ferie dal 2001. Ho riflettuto moltissimo su questa operazione, purtroppo non viviamo in un mondo perfetto e qualche volta bisogna scendere a compromessi. Del doman non v'è certezza
     
  7. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    in bocca al lupo!
     
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  8. Antonio Angellotti

    Antonio Angellotti Nuovo Iscritto

    Io penso che sia importante tenere ben presente la situazione debitoria del proprietario. In agguato ci sono sempre le possibili azioni revocatorie del creditore che possono costringere il terzo acquirente a restituire il bene. Mi pare, ma su questo potrei dire sciocchezze, che solo trascorsi 5 anni dalla trascirzione della compravendita si è fuori pericolo dalle possibili azioni di recupero dei creditori...
    Ma equitalia è un concentrato di strozzinaggio legalizzato....
     
  9. caspita 2001

    caspita 2001 Nuovo Iscritto

    Qualcuno mi sa dare lumi su questo? :???:
     
  10. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    su questo pochi dubbi. ma SE prima si sono evase le tasse non ci si può lamentare. diverso è il caso di acrtelle fantasiose emesse sulla base di errori di questo o di quello. lì ci vorrebbero leggi che consentano una difesa effettiva, rapida ed economica, del malcapitato.
     
  11. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Una volta che hai cancellato l'ipoteca - il ché significa che hai pagato fino all'ultimo centesimo Equitalia - dell'immobile puoi farne quello che vuoi, e quindi anche venderlo. Se il tuo compagno avrà altre cartelle, come detto già da Arianna 26, Equitalia provvederà in altro modo, se potrà, a recuperare i soldi, ma solo da lui (ad esempio con il pignoramento dell'auto).
    Su questo puoi stare serena.
     
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  12. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'importante è comperare l'immobile per il prezzo che vale. se io con un debito di 100 ed un immobile che vale 100 lo vendo per pagare il debito ho fatto solo una cosa normale posto che il creditore vuole soldi e non case e che vendendolo da solo ricavo più di quanto avrei ricavato in un asta. altra cosa è se io per non fare aggredire il mio bene lo vendo a 50 ad un tizio compiacente impedendo, a chi non ha ipoteche, di rifarsi sul bene stesso e costringendolo a dimostrare che non si è trattato di una vendita normale ma di un atto messo in pratica per impedirgli di ottenere quanto dovuto.
     
  13. Antonio Angellotti

    Antonio Angellotti Nuovo Iscritto

    ben detto arianna!
     
  14. caspita 2001

    caspita 2001 Nuovo Iscritto

    Approfitto ancora della vostra cortesia per un'altra consulenza. Oggi mi sono recata presso un'agenzia di intermediazione bancaria (credo si chiami così, una specie di broker di mutui), perchè sto ancora cercando qualche banca che possa concedermi un mutuo. Quello che mi hanno detto è che nessuna banca mi concederà mai soldi per l'acquisto di una casa con un vincolo di abitazione. Mi hanno quindi suggerito di acquistare la casa al 100% senza usufrutti. Alla mia domanda su come poter avere un mutuo per l'acquisto della casa, visto che il diritto di abitazione mi concedeva di abbassare il prezzo di acquisto al 20%, mi ha detto che la compravendita tra privati può avvenire a qualsiasi importo, visto che le tasse si pagano sulla rendica catastale e non sul prezzo di rogito. Ma è vero? Non potrebbe essere considerata sottrazione di beni ad eventuali creditori terzi? Non ci capisco più niente
     
  15. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Potrebbe. il broker, pagato da te e/o dalla banca, guadagna sui mutui che la banca concede grazie al suo intervento (a me anni fa chiesero 1500 per tirarmi una fregatura visto che non poteveno garantirmi in alcun modo quello che chiedevo e che se avessi accettato mi sarei ritrovata con un mutuo ad un tasso superiore all'attuale) dunque tira acqua al suo mulino. vai direttamente in banca e, se ti confermano quanto detto dal tipo, cosa possibile perchè in caso fossero costretti a vendere la casa all'asta per mancato pagamento del mutuo ricaverebbero ben poco non potendo ottenere la liberazione della stessa, non ti resta che il prestito da parte del fratello.
     
  16. Antonio Angellotti

    Antonio Angellotti Nuovo Iscritto

    Secondo me Arianna non ha risposto al quesito. Infatti, in caso di compravendita di immobili ad uso abitativo occorre per legge dichiarare il prezzo effettivamente sborsato. Ed è sicuramente vero che le imposte vengono calcolate in base al valore catastale dell'immobile e non in base al prezzo pattuito e pagato. Importante, come suggerisce Arianna, è che il prezzo pagato, e dichiarato nel rogito, corrisponda al valore di mercato dell'immobile. Questo ai fini dell'ipoteca e e per mettere al riparo la compravendita da eventuali azioni revocatorie. Per tanto non si pone il problema di dichiararlo al 20% in meno del suo valore di mercato in cosiderazione del diritto di abitazione eventualmente da concedere
     
  17. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    certo................scusate la risposta troppo concisa.
     
  18. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Evidentemente non sono stata chiara. se la signora acquista il bene, per quello che ho cpaito io al 20% del valore e non con un ribasso del 20%, si espone al fatto che, anche una volta estinta l'attuale ipoteca con equitalia, eventuali creditori, al momento sconosciuti chiedano in via giudiziale di annullare quella vendita perchè nasconde una donazione. supponiamo che io, creditore di tizio, proprietario di una casa che vale 500 con un'ipoteca di equitalia pari a 100 sulla stessa, vedo che il tipo la vende a 100 per saldare equitalia e vedo sfumare i 400 su cui potevo rivalermi non faccio nulla? forse se mideve 10 no, ma semi deve mettiamo, 300, vado dal giudice e visto l'enorme sconto concesso al venditore dimostro che si tratta di una donazione simulata da vendita. e l'acquirente si ritrova con un bel problema. questo, ovviamente per quello che so io.. che non sono un'esperta.
     
  19. caspita 2001

    caspita 2001 Nuovo Iscritto

    Importante, come suggerisce Arianna, è che il prezzo pagato, e dichiarato nel rogito, corrisponda al valore di mercato dell'immobile. Questo ai fini dell'ipoteca e e per mettere al riparo la compravendita da eventuali azioni revocatorie. Per tanto non si pone il problema di dichiararlo al 20% in meno del suo valore di mercato in cosiderazione del diritto di abitazione eventualmente da concedere[/QUOTE]

    Chiedo scusa se non capisco il senso di quest'ultima frase, ma le scorribande notturne in internet su pagine di notai e forum mi stanno mettendo un attimo in confusione. Posso riepilogare un attimo quello che ho capito?
    allora:
    1. l'immobile deve essere da me acquistato al prezzo di mercato per evitare eventuali azioni revocatorie.
    (il probelma è che 310.000 euro io non ce li ho e nemmeno riuscirò mai a trovare una banca che mi finanzi per questo importo)
    2. se acquisto l'immobile con il vincolo del diritto di abitazione posso pagare l'immobile , secondo le tabelle dell'Ufficio delle Entrate, al 20,5% del suo valore. Acquistando anche il terreno annesso l'importo del rogito sarà di 80.000 che andrà versato ad Equitalia a saldo del debito e con la contestuale cancellazione dell'ipoteca.
    (in questo caso nessuna banca mi concederà mai il mutuo perchè il vincolo è troppo forte. Dovrò per forza rivolgermi ad un fratello perchè mifinanzi quella parte di importo che non riuscirò a coprire da sola)
    3. A detta del broker di mutui l'importo del rogito può essere di qualsiasi importo perchè tra privati non è necessario stare al valore di mercato e l'atto non sarebbe comunque impugnabile.
    (ho ragione a pensare che si tratta di una fesseria?)
    4. Le tasse si pagano sul valore catastale dell'immobile e non sul prezzo di rogito
    (mi pare che qua non ci piove)
    5. A questo punto l'unica soluzione mi pare quella al punto 2. Ma è veramente un'operazione che non è soggetta ad azioni revocatorie?
     
  20. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Da quanto ne so io, ma non sono un avvocato esperto di diritto fallimentare, l'azione di revoca è possibile solo su soggetti fallibili, ossia imprenditori. Non ho mai sentito di azione di revoca su un privato. Se c'è un esperto, certo che le cose stiano diversamente, farebbe cosa molto gradita se ci illuminasse a tal riguardo.

    Mi domando, poi: con il mercato di oggi, se io ho bisogno urgente di liquidità, non potrei vendere il mio immobile ad un prezzo stracciato, per non mettere a rischio l'acquirente? Il commercialista qualche tempo fa mi ha detto che è stata abolita la contestata legge/norma sul "valore normale", per cui, io credo che uno possa decide di vendere il proprio immobile al prezzo che ritiene più opportuno.

    Capisco l'obiezione di Arianna, per cui il proprietario potrebbe sottrarre il patrimonio ai creditori (evidentemente solo chirografari). Ma c'è una o più leggi che parlano di questo?

    L'argomento è interessante.
     
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