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  1. barrichel

    barrichel Nuovo Iscritto

    ciao a tutti,

    nel luglio 2009 ho stipulato il compromesso di acquisto di un immobile in costruzione.

    Durante la costuzione dell'immobile, il confinante ha effettuato ricorso al TAR introducendo motivazioni riguardo la distanza tra le pareti finestrate e l'altezza della costruzione.

    Dopo una serie di ordinanze sospensive (tutte aggirate dal costruttore tramite richiesta di nuova concessione edilizia sulla base del progetto modificato di volta in volta) il TAR ha fissato l'udienza pubblica per maggio 2011 ciò ben 5 mesi dopo la data indicata nel compromesso come termine ultimo dei lavori.

    Per riassumere:

    1) i lavori sono comunque andati avanti ma con più lentezza del previsto

    2) sull'immobile grava la sentenza del TAR

    A questo punto vorrei sapere:

    1) il costruttore, nel caso completi l'immobile prima della data dell'udienza del TAR, può pretendere di perfezionare la compravendita?

    2) dato che la casa è ormai costruita, cosa può pretendere il confinante in caso di esito favorevole del ricorso?

    3) nel caso il ricorso del convinante andasse a buon fine, la casa può essere comunque venduta dal costruttore oppure il contratto è automaticamente nullo?


    Ringrazio fin d'ora chi vorrà gentilmente darmi un suo parere.


    Grazie
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Ritengo che la controversia segue il bene oggetto della disputa. Leggendo il contratto di cessione del bene si dovrebbe rilevare l'eventuale inadempienza : Ad occhio e croce vi sono i presupposti per richiedere la risoluzione del contratto.
    Puo' però essere d'interesse anche iscrivere la domanda di adempimento (citazione) ; dipende dal caso concreto che non è sicuramente semplice ; e d'obbligo l'ausilio di un legale .
     
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  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Chi acquista si ritrova oneri e onori. Da esperienza vissuta in prima persona, ti evidenzio alcuni suggerimenti.
    A) valutare il motivo del contendere, è solo un problema di confine o si mette in discussione l'intero fabbricato.
    B) il tuo appartamento è direttamente interessato al giudizio, o solo nella misura in cui il condominio viene chiamato a rispondere.
    Di certo, che se tu volessi dar seguito all'acquisto, ugualmente, il costruttore deve, in atto notarile, impegnarsi a concludere la causa, a sostenerne i costi, e a lasciare in deposito, al Notaio, una cauzione capiente a sopportare i costi e magari i danni da rimediare. Solo a queste condizioni, io acquisterei.
     
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  4. barrichel

    barrichel Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio tantissimo per le vostre risposte. Approfitto della vostra competenza in questione e provo a fornirvi qualche altro dettaglio.

    Effettivamente sul contratto di compromesso è indicato che "la consegna dovrà avvenire entro e non oltre il 30/12/2010". Perciò dal 1/1/2011 il costruttore risulterebbe inadempiente...anche se non credo che si sia mai visto un costruttore che consegna nei tempi stabiliti.

    Ti fornisco qualche dettaglio in più.

    A) i motivi del contendere in realtà sono multipli e cambiano in base alle modifiche al progetto conseguenti alle ordinanze sospensive del TAR. Premetto che il costruttore si è avvalso della legge regionale relativa al piano casa:

    - il primo ricorso mette in discussione la DUAAP che autorizzava a costruire e la prima concessione edilizia
    - il secondo mette in discussione la validità di una deroga alla distanze rilasciata da comune e ASL e la seconda concessione edilizia
    - il terzo mette in discussione l'altezza del condominio che risulterebbe maggiore della media della zona B2 in cui si trova (e non si parla più delle distanza) e la terza concessione edilizia

    Il mio appartamento (che costituirà unità autonoma rispetto al condominio ed avrà un ingresso indipendente) si trova al piano terra ed il confine oggetto del primo ricorso fa parte del mio cortile privato. Perciò qui sarei direttamente interessato.

    Come ti dicevo, però, con le ultime motivazioni si contesta l'altezza del complesso e non più le distanze.

    La cosa che mi pare strana è che, nonostante tutte le ordinanza sospensive, i lavori stanno comunque procedendo. Alla fine della storia, qualora il TAR si esprimesse a favore del ricorrente, cosa potrebbe succedere? Demoliscono la casa???
     
  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Se ho capito, la tua unità del piano terra ha solo il giardino privato che si ridurrebbe, quindi in atto notarile richiederai una cauzione specifica atta ad indennizzare la superficie, che eventualmente, la sentenza ti ridurrà.
    Per la tua domanda finale, cosa potrebbe succedere, non posso che confermare il consiglio di Ennio e rimandarti ad un Legale.
     
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  6. barrichel

    barrichel Nuovo Iscritto

    In realtà il confine è marcato da un muro preesistente (che non è stato toccato o modificato) perciò la superficiè del giardino non può essere ridotta.
    Il motivo del contendere è relativo alla distanza tra le pareti finestrate del piano terra dei due edifici (il "mio" e quello al di là del muro). Pertanto il primo ricorso richiedeva al costruttore di arretrare di 1 metro la parete esterna del condominio rivolta verso il confine.
    La soluzione è stata quella di arretrare la parete dei piani superiori (sono 3), ma la parete del piano terra è rimasta nella sua posizione originale (non so in base a quale gabola).


    Ne approfitto e pongo altre due domande:

    - la registrazione del contratto preliminare è obbligatoria? E se sì è a carico del costruttore o del compratore?
    - dato che il 30/12/2010 l'immobile non sarà consegnato, posso chiedere un'integrazione del contratto con un'eventuale altra data di prevista fine lavori ed eventuali implicazioni dovute alla sentenza pendente?


    Grazie
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    la registrazione del contratto è obbligatoria ma l'omissione è sanzionata in maniera blanda e comunque il contratto in ogni caso mantiene la sua efficacia giuridica. l'obbligazione è solidale.

    con il consenso di entrambi è possibile integrare il contratto già stipulato
     
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