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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DI UN RUSTICO .
    Si tratta in fatto di trasformare in abitazione un fabbricato già destinato a servire un fondo agricolo dimesso.
    E’ il classico caso della casetta (o rudere ) in campagna ereditata dai nonni che si vorrebbe ristrutturare e destinare a prima o seconda casa ; o del cittadino che stanco di smog, traffico e rumore ambisce acquistare, ristrutturare secondo proprio gusto , per trasferirsi con la famiglia.
    Le ristrutturazioni di antiche casa in campagna, in parte sono state e sono oggetto di irregolarità urbanistiche e fiscali.
    Secondo L’ Ufficio del Territorio a tutt’oggi migliaia di fabbricati agricoli non figurano ancora riportati nel Catasto Fabbricati . Tale omissione danneggia gli stessi proprietari, rendendo più ostica la commerciabilità per ricshi di sanzioni e di problemi ereditari

    Ma quali sono le regole da seguire? ​

    PERMESSI EDILIZI.
    Và detto che se il rustico corrisponde con la residenza dell’agricoltore la ristrutturazione è in genere sempre possibile. Stesso discorso per i fabbricati agricoli a servizio della coltivazione del fondo.
    Viceversa, se il rustico sorge in zona agricola non edificabile e il proprietario non è un agricoltore, occorre valutare se il regolamento edilizio e il piano regolatore consentono la trasformazione in abitazione, che in tal caso viene equiparata a una nuova costruzione e come tale necessita del “ permesso di costruire” (o denuncia di inizio di attività ) ed il conseguente pagamento del “contributo di costruzione” composto da:
    a)-costo di costruzione (da monetizzare)
    b)-oneri di urbanizzazione che possono essere regolati in denaro o compensati con opere di pubblica utilità (es. conduttore dell’acqua e fognarie, sistemazione di strade, destinazione a verde pubblico etc ) previo la stipula con il Comune di un accordo circostanziato ( convenzione)
    Nei comuni seri il permesso di costruzione viene generalmente rilasciato subordinatamente al mantenimento della sagoma originaria, all’uso di materiali tradizionali (per esempio, mattoni pieni, coppi per il tetto, travertino per i bordi delle finestre, ) alla prescrizione delle osservazioni in ambito igenico sanitario (fosse biologiche, pozzi etc.) Talora il Comune autorizza limitati incrementi di volumetria (massimo 20-25%) vincolati a specifiche pertinenze (casotti, vano caldaia, servizi igienici, box, eccetera). Le specifiche norme Comunali e/o Regionali indicano cosa è consentito fare e cosa no.

    Chi non ha qualifica di agricoltore o coltivatore diretto e compra un fabbricato annotato al solo Catasto Terreni dovrà allegare documentazione fotografica del rustico prima della ristrutturazione, a dimostrazione di quel che c’era e concordare con l’ufficio tecnico del Comune quanto e cosa è possibile fare. Questo tipo di costruzione risulta spesso “pasticciata” in quanto in tempi passati il contadino empiricamente di sua iniziativa aggiungeva vani, abbatteva muri etc. senza andare tanto per i sottile e senza interpellare il Comune che lasciava correre.

    Finito l’intervento occorrerà regolarizzare la pratica di accatastamento iscrivendo l’unità immobiliare al Catasto Fabbricati (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) , richiedere la rendita catastale ed iniziare a dichiararla nel modello Unico/730 ed a pagare l’ ICI salvo che l’unità non venga destinata ad abitazione principale.

    Chi ha qualifica di agricoltore o coltivatore diretto e compra un fabbricato iscritto al catasto terreni è tenuto a iscrivere il fabbricato al Catasto Fabbricati (ex Nuovo Catasto Edilizio Urbano). La rendita del fabbricato rimane virtuale e non implica alcun pagamento di imposte fino a quando non venga venduto o il soggetto smetta di fare il coltivatore diretto. I lavori di ampliamento se funzionali all’attività agricola o di allevamento vengono generalmente autorizzati

    Chi non ha qualifica di agricoltore o coltivatore diretto, come detto in premessa e compra fabbricati registrati sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati , ossia già apprezzati secondo le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e pertanto accatastati con piantina tridimensionale dettagliata per ogni piano dovrà solamente iniziare a pagare IRPEF e ICI, (se trattasi di seconda casa) ed immediatamente se l’unità è subito abitabile o dalla fine lavori se è sottoposta a ristrutturazione straordinaria. In caso l’unità fosse destinata a prima casa nulla è dovuto a titolo di IRPEF e ICI

    Il CATASTO.
    Occorre premettere che il catasto non ha alcuna attinenza con la regolarità edilizia che discende dai provvedimenti Regionali e Comunali. Il catasto è un ufficio fiscale ove sono inventariati tutti i fabbricati compresi quelli rurali;
    Esistono due tipi di archivi catastali.
    Il primo è il Catasto Terreni vero e proprio in cui le mappe riportano solo in pianta bidimensionale i contorni dei terreni e dei fabbricati tanto che il fabbricato , anche se possedesse 4 piani, apparirebbe in pianta semplicemente come un quadratino .
    Il secondo è il Catasto Fabbricati ove gli immobili sono riprodotti in piantina e piano per piano, comprese le ripartizioni interne.
    Fino a non molto tempo fà i rustici agricoli destinati alla coltivazione del fondo, erano infatti riprodotti solo al Catasto Terreni. Solo nel caso fossero strati “sganciati” dal terreno , divenendo abitazioni autonome diverse da quelle dell’agricoltore, si sarebbe dovuto iscriverli al Catasto Fabbricati. In quel caso, le piante con il dettaglio di ogni singolo piano, andavano riportata all ' ex NCEU; il fabbricato riceveva anche in base ad altre caratteristiche l’attribuzione di una “rendita catastale autonoma” e da quel momento doveva essere dichiarato ai fini dei redditi ed ICI, mentre dal 2008 è esonerato oltre che dall’ IRPEF anche dall’ICI se destinato ad abitazione principale.
     
    A arciera e Daniele 78 piace questo messaggio.

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